自房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期以來(lái)，各種“救市”企圖從未停止過(guò)試探。最近，松綁限購的城市不斷增加，在購房人資格審查，購房區域、購房套數、特定面積區間、購房落戶(hù)條件等方面放松限制。分析人士認為松綁限購或明或暗旨在“救市”。據不完全統計，截至目前，在限購方面有不同程度松動(dòng)的城市達到19個(gè)，占所有實(shí)施限購的46個(gè)城市的比例超過(guò)四成，相信未來(lái)還會(huì )有更多的城市加入其中。不斷擴容的取消限購，能不能給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力，進(jìn)而拯救調整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)?

　　事物的發(fā)展都有其自身規律性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展到了何種階段?數據最有發(fā)言權。國家統計局近日公布的統計數據顯示，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)14.1%，較1~5月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工面積、商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額仍為負增長(cháng)，降幅略有緩和。資金面繼續收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金1至6月同比增長(cháng)3%，回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，其中國內貸款、定金及預收款、個(gè)人按揭貸款增速均顯著(zhù)下滑。房?jì)r(jià)方面，6月份全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數創(chuàng )下自2011年1月開(kāi)始統計以來(lái)下跌范圍最大紀錄，6月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市多達55個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市也增加到52個(gè)。 綜合周期性因素和其他一些指標的分析，人們得出了房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)這樣一個(gè)結論，而這一判斷漸成市場(chǎng)主流觀(guān)點(diǎn)。

　　這一輪房地產(chǎn)調整，有商業(yè)銀行提高住房按揭貸款利率、大幅放緩按揭審批進(jìn)度以及人們對市場(chǎng)、政策預期不明朗和去年基數過(guò)高等多重因素的影響，但供需失衡、結構失衡、價(jià)格與購買(mǎi)力失衡才是最根本的原因。經(jīng)過(guò)十余年的高歌猛進(jìn)，今天中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不同于以往，總銷(xiāo)售面積累積逾60多億平方米，存量規模已經(jīng)足夠大。自古盛極必衰，市場(chǎng)普遍認為2013年13.1億平方米的銷(xiāo)售量很可能是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的天花板。房地產(chǎn)的下滑是一種客觀(guān)趨勢，用本報專(zhuān)家委員會(huì )委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松的話(huà)說(shuō)，“政策的力量除非足夠強大，否則難以扭轉房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成的趨勢”。

　　既然房地產(chǎn)業(yè)的下降周期已經(jīng)或者說(shuō)正在開(kāi)啟，限購政策放松的效果就很可能會(huì )讓那些寄希望于通過(guò)此政策調整來(lái)快速消化庫存的城市失望，因為最終影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的關(guān)鍵因素是供需關(guān)系，單一的某一項政策的改變只能擾動(dòng)而不可能逆轉市場(chǎng)的供需狀況，也不足以影響市場(chǎng)預期。本月10日取消限購的濟南的情況就初步證實(shí)了這一點(diǎn)。在取消限購的最初兩天，即7月10日11日濟南網(wǎng)上簽約量顯著(zhù)放大，之后的幾天網(wǎng)簽量就被市場(chǎng)觀(guān)察人士評論為“出現平穩信號”，價(jià)格也沒(méi)有應聲而動(dòng)。根據各地限購政策，限購放開(kāi)一般只對投資性需求影響較大，而投資性需求在房地產(chǎn)投資快速賺錢(qián)的光環(huán)褪去以后迅速下降，因此放松限購所起的作用將十分有限，需求在短暫的釋放之后，很快就會(huì )歸于平淡，遑論給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。

　　限購政策，作為特定時(shí)期的行政手段，退出市場(chǎng)是早晚的事。從這點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，目前一些城市取消限購等行政性非市場(chǎng)化的舉措或許可以說(shuō)得通。但應該未雨綢繆的是，取消限購的合理性在于讓市場(chǎng)發(fā)揮更大作用，而不能讓市場(chǎng)參與各方理解成或者實(shí)際演變成另一種行政“救市”行動(dòng)。在地方政府對土地財政依賴(lài)難以解除的背景下，錯誤的理解易于被利用、演化為購房者的沖動(dòng)，從而進(jìn)一步扭曲市場(chǎng)關(guān)系，造成更大的失衡，積累更大的風(fēng)險。

　　我國房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷變革，陣痛不可避免，房地產(chǎn)下行風(fēng)險也是實(shí)體經(jīng)濟不得不面對的客觀(guān)現實(shí)。我們要做的是降低房地產(chǎn)劇烈波動(dòng)對經(jīng)濟造成的影響，讓房地產(chǎn)風(fēng)險釋放得更自然更平穩些。而推進(jìn)棚戶(hù)區改造和保障房建設以及加快完善房地產(chǎn)項目周邊的配套設施都是對沖風(fēng)險的具體舉措。在這個(gè)階段，引導市場(chǎng)進(jìn)行自發(fā)調整，遠比盲目“救市”更為重要。套用一句歌詞：你救或不救，趨勢就在那里，不逆不轉。既然如此，不如讓房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)一場(chǎng)符合其發(fā)展規律的自然減速吧。