6月18日公布的全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據很糟糕。自2012年6月以來(lái)，房?jì)r(jià)指數環(huán)比漲幅首次由正轉負。隨著(zhù)今年整個(gè)市場(chǎng)步入降溫通道，各個(gè)房企庫存壓力不斷加大。雖然很多房企加大了促銷(xiāo)力度，但很明顯，購房者不買(mǎi)賬，而是選擇繼續觀(guān)望的態(tài)度，這使得房企的資金周轉速度進(jìn)一步放緩。

　　房?jì)r(jià)下跌，對于房企尤其是中小規模房企來(lái)說(shuō)，自然不是一件令人愉快的事。因為房?jì)r(jià)下跌，伴隨的是整個(gè)市場(chǎng)成交量的下滑。從今年房企高調制定的銷(xiāo)售目標看，此類(lèi)房企會(huì )因為銷(xiāo)售價(jià)格的下滑，而導致銷(xiāo)售業(yè)績(jì)難以提振。最糟糕的是，整個(gè)成交量并沒(méi)有因為價(jià)格的下滑而上升。中小房企以?xún)r(jià)換量的策略失效。

　　與大型房企相比，中小房企對此類(lèi)房?jì)r(jià)下跌帶來(lái)的效應會(huì )更厭惡。此類(lèi)中小房企當時(shí)之所以進(jìn)入樓市開(kāi)發(fā)，原因就是看中了房?jì)r(jià)高速成長(cháng)的空間。如今房?jì)r(jià)出現了環(huán)比下滑，那么對其盈利目標自然是一個(gè)很大的傷害。更為重要的是，部分中小房企在去年業(yè)績(jì)不錯的情況下，咬牙進(jìn)行了高價(jià)拿地，希望能獲取房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的利好。但很遺憾，今年部分城市房?jì)r(jià)或有步入頹勢的跡象。此類(lèi)中小房企本身品牌力就比較弱，未來(lái)市場(chǎng)份額的擴大顯然成為奢想。

　　樓市狀況繼續惡化的同時(shí)，金融信貸也沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的放寬，這對中小房企的打擊力度自然比較大。大型上市房企可以借A股市場(chǎng)和海外市場(chǎng)拓寬融資渠道，但中小房企就沒(méi)轍了。在這種情況下，越來(lái)越多的中小房企選擇到股權交易所進(jìn)行股權交易，自然符合預期，筆者認為，這樣的策略也將成為主流。

　　從北京產(chǎn)權交易所的掛牌數據看，今年有多家無(wú)錫小房企在此進(jìn)行股權交易。此類(lèi)房企為國有獨資企業(yè)，卻依然難以在當地謀求市場(chǎng)空間。這和無(wú)錫樓市較差的庫存去化狀況密切相關(guān)。此類(lèi)中小房企銷(xiāo)售渠道過(guò)于狹窄、產(chǎn)品定位有偏差、定價(jià)權較軟弱，所以在市場(chǎng)的競爭下容易淘汰出局。

　　更糟糕的是，即便市場(chǎng)不降溫，此類(lèi)中小房企的出路也會(huì )比較窄。觀(guān)察目前土地市場(chǎng)TOP50企業(yè)拿地排行榜，幾乎沒(méi)有中小房企的身影。房企土地獲取困難，業(yè)務(wù)自然要收窄。更嚴重的是，很多不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，會(huì )發(fā)現房地產(chǎn)板塊的虧損正逐漸侵蝕主業(yè)的發(fā)展�！按篝~(yú)吃小魚(yú)，小魚(yú)吃蝦米”的格局在凸顯，產(chǎn)權交易所自然成為中小房企生存的“庇護”場(chǎng)所。

　　那么，此類(lèi)進(jìn)入產(chǎn)權交易所的房企，一般具備什么樣的特征?

　　從經(jīng)濟、業(yè)務(wù)、業(yè)績(jì)等指標看，此類(lèi)中小房企多帶有弱不禁風(fēng)的特點(diǎn)。一般注冊資本在200萬(wàn)~1億元的水平，職工數在20~50人范圍內，多屬于二級資質(zhì)的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)。經(jīng)濟性質(zhì)基本上是有限責任公司，而企業(yè)類(lèi)型甚至包括了國有控股企業(yè)。此類(lèi)房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)較差，年銷(xiāo)售額低于20億元。而從業(yè)務(wù)結構上看，此類(lèi)房企業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)比較“雜”，除了開(kāi)發(fā)業(yè)以外，還涉足了建筑業(yè)、物業(yè)管理、家居裝修、物資供銷(xiāo)等業(yè)務(wù)。

　　過(guò)去中小房企也具備這樣一個(gè)企業(yè)資源稟賦，為什么能夠存活下來(lái)?關(guān)鍵點(diǎn)在于融資渠道的因素。此前此類(lèi)房企可以依賴(lài)信托工具等獲取資金，雖然成本高，但房產(chǎn)項目的增值速度會(huì )很快趕超此類(lèi)融資成本，進(jìn)而為后續發(fā)展提供持續資金流。不過(guò)，隨著(zhù)對信托違約的各類(lèi)擔憂(yōu)增加、銀行信貸收緊等，此類(lèi)中小房企會(huì )發(fā)現融資渠道的開(kāi)拓難度在持續加大。

