【案例】
　　為了孩子上學(xué)，祝某購買(mǎi)了一處學(xué)區房。但是，由于賣(mài)房人遲遲未能將戶(hù)籍從該房屋內遷出，祝某將賣(mài)房人劉某訴至法院。日前，法院審結了這起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案。
　　祝某訴稱(chēng)，其與劉某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定購買(mǎi)劉某名下的一處房產(chǎn)，劉某在房屋過(guò)戶(hù)后15日內將其戶(hù)籍從該房屋內遷出。但是，現在已經(jīng)過(guò)戶(hù)一個(gè)多月，劉某還沒(méi)有遷出戶(hù)籍，構成違約，應當按照合同約定向其支付相應違約金�！�
　　劉某辯稱(chēng)，他承認沒(méi)有按照約定期限遷出戶(hù)口，但是由于祝某已經(jīng)將其戶(hù)籍遷入所購買(mǎi)的房屋，為孩子上學(xué)購房的合同目的已經(jīng)實(shí)現，他逾期遷戶(hù)并未給其造成經(jīng)濟損失，故不同意其訴訟請求�！�
　　法院經(jīng)審理查明，劉某將其名下的房屋出售給祝某，并約定于過(guò)戶(hù)之日起15日內將其與家人的戶(hù)籍自該房屋內遷出。2014年3月1日，雙方完成房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續。次月16日，祝某將戶(hù)口自原籍遷入所購房屋。直至2014年6月底，劉某未能將其與家人的戶(hù)籍遷出。劉某與祝某所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定，如劉某未能按照約定期限遷出戶(hù)口，應按房屋總價(jià)款的5%向祝某支付違約金；逾期超過(guò)30日的，自逾期超過(guò)30日起，按日向祝某支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。庭審中，劉某提出違約金過(guò)高的抗辯�！�
　　法院經(jīng)審理后認為，祝某起訴具有合同依據，爭議的焦點(diǎn)及審理的重點(diǎn)在于劉某的抗辯意見(jiàn)能否成立。首先，由于合同目的無(wú)法實(shí)現是法定合同解除事由，而非不予承擔違約責任的合法抗辯事由，且辦理出售房屋戶(hù)籍遷出手續，系劉某作為房屋出賣(mài)方的附隨義務(wù)，故祝某將戶(hù)籍遷入所購房屋內的事實(shí)不足以免除劉某逾期遷出戶(hù)籍的違約責任。其次，對于劉某提出的違約金過(guò)高的抗辯，應當結合本案的實(shí)際履行情況、劉某的逾期時(shí)間及過(guò)錯程度、祝某的實(shí)際損失及其預期利益等因素，根據公平原則，酌情予以確定。
　　最后，法院判令劉某向祝某支付逾期辦理戶(hù)籍遷出違約金5萬(wàn)元�！�
　　【分析】
　　二手房交易過(guò)程中，雙方應當對賣(mài)房人戶(hù)籍遷出的時(shí)間及逾期遷出的違約責任做出明確約定，以免發(fā)生爭議后舉證困難。
　　由于戶(hù)籍遷出涉及公安機關(guān)的行政管理權，故不能通過(guò)判決的方式確定賣(mài)房人遷戶(hù)時(shí)間。買(mǎi)房人如希望通過(guò)約定賣(mài)房人按日支付逾期遷戶(hù)違約金的方式督促賣(mài)房人履行該項義務(wù)，應當合理確定違約金標準，否則，如賣(mài)房人提出違約金過(guò)高的抗辯，法院將根據法律規定予以酌減。