5月份，70個(gè)大中城市新房均價(jià)環(huán)比下跌0.16%，這是2012年6月以來(lái)該指數首次由上漲轉為下跌，市場(chǎng)整體步入下降通道，就連一直被認為非常堅挺的一線(xiàn)城市也扛不住了。根據國家統計局最新披露的數據，5月份上海和深圳的新房?jì)r(jià)格分別環(huán)比下跌0.3%和0.2%，深圳新房?jì)r(jià)格為23個(gè)月以來(lái)環(huán)比首次下跌，北京二手住房?jì)r(jià)格連續兩個(gè)月下跌，5月份環(huán)比下跌0.9%，創(chuàng )28個(gè)月環(huán)比最大跌幅。
在樓市交投慘淡、悲觀(guān)氣氛彌漫、“唱空”論調不斷的情況下，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下跌，無(wú)疑將沉重打擊包括購房者、開(kāi)發(fā)商在內的所有市場(chǎng)主體。一個(gè)顯而易見(jiàn)的結論就是，樓市將在低迷的泥潭中越陷越深，樓市企穩回升更是遙遙無(wú)期。目前，我們最為關(guān)注的是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)進(jìn)入下跌通道對于整個(gè)樓市意味著(zhù)什么?加速下跌，正中大佬們諸如“崩潰論”、“撞冰山論”、“泡沫破滅論”的判斷，還是以降價(jià)來(lái)去泡沫，讓房?jì)r(jià)收入比趨于合理，并刺激老百姓積極入市和漸進(jìn)消化過(guò)剩。
事實(shí)上，發(fā)展中國家或新興國家的房?jì)r(jià)大幅度波動(dòng)是一個(gè)常見(jiàn)的現象，平穩的時(shí)候反而非常少見(jiàn)。因此，房?jì)r(jià)上漲與下跌本身非常正常，沒(méi)什么大驚小怪。關(guān)鍵是，樓市會(huì )不會(huì )因為沒(méi)有需求支撐而急劇下滑，沖擊到經(jīng)濟增長(cháng)、金融體系和就業(yè)穩定。但是，總結各國城市化規律而得出的一個(gè)結論是，樓市危機式的大起大落很少發(fā)生在城市化快速推進(jìn)時(shí)期。這是因為，城市化快速推進(jìn)一般會(huì )持續幾十年，這一時(shí)期人口和資源在大城市規�；�、分工合作和產(chǎn)業(yè)升級迅速推進(jìn)，城市空間資源價(jià)值不斷提升并優(yōu)化。對樓市來(lái)說(shuō)，這就意味著(zhù)需求基礎不斷增厚，并給樓市帶來(lái)紅利。即便樓市量?jì)r(jià)會(huì )波動(dòng)，但只要控制好金融杠桿、外資和熱錢(qián)沖擊，一般不會(huì )發(fā)生金融危機。因為，強大的需求始終存在，樓市波動(dòng)中的一些問(wèn)題也很容易被消化。
房改以來(lái)，我國主要城市(特別是一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市)的房?jì)r(jià)之所以一直在上漲，一個(gè)重要原因就在于城市化帶來(lái)的強大需求。因此，判斷樓市前景就是要在宏觀(guān)上把握這種需求潛力。我國城鎮居民戶(hù)均套數比從2008年的0.74套增加到2013年的1.0~1.1套，部分二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市過(guò)去幾年供應了大量的住房，但人口、產(chǎn)業(yè)并未相應增長(cháng)和集聚，出現了“鬼城”、“空城”等供應過(guò)剩的問(wèn)題。因此，總體上判斷，全國范圍內告別了住房短缺，也告別了需求大規模釋放的時(shí)代，廣大的中小城市在未來(lái)還要思考如何消化供應過(guò)剩。
但是，住房供求對比在全國范圍內的差別很大。過(guò)去10年，一、二線(xiàn)50個(gè)主要城市集聚了2.6億外來(lái)人口中的80%，人口資源集聚、分工合作和產(chǎn)業(yè)升級遠遠優(yōu)于其他城市，這些城市的住房需求潛力非常大。根據第六次人口普查的結果，一線(xiàn)城市常住人口戶(hù)均擁有套數在0.7~0.8套，如果考慮到正常的投資需求(投放到租賃市場(chǎng))、改善性需求和拆遷需求，人均套數可能會(huì )更低。未來(lái)，以城市群為主的城鎮化戰略下，主要城市將依舊是人口流入的目標地，住房需求也將仍舊保持旺盛態(tài)勢。
