當前我國樓市已經(jīng)進(jìn)入調整期，購房者和開(kāi)發(fā)商的預期發(fā)生變化，不少城市出現量?jì)r(jià)齊跌的現象。在此背景下，一些地方政府出現政策松動(dòng)跡象，頻頻通過(guò)放松限購等手段刺激樓市。然而，短期刺激對于樓市整體發(fā)展的效果并不大。當前更應該利用樓市調整的大好時(shí)機，順應房地產(chǎn)周期規律，化解對土地財政的過(guò)度依賴(lài)，讓市場(chǎng)重塑有效的運行機制。
前五月全國商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額出現雙雙下滑，且銷(xiāo)售額的同比下降速度一直高于銷(xiāo)售面積。隨著(zhù)市場(chǎng)降溫，地方財政緊張的問(wèn)題也逐漸浮出水面。受此影響，樓市調控松綁成為地方政府拉動(dòng)經(jīng)濟的最簡(jiǎn)單也最常用的措施。調控松綁之所以頻頻出現，與地方財政收入與樓市乃至土地市場(chǎng)的高度依賴(lài)密切相關(guān)。按照財政部公布的數據，一季度地方國有土地使用權出讓收入為1.08萬(wàn)億元，而同期地方財政收入(本級)為1.95億元，“賣(mài)地”收入已占地方本級收入的55%。正是由于對土地財政的依賴(lài)，使得地方政府更傾向于運用“有形之手”干預市場(chǎng)運行。
事實(shí)上，成交變化、漲跌起伏所帶來(lái)的波動(dòng)是正�，F象，應該通過(guò)市場(chǎng)手段修復房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中出現的失衡。特別是在當前部分城市庫存量高企、消化周期較長(cháng)的背景下，如果再度運用行政手段干預市場(chǎng)運行，仍無(wú)法解決困擾我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本性問(wèn)題。
對于政府而言，需要利用當前時(shí)機破除土地財政的依賴(lài)癥。由于存在土地財政的短期化傾向，不少地方政府傾向于在任期內大規模、高地價(jià)供地，以此帶動(dòng)財政收入和地方GDP的發(fā)展，相比之下卻較少考慮市場(chǎng)的供應現狀。如果要改變這一局面，需要從土地制度本身入手，對地方土地出讓收入上繳模式、中央和地方分成比例進(jìn)行調整。盡管財稅制度調整涉及面較大，但是針對我國長(cháng)期陷入房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟的這一現狀，適時(shí)開(kāi)啟土地制度改革將是破解土地依賴(lài)的可行之徑，也將避免“有形之手”對于市場(chǎng)的過(guò)度干預。
樓市的調控政策也應該避免“一刀切”。地方政府應綜合考慮樓市供求現狀，合理把握供地節奏和供地規模，實(shí)施差異化調整。特別是對于一些樓市庫存量高企、市場(chǎng)實(shí)際需求不足、房?jì)r(jià)下行壓力較大的城市，當務(wù)之急應是如何化解供給過(guò)剩的問(wèn)題，刺激需求有效提升。如果僅僅是貿然放松各項政策，影響到市場(chǎng)的預期，導致開(kāi)工和投資反彈，則市場(chǎng)供給失衡的矛盾仍然存在，樓市未來(lái)依然面臨重重難題。
總體來(lái)看，需要針對各個(gè)城市的不同特點(diǎn)，合理引導市場(chǎng)預期，讓市場(chǎng)機制真正發(fā)揮作用。對于供給過(guò)剩的城市，可以放緩甚至暫停土地出讓?zhuān)滓蝿?wù)是消化庫存。對于有效需求不足的城市，則應該重點(diǎn)放在如何吸引購房需求，加快完善產(chǎn)業(yè)和基礎設施的配套。而對于需求量較大的一二線(xiàn)重點(diǎn)城市，則需要加快保障房的供應規模，合理引導房?jì)r(jià)漲跌預期，避免市場(chǎng)出現大幅波動(dòng)。