7月30日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶(hù)籍制度改革的意見(jiàn)》，吻合了目前新型城鎮化的改革思路。此次改革的亮點(diǎn)在于打破了二元戶(hù)籍制度，使“居民戶(hù)口”取代了農業(yè)戶(hù)口與非農業(yè)戶(hù)口。人口的行政屬性變革，自然會(huì )產(chǎn)生一系列的刺激作用，比如對房地產(chǎn)市場(chǎng)就將產(chǎn)生深刻的影響。

　　巧合的是，這樣一個(gè)政策的出臺，和目前地方政府或明或暗的救市思路正好發(fā)生了碰撞。地方政府救市的尷尬在于：成交量并不因入市門(mén)檻降低而馬上迸發(fā)，救市過(guò)程帶來(lái)了房?jì)r(jià)新一輪的上漲。很顯然，此類(lèi)救市的做法還是有一個(gè)救急式的特征。

　　樓市長(cháng)效調控和發(fā)展機制要求尋找萬(wàn)無(wú)一失的解決方案，圍繞人口因素做文章自然成為關(guān)鍵。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)需求是由人口因素決定的。而在我國，戶(hù)籍制度使得人口的自然分布和社會(huì )階層分布變得復雜，進(jìn)而干擾了市場(chǎng)需求。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果能夠理順戶(hù)籍制度，改變人口分布，那么自然能夠因勢利導，促使人口資源和房地產(chǎn)市場(chǎng)資源得到更有效地匹配。

　　缺乏人口管理的樓市，自然會(huì )陷入失衡的困境。大城市人口密集扎堆，對城市的住房市場(chǎng)產(chǎn)生了比較大的壓力。這樣一來(lái)，大城市的各類(lèi)資源被過(guò)度使用，導致房?jì)r(jià)居高不下。反過(guò)來(lái)看，中小城市卻面臨人口導入速度慢、凈流量為負的尷尬。部分城市甚至出現了“空巢”現象。

　　缺乏科學(xué)性的戶(hù)籍制度，往往能夠扭曲當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。最為典型的例子就是天津武清。天津武清過(guò)去為什么樓市成交非�；鸨�，就在于當地實(shí)施了藍印戶(hù)口政策。但隨著(zhù)天津今年6月初取消此類(lèi)政策，武清樓市成交量也跟著(zhù)發(fā)生了一個(gè)劇烈波動(dòng)。此類(lèi)戶(hù)籍制度顯然對于樓市的穩定沒(méi)有太多的利好。而更令人擔憂(yōu)的是，部分已成交的樓盤(pán)被空置，入住率極低，這造成了資源的極大浪費。

　　因此，建立一個(gè)科學(xué)的戶(hù)籍制度改革體系，對樓市發(fā)展自然有利好作用�？梢哉J為，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一直蕭條的情況下，此次戶(hù)籍制度改革，振奮了地方政府的救市心情。而且從此前部分地方的實(shí)踐來(lái)看，也都通過(guò)放松戶(hù)籍制度來(lái)實(shí)現“搶人”的目的。這里需要警惕的問(wèn)題是，雖然戶(hù)籍制度改革利好人口資源的重新分布，但如果簡(jiǎn)單地依賴(lài)此類(lèi)制度，可能效果并不好，甚至容易陷入戶(hù)籍改革中的一些誤區。

　　該意見(jiàn)對不同類(lèi)型的城市戶(hù)籍制度進(jìn)行了差異化的規定：建制鎮和小城市的落戶(hù)將全面放開(kāi)，而中等城市和大城市還會(huì )有所收緊。這樣一個(gè)制度也是符合目前市場(chǎng)預期的。但問(wèn)題在于，對于一些建制鎮和小城市，是否憑借此類(lèi)戶(hù)籍制度改革就能實(shí)現當地積壓庫存的去化，在這里是要打一個(gè)問(wèn)號的。實(shí)際上此前部分城市拿落戶(hù)制度為賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行吆喝，但人口并沒(méi)有預期中的大導入，當地的庫存依然積壓嚴重。很顯然，在發(fā)展房地產(chǎn)方面，不應該過(guò)于依賴(lài)放松的戶(hù)籍制度。

　　此次改革希望建立與城鄉統一的戶(hù)口登記制度相適應的教育、衛生、就業(yè)、社保、住房、土地及人口統計制度。此類(lèi)提法固然很好，但對于地方政府來(lái)說(shuō)，要想真正使此類(lèi)工作落地，需要大量的資金。此類(lèi)制度聚焦了一個(gè)詞：福利。但如果簡(jiǎn)單地以福利來(lái)加速人口導入，可能效果不佳�，F實(shí)情況是，如果一些更優(yōu)質(zhì)的高校資源、醫療資源、企業(yè)總部不進(jìn)行轉移，那么很多配套的吸引力依然會(huì )不足。自然地，與其硬碰不如討巧，地方政府在戶(hù)籍制度改革過(guò)程中，需要先導入最有誘惑力的因素，這樣才能真正活躍當地城市和樓市的氣氛。

　　地方政府在將戶(hù)籍制度改革作為救市的措施時(shí)，必須清醒牢記一個(gè)俗語(yǔ)：你可以將馬牽到河邊，但不能強迫它喝水。順應人口流動(dòng)的規律、花點(diǎn)心思進(jìn)行思考，比魯莽地進(jìn)行“行政式”的市民化效果更佳。

　　筆者建議地方政府細讀此次改革的條款，并從中尋找突破口，比如可以圍繞“優(yōu)先解決存量、有序引導增量”這樣一句表述而做文章。觀(guān)察目前各個(gè)大中城市，很多住房庫存沒(méi)有得到有效消化，但租賃市場(chǎng)卻比較火爆。一個(gè)原因就是部分購房者有購房能力和需求，卻不符合購房資格。

　　戶(hù)籍制度改革，能夠在短期內體現出救市效果，但取決于地方政府的“競爭能力”。因為目前市場(chǎng)降溫大背景下，很多購房者的入市會(huì )無(wú)動(dòng)于衷。但是，如果能夠優(yōu)先把落戶(hù)指標賦予大學(xué)生，并且免除限購的束縛，那么此類(lèi)群體一般都愿意在相應城市扎根。這其實(shí)也要求地方政府在此次國家戶(hù)籍制度改革精神下，要加快制定差異化的落戶(hù)政策，從而積極捕獲購房需求。

　　但戶(hù)籍制度改革，不應該簡(jiǎn)單地作為一項短期的救市措施，而是應該不斷夯實(shí)，進(jìn)而成為發(fā)展樓市的穩定器和推進(jìn)器。毋庸置疑，在此類(lèi)新的制度下，人口之間的行政隔閡被消除，城市之間的差異也被消除，人口資源的分布自然就更趨于合理。人口分布的均衡化，自然能夠帶動(dòng)樓市資源分布的均衡化。