今年以來(lái)，之所以連一線(xiàn)城市的住房市場(chǎng)都持續低迷，并非是需求不在了，而是住房供求結構性失衡或供求錯配。在這些城市，投資或改善性需求部分被“限購”住了，大部分因為關(guān)注樓市下行風(fēng)險而減倉了，目前留在市場(chǎng)上的需求基本上都是所謂的“剛需”，如婚房需求、工作區域變動(dòng)帶來(lái)的購房需求、家庭規模擴大帶來(lái)的購房需求等。這類(lèi)需求有三個(gè)基本特征：一是對高價(jià)房承受能力較低，二是對與居住相關(guān)的生活成本比較敏感，三是對公共服務(wù)配套有強烈的需求。但是，在一線(xiàn)城市，無(wú)論是新房還是二手住房，經(jīng)過(guò)10多年快速上漲后，房?jì)r(jià)水平已經(jīng)達到了一個(gè)歷史高點(diǎn)。即便是郊區的住房，其價(jià)格水平也上漲到兩萬(wàn)元左右，以此計算的房?jì)r(jià)收入比也在13倍左右，對于留在市場(chǎng)上的“剛需”來(lái)說(shuō)，這樣的價(jià)格水平難以承受。
同時(shí)，大城市二手住房交投比較活躍的區域集中在主城區，其價(jià)格水平一般要高于新房?jì)r(jià)格的10%~20%，且交易成本(中介成本和稅收成本)也很高，“剛需”難以接受。新房?jì)r(jià)格盡管相對較低，但其供應主要分布在城市外圍或開(kāi)發(fā)價(jià)值較低的區域。在這些區域，住房建設速度遠快于公共服務(wù)配套(交通、教育、醫療等)跟進(jìn)的速度。而且，越是新供應的住房，其配套差的問(wèn)題就越嚴重，配套差意味著(zhù)生活成本高、供應的有效性差，不適合“剛需”人群的需求。
另外，2010年以來(lái)，一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市土地價(jià)格快速上漲，地王頻繁出現。按照兩年左右的開(kāi)發(fā)周期，土地高溢價(jià)將會(huì )體現在2011年以來(lái)的高房?jì)r(jià)，而主要城市近幾年的房?jì)r(jià)數據也佐證了這一點(diǎn)。在高地價(jià)驅動(dòng)下，樓市開(kāi)發(fā)一般會(huì )往大戶(hù)型、高檔化的模式上走，只有這樣才能保證開(kāi)發(fā)商的預期盈利，這也迎合了過(guò)去幾年房?jì)r(jià)快速上漲時(shí)期需求過(guò)度釋放，特別是投資需求旺盛的特征。根據筆者的調研，在一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市，目前的新房供應中，大戶(hù)型住房供應占比較大，而“剛需”人群需要的中低價(jià)位、中小戶(hù)型的普通住房供應則偏少。
目前，一線(xiàn)城市的庫存消化周期也超過(guò)12個(gè)月的警戒線(xiàn)了，很多人認為一線(xiàn)城市也存在供應過(guò)剩的問(wèn)題。國家統計局70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數發(fā)布后，對于5月份一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下跌的問(wèn)題，國家統計局高級統計師劉建偉表示，房?jì)r(jià)下跌的主要原因是庫存壓力較大，這是對供求關(guān)系的誤解。事實(shí)上，庫存中更多的是無(wú)效供應，或者是“剛需”用腳投票的結果。未來(lái)，重點(diǎn)城市限購政策不會(huì )取消，國家希望通過(guò)支持“剛需”人群購房，特別是希望加速非戶(hù)籍常住人口城市化來(lái)化解住房供應過(guò)剩、漸進(jìn)去泡沫。但是，要想讓這部分市場(chǎng)需求真正實(shí)現，就需要正視住房供求結構目前存在的失衡和錯配問(wèn)題，增加針對“剛需”人群的住房產(chǎn)品和貨真價(jià)實(shí)的公共服務(wù)配套體系建設，如發(fā)展共有產(chǎn)權住房，加快公共服務(wù)均等化，增加軌道交通和教育醫療投入，社會(huì )保障實(shí)現異地統籌并向常住人口全覆蓋等。