“自住型商品房”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)自住房)的出現，一度被認為是找到了北京樓市調控難、房?jì)r(jià)高的“七寸”。而做出如此判斷，其依據在于自住房供應規模、定價(jià)機制和覆蓋范圍。2014年北京市共建設5萬(wàn)套自住房，大約占市場(chǎng)成交規模的50%。2013年9月1日至今，北京共推出61宗住宅用地，其中含有自住房地塊的項目近50宗;在定價(jià)方面，自住房按照比同地段、同品質(zhì)商品住房?jì)r(jià)格低30%且不高于22000元/平方米的水平來(lái)確定;在準入條件上，與之前的經(jīng)濟適用住房和限價(jià)房不同的是，自住房面向所有符合條件在京購房的人群，包括非戶(hù)籍人群，特別是住房需求急迫的“夾心層”。
但是，近期有很多媒體報道，已經(jīng)進(jìn)入搖號程序的4個(gè)自住房項目出現了不同程度的“棄購”問(wèn)題。據筆者調查，自住房出現一定比例的“棄購”有以下幾個(gè)原因。首先，自住房盡管比同地段、同品質(zhì)商品住房?jì)r(jià)格低30%，但與經(jīng)濟適用住房和限價(jià)房等傳統的保障房相比還是較高，而其供應對象卻涵蓋了之前經(jīng)濟適用住房和限價(jià)房所覆蓋的等待保障人群。這部分人群(合計約40萬(wàn)戶(hù))中很多是低收入人群，沒(méi)有購買(mǎi)自住房的支付能力，只不過(guò)有這樣的搖號機會(huì )。
其次，自住房基本上集中在5環(huán)以外，甚至是郊縣，配套不成熟，在很多中簽者看來(lái)并非理想的購房區域。而且，今年下半年還有4萬(wàn)多套自住房上市，提供選房的機會(huì )很多，中簽合意住房的概率比現在大。而且，在購買(mǎi)條件上也有諸多限制，如有的項目不接受公積金和商業(yè)組合貸款，有的項目要求6成首付，這也限制了剛性需求購買(mǎi)力的釋放。
另外，很多業(yè)內人士和媒體認為，當前北京樓市下滑之快超預期，對購買(mǎi)自住房也產(chǎn)生很大沖擊，而事實(shí)也確實(shí)如此。盡管自住房項目在土地出讓之時(shí)已經(jīng)通過(guò)“限房?jì)r(jià)”(按低于同區域、同品質(zhì)商品房?jì)r(jià)30%來(lái)定價(jià))確定了售價(jià)水平，但近幾個(gè)月，由于項目周?chē)肿》績(jì)r(jià)格同比連續下降(今年累計跌幅在10%左右)，而且未來(lái)繼續下降的預期很強，這讓有的自住房售價(jià)與周邊二手住房?jì)r(jià)格的差降到了10%以?xún)�。如果未�?lái)二手房?jì)r(jià)格繼續下降，不排除自住房?jì)r(jià)格高于同區域二手房?jì)r(jià)格的現象，這也讓很多中簽者選擇“棄購”。
但是，自住房因上述原因而被部分“棄購”并不值得過(guò)分渲染。因為商品住房項目也會(huì )因為購買(mǎi)能力問(wèn)題、配套問(wèn)題和觀(guān)望原因而出現前期“蓄客”放棄選房，甚至是退房的問(wèn)題。筆者認為，具有價(jià)格優(yōu)勢的自住房之所以出現“棄購”，最大的問(wèn)題是其操作模式?jīng)]有遵循市場(chǎng)化原則�！跋薹�?jì)r(jià)”的前提下“競地價(jià)”，其實(shí)是在土地出讓時(shí)便確定好了未來(lái)自住房的銷(xiāo)售價(jià)格，這顯然是假定未來(lái)周邊商品房?jì)r(jià)格還會(huì )上漲，或者至少保持穩定。事實(shí)上，這明顯違背了房?jì)r(jià)市場(chǎng)化波動(dòng)的規律，而直接決定未來(lái)售價(jià)水平也與自住房市場(chǎng)化操作的初衷有悖。
此外，主流開(kāi)發(fā)商爭相進(jìn)入北京樓市后，地王不斷被刷新。在此背景下，自住房采取“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的出讓模式，事實(shí)上是在房?jì)r(jià)一定的情況下，讓開(kāi)發(fā)商來(lái)爭奪土地資源。各開(kāi)發(fā)商則是根據政府限定的房?jì)r(jià)水平，結合自己最低利潤水平，測算能夠給出的最高土地出讓價(jià)格。競地價(jià)的結果是，不僅開(kāi)發(fā)利潤水平被壓縮和鎖定，而且自住房在未來(lái)進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節后，其降價(jià)空間也沒(méi)有，不能隨行就市。
筆者認為，北京的自住房與共有產(chǎn)權住房還存在很大差距，合理的做法應該是將土地“招拍掛”樓面地價(jià)按一定比例(如30%)折讓?zhuān)圩岊~就是政府產(chǎn)權額，而未來(lái)房?jì)r(jià)在隨行就市的基礎上減記折讓額，這就是購房者產(chǎn)權額，這就建立起了政府和購房者產(chǎn)權共有的住房供應模式。事實(shí)上，這一做法遵循土地出讓和自住房銷(xiāo)售完全市場(chǎng)化的原則，折讓的樓面地價(jià)在房?jì)r(jià)中扣除，絲毫不影響土地和自住房的市場(chǎng)化定價(jià)和市場(chǎng)化分配，也不影響開(kāi)發(fā)商的利潤水平和老百姓的預期，還能做到隨行就市，也是一種可以長(cháng)期堅持的新住房類(lèi)型。
