據報道，住建部有關(guān)人士近日稱(chēng)，他們正密切關(guān)注并調研地方政府“回購商品房”用于保障房、或棚戶(hù)區改造安置房的做法，將來(lái)若時(shí)機成熟會(huì )加以推廣。目前成都、蕪湖等城市在棚改中已經(jīng)或準備實(shí)施“政府回購方式”。
受這個(gè)消息，以及越來(lái)越多城市取消限購的刺激，上周房地產(chǎn)板塊出現了普遍上漲。相當一批分析人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)在此輪經(jīng)濟調整中“最困難的時(shí)候”可能已經(jīng)過(guò)去。那么，“回購商品房”這個(gè)蛋糕到底有多大，它又能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的影響呢?
我認為，在財政收入增長(cháng)乏力，地方債進(jìn)入還款高峰的時(shí)候，地方政府其實(shí)沒(méi)有多少能力來(lái)回購商品房，所以這更像是一個(gè)可以用來(lái)炒作的概念，而沒(méi)有多大的實(shí)際操作空間。
所謂棚戶(hù)區改造，其實(shí)是讓棚戶(hù)區的居民通過(guò)讓渡土地空間的方式，來(lái)?yè)Q取條件更好的住房。中國的棚戶(hù)區大多產(chǎn)生在計劃經(jīng)濟時(shí)代和改革開(kāi)放初期，這些年城市擴張迅速，所以各地棚戶(hù)區的位置一般來(lái)說(shuō)不算差。比如北京，相當一批棚戶(hù)區在四環(huán)以?xún)�，甚至是二環(huán)以?xún)�。這種住宅區多是平房，容積率低，這就為改造留出了空間。
將1倍左右的容積率擴大到5倍甚至更高，即便扣除配套的學(xué)校、幼兒園、商業(yè)等面積，并且加倍返還原住民新房，仍然可以給開(kāi)發(fā)商留下可觀(guān)的增量商品房用來(lái)銷(xiāo)售。所以，在這種模式的棚戶(hù)區改造中，政府只需要減免一些稅費，幫助提供一些低息貸款。最終，開(kāi)發(fā)商也可以賺的盤(pán)滿(mǎn)缽滿(mǎn)，棚戶(hù)居民的生活條件得到了改善，政府政績(jì)也得到了體現，可謂皆大歡喜。
但回購房模式呢?政府需要拿出大量現金回購房屋，如果采用按揭方式，將帶來(lái)沉重的利息負擔，而收益是獲得了棚戶(hù)區原來(lái)占用的土地。如果在房地產(chǎn)火爆的時(shí)候，這筆交易肯定賺錢(qián)，因為政府拿下的新土地可以高價(jià)賣(mài)出。但情況已經(jīng)發(fā)生了逆轉，絕大多數中小城市的政府，根本無(wú)法將拿到的新土地變現，即便變現也很難彌補購房支出。錢(qián)如果不能轉起來(lái)，并實(shí)現某種增值，那這種模式就不能持續。所以非常明顯，所謂回購模式只在大城市有效，中小城市玩不轉。但大城市房地產(chǎn)狀況本來(lái)就不錯，爛尾的樓盤(pán)如果有，也基本上在郊區，你讓市中心的棚改居民到遙遠的郊區去生活，估計難度極高。
今年上半年，全國土地使用權出讓收入2.1萬(wàn)億元，同比增長(cháng)26.3%，看起來(lái)似乎不錯。但如果再看幾個(gè)組數字，就不是那么回事了：去年上半年全國賣(mài)地收入同比上漲是46.3%;今年一季度賣(mài)地收入同比增長(cháng)是40.3%。也就是說(shuō)，進(jìn)入2014年以后，賣(mài)地收入同比增長(cháng)率不斷下滑，但了6月份只增長(cháng)了7.3%。與此同時(shí)，全國財政收入增長(cháng)率也大幅下滑，已經(jīng)結束了兩位數的增長(cháng)。而這以后，恐怕是“新常態(tài)”。
另外一方面，絕大多數地方政府被地方債壓得喘不過(guò)氣來(lái)。財政部副部長(cháng)王保安曾透露，今明兩年是地方債償債壓力最大的兩年。今年到期需償還的“地方政府負有償還責任債務(wù)”占債務(wù)總余額的21.89%，2015年是17.06%，2016年是11.58%，2017年是7.79%。他還透露，地方政府債務(wù)利息負擔沉重，例如2012年借助企業(yè)信用通過(guò)融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債等融資年化利率達8%,通過(guò)“影子銀行”等融資成本更高，政府回購融資年化綜合成本大多在20%以上(最高達到42.4%)!
在“高利貸”重壓下的地方政府，肯定是希望通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)拿錢(qián)，現在你讓它向外掏錢(qián)，恐怕非常困難。所以“回購模式”注定是一種補充模式，無(wú)法成為主導模式。至于棚戶(hù)區改造的主導模式，將大量增加市場(chǎng)中的商品房供應量，加劇樓市的過(guò)剩。
