當前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，量?jì)r(jià)齊跌的態(tài)勢為近幾年來(lái)首次出現，房地產(chǎn)投資增速也罕見(jiàn)地低于固定資產(chǎn)投資增速。在此情況下，不少人寄望于救市政策來(lái)激活市場(chǎng)，但在供需關(guān)系趨于平衡、內外經(jīng)濟環(huán)境穩定的情況下，樓市調整期恐不會(huì )在短期內結束。

　　從去年末開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整就初現端倪，如今調整期已超過(guò)半年。雖然去年年初，我國曾出臺調控樓市的“新國五條”，但就市場(chǎng)表現來(lái)看，該政策的效果并不明顯。國內外經(jīng)濟形勢相對穩定，由此可以得出，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的異動(dòng)并未受到宏觀(guān)經(jīng)濟和政策環(huán)境的過(guò)多影響，而是市場(chǎng)自發(fā)調整的結果。

　　所謂的“自發(fā)調整”，主要體現在供需關(guān)系和價(jià)格等市場(chǎng)要素上。從供應端來(lái)看，經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)投資高速增長(cháng)，我國房屋供應量大大增加。尤其在土地財政和房地產(chǎn)經(jīng)濟的驅動(dòng)下，不少城市出現供大于求的情況，近幾年頻繁被曝出的“空城”等現象，無(wú)一不是明證。

　　數據顯示，當前各大城市的庫存量均比以往有明顯提高。其中，武漢、青島、長(cháng)沙等熱點(diǎn)城市的去化周期已超過(guò)20個(gè)月，而西安、杭州、天津的去化周期則超過(guò)兩年，北京的庫存也在近期突破8萬(wàn)套大關(guān)，為近兩年的新高，市場(chǎng)過(guò)剩水平可見(jiàn)一斑。

　　在需求端，由于產(chǎn)業(yè)配套不足、戶(hù)籍門(mén)檻阻礙，使得城鎮化進(jìn)程偏慢，需求增速放緩。很多二三線(xiàn)城市表現出“人口凈流出”，極大削減了購房需求。同時(shí)，隨著(zhù)市場(chǎng)調整的開(kāi)始，不少購房者轉為觀(guān)望，進(jìn)一步加劇了需求頹勢。

　　價(jià)格因素同樣成為市場(chǎng)調整的誘因，尤其在一線(xiàn)城市。近幾年來(lái)，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲迅速，去年的同比漲幅甚至一度超過(guò)20%，為有統計以來(lái)的首次。在房?jì)r(jià)長(cháng)期背離居民購買(mǎi)力之后，成交量勢必難以持續，價(jià)格也會(huì )出現明顯回調。

　　從上述情況不難看出，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在自我糾偏的過(guò)程中。供需關(guān)系的平衡意味著(zhù)，市場(chǎng)已經(jīng)告別短缺時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(cháng)也將隨之終結。除非出現信貸政策的大規模放松和類(lèi)似“四萬(wàn)億投資”的刺激，否則這種趨勢很難因零星的救市措施而發(fā)生改變。

　　我國樓市的周期性調整一直是市場(chǎng)常態(tài)。在此輪市場(chǎng)異動(dòng)之前，前兩輪調整分別位于2008年底至2009年初，以及2011年底至2012年初。其中，根據國家統計局對70大中城市的統計，前者的房?jì)r(jià)下跌周期持續了6個(gè)月，后者為8個(gè)月。

　　但如今樓市面臨的內外環(huán)境都有明顯不同。從行業(yè)內來(lái)看，整體供需關(guān)系趨于平衡，爆發(fā)式增長(cháng)乏力;外部環(huán)境中，國內外經(jīng)濟形勢相對穩定，出臺貨幣刺激的可能性較小，這也決定了此輪市場(chǎng)調整的周期可能會(huì )超過(guò)前者。今年5月出現的70大中城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比下調，可能至少持續到今年年末。

　　當然，在漫長(cháng)的調整期中，仍有兩個(gè)特征值得關(guān)注。一是區域差異愈加顯著(zhù)。由于城市資源的分配不均，不同層級的城市之間，差異愈加顯著(zhù)。一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市仍有較大的吸引力，這也決定了在適當的條件下，市場(chǎng)可能會(huì )提前回暖。而廣大三四線(xiàn)城市完全陷入供應過(guò)剩、消化不足的窘境，市場(chǎng)低迷期或將更長(cháng)。

　　二是房?jì)r(jià)下調空間不大。雖然各項統計數據顯示房?jì)r(jià)已經(jīng)出現下調，但在“穩健貨幣政策”的背景下，房屋作為重大可投資不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)值并不會(huì )出現縮水，反而可能繼續抬升。同時(shí)，隨著(zhù)土地、建安、財務(wù)等各項成本的提高，房?jì)r(jià)下調的空間已經(jīng)不大。在此輪調整中，房?jì)r(jià)只會(huì )向“合理水平”回歸，而不會(huì )無(wú)限制地下跌。