　　雖然國家一直在保護中小企業(yè)，但房地產(chǎn)行業(yè)顯然和這個(gè)格調有差異。過(guò)去此類(lèi)中小房企在制度紅利下能夠盈利，但是隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)結構調整、公司治理要求的提高、對企業(yè)審計的力度加大，很多中小房企逐漸喪失了經(jīng)濟優(yōu)勢和政治優(yōu)勢。當房地產(chǎn)盈利空間收窄時(shí)，此類(lèi)中小房企就會(huì )尋求產(chǎn)權交易所的“庇護”。

　　產(chǎn)權交易所成為此類(lèi)業(yè)績(jì)不佳房企的圈子，那么，別的房企進(jìn)入，是否有損企業(yè)自尊?實(shí)際上，產(chǎn)權交易所提供的是融資渠道重整的機制和場(chǎng)所，這才是此類(lèi)平臺建立的初衷。很多中小房企在業(yè)務(wù)和融資渠道收窄的時(shí)候，在這個(gè)平臺上恰好能找到新的機會(huì )。

　　從這個(gè)角度看，中小房企股權甩賣(mài)并非壞事，這恰是公司實(shí)現治理結構轉變的一個(gè)重要方式。那么，中小房企進(jìn)入該市場(chǎng)前，應該優(yōu)先考慮哪幾項指標呢?從業(yè)績(jì)穩定增長(cháng)和產(chǎn)權獨立性的角度看，中小房企顯然不愿意過(guò)早進(jìn)入產(chǎn)權交易所。不過(guò)從保有企業(yè)資產(chǎn)、獲取新的融資渠道等角度看，當部分經(jīng)營(yíng)指標和財務(wù)指標發(fā)出預警時(shí)，房企就需要考慮進(jìn)入產(chǎn)權交易所了。

　　從經(jīng)營(yíng)的規模上看，如果房企的年銷(xiāo)售額低于1億元，就基本上屬于未來(lái)業(yè)績(jì)拓展困難的企業(yè)。如果未來(lái)還有繼續發(fā)展的意向，那么甩賣(mài)部分股權、改善治理結構是最優(yōu)策略。

　　從財務(wù)指標看，當資產(chǎn)負債狀況持續惡化時(shí)，也要考慮進(jìn)入產(chǎn)權交易所。當負債額接近甚至超過(guò)資產(chǎn)額、企業(yè)后續的可售庫存不足時(shí)，此類(lèi)中小房企就要從“賣(mài)樓”轉變?yōu)椤百u(mài)企業(yè)”的路徑上來(lái)。這個(gè)時(shí)候，往往也是營(yíng)業(yè)利潤和凈利潤雙雙為負數的時(shí)候。從減少企業(yè)的資金損耗、控制企業(yè)的資金占有成本角度看，盡早涉足此類(lèi)產(chǎn)權交易是上策。

　　在目前各大產(chǎn)權交易所掛牌的房企中，掛牌價(jià)格多為10億元以下。所以從企業(yè)估值角度看，當房企的未來(lái)估價(jià)朝這個(gè)水平下方運動(dòng)時(shí)，也要考慮涉足產(chǎn)權交易。

　　當然，最為簡(jiǎn)便的方法就是檢查流動(dòng)性指標。當現金流動(dòng)狀況偏緊的時(shí)候，硬撐的做法并不利于企業(yè)的成長(cháng)。因為這樣一來(lái)，資金窟窿反而會(huì )越補越大。

　　在實(shí)踐中，負債規模容易確定，而資產(chǎn)規模的賬面價(jià)值和評估價(jià)值會(huì )有較大的出入。所以中小房企在評估價(jià)值時(shí)，需要考慮這一點(diǎn)。畢竟中小房企融資渠道不大，稍微偏高的杠桿率，就可能會(huì )進(jìn)一步加大投資者的擔憂(yōu)，從而影響企業(yè)的估值和最后的股權交易。

　　一旦明確進(jìn)入產(chǎn)權交易所，房企就需要考慮交易策略。從股權的切割角度看，無(wú)非是兩種策略，分別對應不同的經(jīng)營(yíng)目標。第一種是“割肉”的策略，即掛牌的僅是該房企部分股權。這樣的交易有助于后續的項目開(kāi)發(fā)。這對于中小房企緩解資金壓力、引入新的投資者、改善公司治理結構等都有利好。第二種是簽訂“賣(mài)身契”的策略。此類(lèi)策略下，房企拋售100%的股權。此類(lèi)交易能實(shí)現房企資產(chǎn)的變現，有利于新的產(chǎn)業(yè)拓展。

　　在股權交易中，如何為股權進(jìn)行定價(jià)成為關(guān)鍵。中小房企需要在合規情況下 “粉飾”自己的股權價(jià)值。首先要和資產(chǎn)評估公司、律師事務(wù)所、會(huì )計師事務(wù)所等機構詳盡溝通，注重在尊重數據的情況下讓企業(yè)價(jià)值更大地展現出來(lái)。同時(shí)，在產(chǎn)權交易所中，也不一定要通過(guò)掛牌的方式進(jìn)行。從目前很多產(chǎn)權交易所的實(shí)際交易情況看，很多屬于私下洽談的模式。此類(lèi)模式下，如果中小房企沒(méi)有達到 “非賣(mài)不可”的地步，那么就可以在定價(jià)上趨于強硬，即要善于放大股權和企業(yè)價(jià)值。