近期，持續了半年多的銀行個(gè)人住房按揭貸款收緊的局面有所緩解，但住房金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題不可能就此解決。針對今年以來(lái)各地普遍出現的商業(yè)銀行提高住房貸款利率、延緩貸款發(fā)放周期等房貸緊縮現象，5月份以來(lái)，央行和銀監會(huì )相繼表態(tài)，要求商業(yè)銀行要“大力支持首套住房需求”。根據筆者近期的調研，目前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款“審批-發(fā)放”周期從過(guò)去的2-3個(gè)月縮短到1個(gè)月左右，部分城市商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率上浮幅度有所回調，這對于加快開(kāi)發(fā)商資金回籠、消化庫存來(lái)說(shuō)有很大幫助。

　　住房貸款市場(chǎng)只是階段性回暖

　　但是，筆者認為，個(gè)人住房貸款緊縮局面的緩解，很大程度上是銀行資金面階段性寬松所致。隨著(zhù)銀行半年末考核時(shí)點(diǎn)過(guò)去、銀行短端資金來(lái)源成本趨勢性下調、定向寬松貨幣政策的實(shí)施、存貸比監管政策的調整等等，7月份以來(lái)，銀行資金面趨于寬松。在國家監管部門(mén)連續喊話(huà)的壓力下，銀行階段性改善了對于個(gè)人住房抵押貸款的政策。

　　值得注意的是，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)回暖只是階段性的回暖，而非趨勢性的回暖。對于商業(yè)銀行資產(chǎn)組合來(lái)說(shuō)，目前個(gè)人住房貸款仍舊是“最不賺錢(qián)”的業(yè)務(wù)之一，個(gè)人房貸利率最高也不到8%，而小微企業(yè)貸款、消費貸款、信托等資產(chǎn)收益目前仍可以達到10%以上;其次，不像企業(yè)貸款，個(gè)人住房貸款無(wú)法給銀行貢獻結算存款，也就無(wú)法緩解銀行未來(lái)可能再次出現的存貸比爆表問(wèn)題，未來(lái)新增個(gè)人住房貸款空間仍舊有限;再次，個(gè)人住房貸款短則10年，長(cháng)則30年，屬于銀行最長(cháng)期限的資產(chǎn)，而近年來(lái)，銀行資金來(lái)源卻越來(lái)越趨于短期化，甚至通過(guò)超短期的理財產(chǎn)品來(lái)“滾動(dòng)”。這樣的話(huà)，個(gè)人住房貸款增加發(fā)放，必將會(huì )惡化銀行的流動(dòng)性風(fēng)險，這是銀行未來(lái)面臨的最主要風(fēng)險;最后，個(gè)人住房抵押貸款屬于期限長(cháng)的表內貸款，是占用銀行資本最大的業(yè)務(wù)，而且未來(lái)還可能會(huì )隨著(zhù)風(fēng)險的暴露而增加銀行的資本占用和壞賬撥備，相比小微、中小企業(yè)、消費貸款、同業(yè)等期限短、收益高的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)優(yōu)勢不再。

　　銀行緊縮個(gè)人住房貸款是大趨勢

　　因此，未來(lái)銀行緊縮個(gè)人住房貸款，甚至“拋棄”個(gè)人住房貸款是大趨勢。讓我們疑惑的是，如果站在15年前，即“房改”開(kāi)始的時(shí)間節點(diǎn)上看，彼時(shí)個(gè)人住房貸款被認為是銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在對待個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的態(tài)度上，銀行之所以在一前一后出現如此大的反差，直接源于樓市未來(lái)將步入大周期下行階段�？梢酝评�，目前銀行發(fā)放的任何一筆個(gè)人住房抵押貸款，都有可能在未來(lái)隨著(zhù)房?jì)r(jià)下行而成為不良貸款。因此，對于以盈利為取向的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，貸款資產(chǎn)組合中調減、甚至拋棄個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是理性的選擇。更何況，目前銀行可選貸款業(yè)務(wù)中，有比個(gè)人住房貸款收益更高的產(chǎn)品可選，因此，在風(fēng)險加大和收益率相對下降的情況下，商業(yè)銀行只好以提高個(gè)人房貸利率來(lái)緩沖不利，這也是為何監管部門(mén)不斷喊話(huà)，但個(gè)人住房貸款利率仍舊難回優(yōu)惠利率水平的原因。

