國家統計局昨天發(fā)布的數據顯示，5月份全國70個(gè)大中城市中，與上月相比，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有35個(gè)，相比4月份增加了27個(gè)，房?jì)r(jià)環(huán)比下跌城市為近兩年來(lái)最多。5月份，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平的城市有20個(gè)，上漲的有15個(gè)。

　　統計局的官方權威數據，印證了近期彌漫市場(chǎng)的房?jì)r(jià)下跌預期，也印證了一些城市不斷爆出的樓市打折促銷(xiāo)傳聞。目前全國主要城市房?jì)r(jià)的明顯松動(dòng)，不僅體現在房?jì)r(jià)環(huán)比下滑的城市數量大幅增加，也體現在平均價(jià)格方面。中國指數研究院的數據顯示，今年5月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來(lái)首次下跌。

　　房?jì)r(jià)下跌已是現實(shí)，接下來(lái)中國樓市面臨的是“小拐點(diǎn)”還是“大拐點(diǎn)”?下跌是正常的市場(chǎng)調整，還是斷崖式暴跌的開(kāi)始?目前，無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)內還是國內外專(zhuān)家學(xué)者，對中國房地產(chǎn)進(jìn)入調整階段基本沒(méi)有異議，爭議在于拐點(diǎn)是大是小，房?jì)r(jià)是否面臨跳水的風(fēng)險。

　　首先需要明確的是，此次房?jì)r(jià)調整是中國樓市形成后，十幾年來(lái)首次非行政干預因素導致的市場(chǎng)波動(dòng)。既然調整是市場(chǎng)自發(fā)形成的，從市場(chǎng)自身探討下跌的原因以及可能的下跌方式，應該是具有說(shuō)服力的。進(jìn)入2014年以來(lái)，樓市交易活動(dòng)明顯降溫，觀(guān)察各類(lèi)數據可以發(fā)現，導致本輪樓市調整的最重要因素是供過(guò)于求。近年來(lái)房?jì)r(jià)大漲，由此產(chǎn)生的財富效應對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生極大刺激。以去年為例，新屋開(kāi)工面積遠超當年住房銷(xiāo)售面積，高出比例約25%。這樣強大的供給在積累了若干年后，形成了中短期內供過(guò)于求的局面。數據顯示，目前在建的所有房地產(chǎn)項目需要4年多時(shí)間才能銷(xiāo)售完畢，遠高于此前3.4年的平均水平。

　　結合供求狀況，可以大致得出目前房?jì)r(jià)下跌的原因。一些城市由于庫存壓力較大，同時(shí)，在經(jīng)歷房?jì)r(jià)大幅上漲后市場(chǎng)前景不明，多數購房者持幣觀(guān)望。在此狀況下，一些資金趨緊的房企率先打折促銷(xiāo)，導致房?jì)r(jià)有所下降。

　　目前房?jì)r(jià)的正常調整，是否會(huì )導致斷崖式下跌?房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，通常導致房地產(chǎn)價(jià)格在短期內暴跌的直接原因，是市場(chǎng)資金鏈斷裂。以2008年美國次貸危機為例，為了拉動(dòng)房地產(chǎn)需求，危機前美國地產(chǎn)商大搞低首付甚至零首付，催生大量投資投機性需求。房?jì)r(jià)被炒高見(jiàn)頂后開(kāi)始逐步下跌，在巨大的投資杠桿作用下，幅度不大的房?jì)r(jià)下跌也會(huì )導致投資者破產(chǎn)，接著(zhù)是地產(chǎn)商破產(chǎn)、投資銀行破產(chǎn)，由此引發(fā)危機，在危機爆發(fā)后又帶動(dòng)房?jì)r(jià)進(jìn)一步暴跌。

　　分析我國房地產(chǎn)現狀，個(gè)人按揭貸款首付比例一直較高，房貸“斷供”的市場(chǎng)風(fēng)險不大。中國房地產(chǎn)的金融風(fēng)險主要來(lái)自地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸款。近年來(lái)銀行信貸趨緊，許多房企不得不通過(guò)地產(chǎn)信托、私募基金等“影子銀行”獲取資金，完成土地購置以及開(kāi)發(fā)建設。影子銀行提高了地產(chǎn)商的資金杠桿水平，也加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)整體風(fēng)險。與房地產(chǎn)相關(guān)的影子銀行融資具體規模還沒(méi)有準確統計，其潛在風(fēng)險也未可知。盡管如此，影子銀行問(wèn)題已引起有關(guān)部門(mén)的高度重視，此類(lèi)業(yè)務(wù)的規模也在大幅減少。目前難以看出，影子銀行問(wèn)題會(huì )引發(fā)我國住房金融的系統性風(fēng)險。也就是說(shuō)，由大規模資金鏈斷裂引爆的房?jì)r(jià)斷崖式下跌風(fēng)險，在我國發(fā)生的概率很小。

　　從長(cháng)期因素看，我國的真實(shí)城市化率不超過(guò)40%，未來(lái)城鎮化的快速發(fā)展將為住房市場(chǎng)提供堅實(shí)有效的需求。城鎮化因素是我國地產(chǎn)市場(chǎng)可以避免劇烈波動(dòng)的最重要支撐。當然，即使樓市面臨的是溫和調整，也很可能意味著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代已經(jīng)結束。過(guò)去十多年依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟的粗放模式是此前的房?jì)r(jià)暴漲重要推手，目前我國經(jīng)濟結構調整已初見(jiàn)成效，隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)方式的改變，房?jì)r(jià)也必將失去持續上漲的動(dòng)力。