雖然當前樓市仍然被“低成交量”、“長(cháng)去化周期”和“貸款難”困擾，但基本面正在發(fā)生微妙變化，我們甚至可以說(shuō)：對于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，年內已無(wú)“新利空”。
先看利率。利率高企是去年以來(lái)樓市、股市面臨的重要利空，雖然2011年7月以來(lái)央行就沒(méi)有加過(guò)息，中國廣義貨幣增速和社會(huì )融資額也沒(méi)有明顯下降，但去年仍然爆發(fā)了兩輪“錢(qián)荒”。主要原因有二：一是在美國逐步退出量化寬松的大背景下，市場(chǎng)普遍預期資金會(huì )出現緊張，出現了普遍的“囤錢(qián)”、“炒錢(qián)”現象;二是在“4萬(wàn)億刺激政策”下搞的低效投資、落后產(chǎn)能，在最近兩年逐漸暴露，成為資金黑洞。這些因素推高了市場(chǎng)中真實(shí)利率。
去年兩輪“錢(qián)荒”基本探出了中國經(jīng)濟的底線(xiàn)和真相。所以今年以來(lái)啟動(dòng)了“微刺激”，并逐步加碼。目前，雖然“穩健的貨幣政策”基調不改，但事實(shí)上進(jìn)入了“定向定量寬松”的階段。目前已經(jīng)進(jìn)行了兩輪存款準備金率的“定向微調”，銀監會(huì )還表示要對銀行存貸比的“分子”和“分母”重新定義。此外，監管機構加強了對資金各種“通道”、“過(guò)橋”的清理，相信隨著(zhù)理財、信托產(chǎn)品“剛性?xún)陡丁北淮蚱�，聚集在理財市�?chǎng)上的資金會(huì )逐步減少。這些措施，事實(shí)上起到了“降準”和“減息”的作用�？梢灶A計，從現在到年底，人民幣真實(shí)利率將逐步走低。
匯率是影響房?jì)r(jià)的第二大因素。人民幣堅挺，中國樓市的腰桿就硬，反之就軟。今年年初以來(lái)，人民幣大幅貶值3%，這是央行在打擊炒作人民幣升值的國際熱線(xiàn)，同時(shí)也對外貿進(jìn)出口行業(yè)進(jìn)行了一次“貶值測試”。在人民幣貶值推動(dòng)下，外貿出現了明顯好轉。
但人民幣不可能繼續貶值，原因主要有兩個(gè)：一是貶值太多會(huì )帶來(lái)信心不穩，引發(fā)資本外逃，得不償失;二是貶值太多，會(huì )引發(fā)美國為首的發(fā)達國家反彈。所以，新華社最近連發(fā)文章，暗示貶值結束。6月9日，人民幣匯率出現了20個(gè)月來(lái)最大單日漲幅。預計從現在開(kāi)始到年底，人民幣匯率會(huì )在波動(dòng)幅度加大的同時(shí)，震蕩上行，但能不能完全收復前5個(gè)月的“失地”還很難說(shuō)，因為要考慮外貿企業(yè)的承受能力。但未來(lái)幾個(gè)月大趨勢是升值，這對于房地產(chǎn)是一種利好。
信貸政策是影響房?jì)r(jià)的第三大因素。今年以來(lái)，商業(yè)銀行基本上都收緊了住房按揭貸款，這是造成樓市低迷的重要原因。5月12日，央行召集大銀行開(kāi)會(huì )，要求住房貸款政策回歸“中性”。6月6日銀監會(huì )又表示，“大力支持首套房信貸需求”。從“緊縮”到“中性”再到“大力支持”，這背后顯然有更高層面的決策在發(fā)揮作用。
地方政府的態(tài)度，是影響樓市的第四大因素。地方政府歷來(lái)是中國樓市的“護法神”，何況今年至少有2.4萬(wàn)億元地方債到期，其中7成本金、利息需要通過(guò)賣(mài)地收入償付。無(wú)錫是第一個(gè)對房地產(chǎn)“救市”的城市，僅僅將購房入戶(hù)的門(mén)檻從70平方米下調到60平方米;后來(lái)南寧允許周邊幾個(gè)城市的居民，參照南寧市民的標準，到南寧購房。再后來(lái)，天津允許市民在濱海新區購買(mǎi)第三套房。上周，沈陽(yáng)大幅放松限購政策：一個(gè)3口人的戶(hù)籍家庭原來(lái)只能在沈陽(yáng)市區買(mǎi)兩套房，放松限購后竟然可以買(mǎi)6套房!非常明顯，地方政府在救市上步子越來(lái)越大，膽子越來(lái)越“肥”，投資性購房需求再次被公開(kāi)認可。
但是，沒(méi)有“新利空”并不意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )復蘇，房?jì)r(jià)會(huì )上漲。因為在絕大多數城市，尤其是三四五線(xiàn)城市，住房供應量太大，遠超過(guò)真實(shí)需求。隨著(zhù)房產(chǎn)稅的臨近，很多邊遠、配套差的小區將由“鬼城”變成“死城”。而有真實(shí)需求和人口增量的大城市中心城區的樓市，或許能在未來(lái)幾個(gè)月度過(guò)最困難的時(shí)期。