　　其實(shí)，從全球商業(yè)銀行資產(chǎn)選擇來(lái)看，不管在樓市上升時(shí)期，還是樓市下降時(shí)期，圍繞住房的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都是銀行資產(chǎn)包里的重要選擇之一，這主要源于住房資產(chǎn)業(yè)務(wù)收益穩定、風(fēng)險相對較小、抵押物有保障、部分區域的房產(chǎn)長(cháng)期具有升值潛力等。但是，我國之所以在當前出現銀行“不待見(jiàn)”個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，如果與其它國家相比的話(huà)，最大的區別和問(wèn)題就在于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的流動(dòng)性太差，導致這一業(yè)務(wù)上述優(yōu)勢在新的市場(chǎng)形勢下反而成為劣勢。

　　由于貸款不流動(dòng)，再加上過(guò)去幾十年基本堅持優(yōu)惠的貸款利率，個(gè)人住房貸款在提高老百姓資金杠桿的同時(shí)，事實(shí)上也在發(fā)揮著(zhù)給開(kāi)發(fā)商低成本融資的作用，按揭貸款一直占據銀行資金來(lái)源40%左右的份額。過(guò)去的幾十年內，特別是房改以來(lái)的15年，房?jì)r(jià)上漲收益的絕大部分被開(kāi)發(fā)商和購房者分享。對于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，盡管也能夠獲得貸款收益，但相比房?jì)r(jià)上漲收益來(lái)說(shuō)，小巫見(jiàn)大巫。更委屈的是，由于貸款期限長(cháng)、不流動(dòng)，在房?jì)r(jià)進(jìn)入下行通道后，房?jì)r(jià)下行的所有風(fēng)險基本上都讓商業(yè)銀行承擔了。也就是說(shuō)，在整個(gè)個(gè)人住房貸款周期上，商業(yè)銀行風(fēng)險和收益嚴重不匹配。另外，在我國，由于沒(méi)有個(gè)人破產(chǎn)的法律，再加上法院在裁決經(jīng)濟案件時(shí)，往往保護被告人的基本住房需求。因此，即便銀行為保護債權而有權收回抵押房屋，但在實(shí)踐中也難以通過(guò)拍賣(mài)來(lái)保全債權。

　　設法讓個(gè)人住房貸款流動(dòng)起來(lái)

　　如果個(gè)人住房貸款能夠流動(dòng)的話(huà)，特別是可以將其證券化，發(fā)行以未來(lái)資產(chǎn)現金流收益為基礎的證券，并可以隨時(shí)將其出售給市場(chǎng)投資機構，尤其是在流動(dòng)性風(fēng)險突出或預期房?jì)r(jià)下行時(shí)。這樣的話(huà)，就可以有效地消除銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)上收益和風(fēng)險嚴重不匹配的情況。更重要的是，通過(guò)資產(chǎn)證券化，銀行不僅能夠參與房?jì)r(jià)上漲收益的分配，而且還能調倉來(lái)規避下跌風(fēng)險的損失，這事實(shí)上改觀(guān)了銀行目前“分享小收益、承擔大風(fēng)險”的局面，特別是解除了銀行對于“未來(lái)可能將承擔樓市下行風(fēng)險”的顧慮，銀行開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性也會(huì )高很多。

　　另外，即便個(gè)人住房貸款不能證券化，但如果我國能夠建立像美國“兩房”(房利美和房地美)類(lèi)似的政府支持的金融機構，購買(mǎi)商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款，那么銀行可以將現有的存量個(gè)人住房貸款通過(guò)貸款二級市場(chǎng)出表，大大緩解銀行存貸比壓力、資本占用壓力、流動(dòng)性風(fēng)險壓力;另一方面，也可以極大地緩解銀行在未來(lái)可能將承擔樓市下行風(fēng)險的顧慮，銀行在發(fā)放新的住房貸款上的積極性也將會(huì )提升很多。事實(shí)上，美國住房金融的主體——儲貸協(xié)會(huì )之所以在上世紀80年代紛紛破產(chǎn)，利率市場(chǎng)化后個(gè)人住房貸款利率與市場(chǎng)化的存款利率“倒掛”和流動(dòng)性風(fēng)險是罪魁禍首。而美國之所以建立以“兩房”為主的二級房貸市場(chǎng)，目的是為適應金融市場(chǎng)新形勢，創(chuàng )新住房金融供應模式。目前，我國面臨著(zhù)與美國80年代儲貸危機前類(lèi)似的局面，不管是實(shí)施抵押貸款證券化，還是建立二級市場(chǎng)，讓個(gè)人住房貸款流動(dòng)起來(lái)刻不容緩。