始于年初杭州的樓市周期性調整，已經(jīng)波及到一線(xiàn)城市。根據中原地產(chǎn)研究部數據顯示，前5個(gè)月北京市商品房(包含所有新建住宅、商業(yè)、車(chē)位等)合計成交面積427.81萬(wàn)平方米，剔除保障房部分，純住宅物業(yè)的成交面積僅為240萬(wàn)平方米，是近8年來(lái)的最低值。截至2014年6月20日，北京市期房住宅和現房住宅庫存達80038套，創(chuàng )下近18個(gè)月以來(lái)的新高。隨著(zhù)市場(chǎng)銷(xiāo)售下降和住宅庫存增加，未來(lái)一線(xiàn)城市樓市或將進(jìn)入實(shí)質(zhì)去庫存階段。

　　今年以來(lái)，包括北京在內的一線(xiàn)城市住宅庫存均出現較快增加態(tài)勢。據研究機構統計，今年5月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅庫存量為3215萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)6.0%，同比增長(cháng)20.3%。進(jìn)入6月份，北京、上海、廣州、深圳住宅庫存面積明顯增加，較上年同期分別增長(cháng)24.5%、8.7%、31%和15.4%。另?yè)�北京市統計局數據顯示，今年1-5月，北京市商品住宅施工面積為6134.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)1.6%。以住宅建設平均周期一年到一年半測算，未來(lái)北京市商品住宅供應面積將大幅增長(cháng)，加上投資、投機性住房需求套現因素影響，樓市實(shí)質(zhì)去庫存將成為今明兩年北京樓市的主要特征。

　　房?jì)r(jià)過(guò)高是制約一線(xiàn)城市樓市實(shí)質(zhì)去庫存的主要因素。應該說(shuō)，以北京為代表的一線(xiàn)城市就業(yè)機會(huì )較多，工資相對較高，可以支撐一定水平高房?jì)r(jià)。據北京市統計局公開(kāi)發(fā)布數據，2013年北京市城鎮非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為93006元，同比增長(cháng)9.8%。以三口之家兩個(gè)城鎮非私營(yíng)單位就業(yè)人員計算，家庭年收入達18.6萬(wàn)。按照10倍的房?jì)r(jià)收入比計算，家庭大約可承擔價(jià)值186萬(wàn)的房產(chǎn)。再假定家庭收入再增加一倍，大約也僅能承擔價(jià)值372萬(wàn)的房產(chǎn)。上述推算，還未完全考慮家庭基本生活開(kāi)支和住房貸款利息的影響。由此可見(jiàn)，相對北京市五環(huán)以?xún)葎?dòng)輒單價(jià)5萬(wàn)元左右的房產(chǎn)，當前居民家庭收入水平確實(shí)難以支撐。此外，還要考慮到在京年均收入超過(guò)平均水平一倍以上的就業(yè)人員，絕大多數都已經(jīng)在前些年購買(mǎi)了房產(chǎn)。在全國房地產(chǎn)周期性調整趨勢日益明顯情況下，北京市改善性住房需求增長(cháng)空間也已經(jīng)非常狹小，除非房?jì)r(jià)有實(shí)質(zhì)性下降。

　　降房?jì)r(jià)是去庫存最有效的手段。今年5月份，北京、上海、廣州、深圳一線(xiàn)城市的新建商品住宅價(jià)格指數雖然依然保持同比正增長(cháng)，但同比漲幅分別為9.7%、11.3%、9.6%和8.9%，相比4月份均出現了收窄。雖然金融管理部門(mén)多次重申要支持首套房貸款需求，但在一線(xiàn)城市住房按揭政策難以落到實(shí)處。這不是因為金融機構有意收縮個(gè)人住房貸款，而是因為在高房?jì)r(jià)下符合申請個(gè)人住房貸款條件的人數確實(shí)不多。高房?jì)r(jià)也在一定程度上抑制了改善性住房需求的入市。通常改善性住房需求對住房品質(zhì)和建筑面積要求較高，需要更多貨幣投入。但目前一線(xiàn)城市相對高檔公寓或住宅單套總價(jià)均在600萬(wàn)以上，已經(jīng)不是普通改善性住房需求所能承擔。實(shí)踐中，相當部分一線(xiàn)城市改善性住房需求，往往選擇了先出售舊房再購買(mǎi)新房的模式，但必須是以成交活躍的住宅市場(chǎng)為支撐。因此，只有降低房?jì)r(jià)，才能有效刺激改善性住房需求入市，讓剛性住房需求人群買(mǎi)得起房。除此之外，別無(wú)他法。

　　要合理引導樓市預期。應該看到，當前全國性樓市周期性調整，與一些境外媒體宣傳的“樓市崩盤(pán)”、“唱空”存在本質(zhì)上差異。作為商品，其價(jià)格漲漲跌跌是正�，F象，沒(méi)有只漲不跌的商品，也沒(méi)有只跌不漲的商品。住宅也是如此。尤其是過(guò)去10多年我國房?jì)r(jià)累積漲幅巨大，對居民收入和市場(chǎng)租金過(guò)度偏離，實(shí)在需要調整。部分機構要求政府救市的輿論，對市場(chǎng)預期的影響很大。事實(shí)上，政府救樓市最有效手段即是貨幣再次大幅注水。這樣一來(lái)，為阻止家庭財產(chǎn)貶值，居民財富將大量向住宅轉移，并推高住房成交價(jià)格。不過(guò)，這樣救市的代價(jià)將十分高昂，必然在未來(lái)醞釀成為災難性的經(jīng)濟金融危機。如果我國貨幣政策仍將保持穩健，那么一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)向下調整將不可避免。