沈陽(yáng)松綁限購的“短命政令”一天夭折之后不久，近日又傳出廣州南沙對港澳人士松綁限購、溫州對一手住房松綁限購的傳聞。不出意外的話(huà)，廣州、溫州難逃“政府放風(fēng)-媒體關(guān)注-政府辟謠”的怪圈。目前，全國有46個(gè)城市出臺過(guò)限購政策，2014年以來(lái)，包括沈陽(yáng)在內，有20多個(gè)城市有過(guò)“松綁限購”的傳聞。但是，至今沒(méi)有一個(gè)城市敢明目張膽地公開(kāi)宣稱(chēng)放松限購政策。
在地方政府是否有權限放松限購的問(wèn)題上，今年3月份“兩會(huì )”提出的“分類(lèi)調控”已經(jīng)給出了明確的答復，即對于那些供應過(guò)剩、供求關(guān)系失衡的城市，當地政府要從防范風(fēng)險的角度出發(fā)，自主調整樓市政策。而且，在如何執行“分類(lèi)調控”的問(wèn)題上，近期住建部也給出了操作的基本原則。在6月4日召開(kāi)的國新辦新聞發(fā)布會(huì )上，住建部總經(jīng)濟師馮俊對于未來(lái)地方政府如何調整樓市政策做出了表態(tài)，即各地調整樓市政策的總基調是“始終鼓勵保護消費需求，遏制投資需求”;是否取消限購的問(wèn)題，每個(gè)地方根據自己的實(shí)際情況做出判斷;庫存量大、供過(guò)于求的城市要執行好首套房最低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠的政策。
既然限購取消與否的權利在地方政府，若本地樓市供應過(guò)剩，地方就可以手持管理層授予的“尚方寶劍”來(lái)取消限購政策。從天津放松濱海新區限購、沈陽(yáng)放松全市限購，以及這次廣州傳言的放開(kāi)南沙新區限購來(lái)看，這幾個(gè)地方樓市的一個(gè)通病就是供應過(guò)剩、供求關(guān)系失衡。筆者日前曾去過(guò)濱海新區和廣州南沙，雖貴為國家級的新區，但這兩個(gè)新區產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃的落地工作還未見(jiàn)動(dòng)靜的情況下，樓市卻先行發(fā)展起來(lái)，目前看已經(jīng)成為區域性的“空城”。由于基礎及配套設施建設嚴重滯后，而且這一局面在一兩年內難以改觀(guān)，這兩個(gè)區域應該屬于庫存量大、供過(guò)于求的區域。
沈陽(yáng)的問(wèn)題就更嚴重了。根據上海易居研究院的數據，截至今年5月底，沈陽(yáng)新建住宅庫存為1828萬(wàn)平方米，遠超京滬，僅次于天津的2110萬(wàn)平米，庫存在全國排名第二。按過(guò)去6個(gè)月的移動(dòng)平均銷(xiāo)量，上述庫存需要22個(gè)月才能去化完，與杭州和天津相近。后續供應規模更大，截至2013年，沈陽(yáng)的房屋施工面積為11568.3萬(wàn)平方米，按照當年2262.3萬(wàn)平方米的商品房銷(xiāo)售規模，即便未來(lái)不增加土地出讓?zhuān)媪亢罄m供應也要5年才能消化完畢。但作為一個(gè)老工業(yè)城市，人口偏老齡化、產(chǎn)業(yè)升級慢，沈陽(yáng)住房需求本身有限且過(guò)去幾年過(guò)度釋放。2010年至2013年，沈陽(yáng)銷(xiāo)售面積接近8000萬(wàn)平方米，超過(guò)上海、武漢等城市，而其常住人口為826萬(wàn)人，需求或提前透支，在巨大的庫存面前，未來(lái)市場(chǎng)可能面臨需求動(dòng)力不足。
既然是否取消限購的決定權在地方，而上述三地松綁限購也符合“分類(lèi)調控”的基本原則，而且作為控制房?jì)r(jià)快速上漲的短期性、行政性應急措施，限購已經(jīng)不適應目前樓市下行的大環(huán)境，為何地方政府不僅不敢公開(kāi)發(fā)文松綁限購，而且還步調一致地事后否認松綁限購的傳言，放松限購真的是不能觸碰的紅線(xiàn)嗎?
