“以房養老”靠譜嗎
2014-06-25   作者:李宇嘉(深圳市房地產(chǎn)研究中心)  來(lái)源:中國證券報
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  保監會(huì )日前表示,自2014年7月1日至2016年6月30日,在北京、上海、廣州和武漢開(kāi)展住房反向抵押養老保險試點(diǎn)。這意味著(zhù)“以房養老”在我國正式落地。

  從今年3月份發(fā)布征求意見(jiàn)稿,到6月份正式實(shí)施,其間不過(guò)3個(gè)月的時(shí)間。但在征求意見(jiàn)稿發(fā)布之時(shí),過(guò)半網(wǎng)友和專(zhuān)家學(xué)者反對。在社會(huì )各界反對聲音如潮的情況下,政府毅然推進(jìn)“以房養老”落地,想必是對這一養老形式有著(zhù)更全盤(pán)的考慮。值得注意的是,上述四個(gè)試點(diǎn)城市都是人口老齡化非常嚴重的城市,如北京和上海60歲以上的老人占戶(hù)籍人口的比例在20%左右,超過(guò)全國平均水平近10個(gè)百分點(diǎn),武漢和廣州也類(lèi)似。在這幾個(gè)城市率先試點(diǎn),折射出我國老齡化面臨著(zhù)幾個(gè)亟待解決的問(wèn)題。

  首先是未富先老問(wèn)題。我國在1999年進(jìn)入老齡化時(shí),人均GDP不足1000美元,而發(fā)達國家進(jìn)入老齡化社會(huì ),人均GDP在1萬(wàn)美元以上。2015年,我國勞動(dòng)人口達到最高峰后,人口老齡化開(kāi)始加劇,到2025年,65歲以上的人口占比會(huì )達到13%。

  人口未富先老,而現有的養老保障儲備卻捉襟見(jiàn)肘。根據中國社會(huì )科學(xué)研究院世界社會(huì )保障中心研究數據,中國職工的養老儲備指數中,78%均來(lái)自保障率低第一支柱——公共養老金,即強制性的社會(huì )保險,而本應發(fā)揮支柱作用的第二、第三支柱(企業(yè)年金、團體養老保險計劃和商業(yè)保險)發(fā)展嚴重不足。

  結果就是,養老資金壓力正在空前逼近。勞動(dòng)人口減少、老齡化人口增加,一方面加劇“空賬”和“欠賬”的問(wèn)題,另一方面,人口紅利衰減驅動(dòng)經(jīng)濟下滑,加劇養老金的給付壓力。不久的未來(lái),在“雙獨”夫妻退休后,養老形勢將更嚴峻,他們一邊考慮自己的養老,一邊考慮四個(gè)老人的養老,壓力之大不說(shuō),養老效果也不彰。

  因此,在嚴峻的養老形勢下,之所以選中“以房養老”,就是看中了住房的養老功能。一般來(lái)說(shuō),社會(huì )保障越不完善的國家,住房替代社會(huì )保障的功能就越突出。即使是社會(huì )保障非常健全的美國,老百姓靠房子來(lái)養老也是普遍現象。據美國金融消費者保護局2012年的數據,美國超過(guò)一半的62歲以上老人全部資產(chǎn)的55%是房產(chǎn),靠房子養老很普遍,形式多樣。

  住房的養老功能在我國更突出,我國傳統的養老模式——居家養老和“養兒防老、房產(chǎn)傳兒”,體現了住房的養老功能。另外,我國城鎮居民80%的財產(chǎn)是房地產(chǎn),城鎮居民之所以熱衷于買(mǎi)房,一個(gè)非常重要原因就在于社會(huì )保障不健全,未來(lái)在教育、醫療和養老等方面的支出不確定性很大,買(mǎi)房就變相等于抵御未來(lái)的不確定性。因此,未來(lái)現實(shí)可行且有效的養老模式,就是挖掘住房的養老功能。

  如果既能居住在自己的房子里,又能享受保險機構定期返還的養老金、子女無(wú)法提供的護理服務(wù),還能減輕子女的壓力,對于失獨或失能老人、“雙獨”老人、子女無(wú)暇照顧的老人來(lái)說(shuō),在自己和子女意愿的情況下,選擇“以房養老”的模式,何樂(lè )而不為?數據顯示,2013年我國失能老人達到3600萬(wàn),高齡老人(80歲以上)達到2200萬(wàn),空巢老人將近1億。這些老年人的養老需求,無(wú)論從經(jīng)濟上、情感上、護理服務(wù)上,都是傳統的養老模式所無(wú)法實(shí)現的。

  “以房養老”是一種現實(shí)的選擇,也是一種自愿的選擇,關(guān)鍵看產(chǎn)品如何設計。比如,通過(guò)打通養老產(chǎn)業(yè)鏈條上游的醫療護理保險、中游的養老地產(chǎn)、下游的養老醫學(xué)和護理等,保險機構可以獲得更多的增值服務(wù)。因此,保險機構可以將“以房養老”定位為不盈利或微利的產(chǎn)品。此外,為迎合“房產(chǎn)傳兒”的傳統,可探索到期后子女優(yōu)先回購,以及選擇非參與型為導向的產(chǎn)品供給,即保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益,抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(cháng)全部歸屬于投保人等。如果本著(zhù)養老服務(wù)的基本取向,而不是以養老之名賺取老年人住房?jì)r(jià)值,這一產(chǎn)品應該能夠獲得老百姓的認同。對樓市而言,“以房養老”是存量住房流動(dòng)起來(lái)的途徑之一,不僅能讓住房資源最大限度地利用起來(lái),而且房產(chǎn)向金融機構流動(dòng),還有利于探索住房資產(chǎn)證券化,分散集中在銀行的風(fēng)險,對于緩解我國樓市下行的系統性風(fēng)險不無(wú)裨益。

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