在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的背景下，二三線(xiàn)城市的限購解除已經(jīng)此起彼伏。然而，在供需矛盾看似緊張的一線(xiàn)城市，能否取消限購呢?事實(shí)上，放松限購將向市場(chǎng)釋放投資標的不再稀缺的信號。所以，解除限購未必會(huì )造成一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)重新暴漲的現象。
回顧兩年前限購令的出臺，并未起到降低房?jì)r(jià)的作用，反而強化了上漲預期。因為這一政策，無(wú)意中制造了房產(chǎn)稀缺的預期。限購之下，多套房產(chǎn)持有者一旦賣(mài)出房產(chǎn)，未來(lái)將無(wú)法購回�！百u(mài)一套少一套”的現實(shí)使得投資人對出售房產(chǎn)采取謹慎的態(tài)度。對買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，限購令出臺無(wú)疑是一個(gè)投資標的更加“稀缺”的信號。既然“限購”并沒(méi)有阻止房?jì)r(jià)上漲，同樣，一旦市場(chǎng)預期逆轉解除限購對市場(chǎng)交易的正面影響也不會(huì )那么大。
從實(shí)際成交情況來(lái)看，呼和浩特、濟南和�？诘热嫒∠拶彽某鞘�，除了濟南在解除限購之后的一周內交易量同比翻倍，其他城市并無(wú)太大起色，更不要說(shuō)成交均價(jià)上漲了。
本輪房地產(chǎn)下滑并非政策觸發(fā)，而是市場(chǎng)供需出現失衡引起的，某種程度上可以說(shuō)，房地產(chǎn)的行業(yè)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。據瑞信證券估算，城鎮人口增加帶來(lái)的需求每年大概只有300多萬(wàn)套，而去年整個(gè)商品房竣工量為1100萬(wàn)套。統計數據顯示，截至今年6月底，溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽(yáng)、青島等15個(gè)城市存銷(xiāo)比已超過(guò)20個(gè)月，已放松限購的呼和浩特、沈陽(yáng)、天津，都屬于庫存壓力山大的城市，住宅去化周期都超過(guò)20個(gè)月。
不止在二三線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是陰云密布。今年上半年，北京市新建商品房簽約量減少44.5%，價(jià)格增幅比去年同期連續8個(gè)月回落。二手房簽約量減少52.6%，當月價(jià)格較上月連續3個(gè)月下降。
另外，由于北京的特殊性，相當比例的住宅供應并非由商品房用地解決。未來(lái)一段時(shí)間，北京一些原本不在商品房供應體系內的大量住房，極有可能搶占商品房的銷(xiāo)售市場(chǎng)，降低對商品房的需求。
華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強曾舉例，北京市政府2005~2009年公布的商品房住宅建設用地計劃供給指標為7130公頃，非商品住房建設用地指標為1320公頃，兩者的比重為5.4:1。而實(shí)際供給情況則是，商品房住宅用地2394公頃，完成計劃數的33.6%，供地差額為4736公頃。非商品住宅供地1283公頃，完成97.20%，扣除商品房中的配建非商品房完成率為103%。上述非商品房住宅用地，定向分配給中央或國務(wù)院的各機關(guān)、管理機構以解決公務(wù)員的住房、進(jìn)京干部的住房、老干部的住房等用途。隨著(zhù)反腐運動(dòng)的持續性開(kāi)展，部分超標占有的住房將陸續騰退。
解放軍四總部、軍委紀委近日聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好離退休干部違規住房用車(chē)問(wèn)題清理工作的通知》，作出了全軍離退休干部騰退多占住房，家庭一地只能住一處合規住房，子女已購房仍多占住房應清退等要求。而自軍隊開(kāi)始的多占住房清退措施，未來(lái)很有可能在地方各部門(mén)推廣，屆時(shí)，由于北京非商品房住宅體量的龐大，這一部分閑置住房的釋放，也將降低市場(chǎng)對商品房的需求。
如果一線(xiàn)城市代表的北京住房都不再緊缺，繼續限購令還有必要嗎?