道理上講，地方政府根據本地樓市實(shí)際情況，自主調整政策(包括限購)不假;庫存壓力大、供應過(guò)剩的城市，為防范供應過(guò)剩風(fēng)險可以調整政策(包括限購)也不假;而限購作為行政干預措施，其弊病也為各方所指責，應當適時(shí)退出這也不假。假的卻是地方政府如此積極松綁限購，打的是“分類(lèi)調控”、“自主調控”、防范樓市風(fēng)險、取消行政干預等等這些堂而皇之、邊界廣泛但內容卻無(wú)法控制的正能量口號，而其背后的目的卻是對于傳統增長(cháng)模式及其自身利益的迷思而不悔改。
地方政府松綁限購，其表面上看是為了緩解樓市疲軟的局面，根本的目的卻是希望樓市繼續走上繁榮的通道，以此來(lái)刺激土地出讓、政府融資、固定資產(chǎn)投資增長(cháng)，最終實(shí)現經(jīng)濟增長(cháng)、稅收增長(cháng)和官員自身利益這三重目的。因為，若樓市量?jì)r(jià)疲軟，將直接導致開(kāi)發(fā)商緊縮拿地，新開(kāi)工和施工等房地產(chǎn)建設活動(dòng)也急劇放緩。這樣的話(huà)，政府靠土地抵押也無(wú)法實(shí)現、全社會(huì )固定資產(chǎn)總投資也迅速下滑，實(shí)現政府“宏圖大志”的一些項目也無(wú)法上馬，不僅舊債無(wú)法償還，稅收和經(jīng)濟增長(cháng)這兩個(gè)考核政府要員業(yè)績(jì)最主要的指標也無(wú)法完成，官員個(gè)人的政治經(jīng)濟利益也就無(wú)法實(shí)現。
因此，地方政府挖空心思地圖謀松綁限購，用意不在對癥下藥地解決當前樓市存在的問(wèn)題，也不在防范樓市風(fēng)險和促進(jìn)樓市長(cháng)期健康發(fā)展，更不在通過(guò)緩解樓市下滑來(lái)為經(jīng)濟“調結構、促轉型”戰略留足時(shí)間和空間，而在于以樓市為工具來(lái)維護傳統的經(jīng)濟增長(cháng)模式和自身的經(jīng)濟政治利益。
以天津和廣州這兩個(gè)城市為例，上述兩個(gè)城市設立的濱海新區和南沙新區，均為國家級的新區。其中，濱海新區是國務(wù)院批準的第一個(gè)國家綜合改革創(chuàng )新區，承擔著(zhù)創(chuàng )新科技、發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)、打造我國第三增長(cháng)極等科學(xué)發(fā)展排頭兵的重任;而根據國務(wù)院的批復，廣州南沙新區承擔著(zhù)建設成為粵港澳優(yōu)質(zhì)生活圈和新型城市化典范、以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主導的現代產(chǎn)業(yè)新高地、具有世界先進(jìn)水平的綜合服務(wù)樞紐、社會(huì )管理服務(wù)創(chuàng )新試驗區，打造粵港澳全面合作示范區等綜合改革和發(fā)展的重任。
但是，在新區批復后的發(fā)展過(guò)程中，我們并沒(méi)有看到其在國家賦予的歷史使命上有多么大的進(jìn)展。而且，在新區開(kāi)發(fā)和建設的過(guò)程中，基礎設施、產(chǎn)業(yè)規劃、改革措施并沒(méi)有先行和實(shí)質(zhì)性落地，反倒是房地產(chǎn)借機掀起了一波又一波的泡沫化浪潮。在樓市步入下行周期后，被樓市泡沫帶動(dòng)的經(jīng)濟虛假繁榮而掩蓋的問(wèn)題開(kāi)始暴露：通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)投資和稅收、經(jīng)濟增長(cháng)，依然是地方政府最為看重的工具，即便是廣州、天津等前沿城市也概莫能外，更別提南寧、銅陵等中小城市，而改革和創(chuàng )新的任務(wù)一直以裸泳的狀態(tài)在推進(jìn)，甚至被有意無(wú)意地遺忘。這個(gè)時(shí)候，如果允許放松限購，只有一個(gè)結果，那就是“調結構、促轉型”的重任漸行漸遠。