要做實(shí)共有產(chǎn)權住房，就必須回到共有產(chǎn)權住房的本源上來(lái)，即政府有誠意舍棄一部分土地出讓金，并將舍棄的部分作為政府產(chǎn)權。這樣，不僅自住房能與商品房一樣隨行就市，而且在長(cháng)期內也能保持對于商品房在價(jià)格上的一定優(yōu)勢，實(shí)現當初設計共有產(chǎn)權住房的初衷。

　　在住房發(fā)展模式上，本屆政府的基本思路是在保障基本住房需求的前提下，發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用，構建多層次住房市場(chǎng)化供應體系，即只保障基本住房需求(通過(guò)公共租賃住房)，其余都交給市場(chǎng)來(lái)。對此，三中全會(huì )《決定》、習總書(shū)記在政治局會(huì )議上有關(guān)“四個(gè)關(guān)系”的論述、今年“兩會(huì )”都已闡述得很明確了。但是，對于類(lèi)似于北京、上海和深圳這樣人口超千萬(wàn)的特大型城市，國家還是允許有區別性的住房供應模式，這主要基于這些城市的特殊性，即人口長(cháng)期凈流入、住房的社會(huì )保障屬性很強、擁有住房的訴求強烈、住房供求矛盾長(cháng)期突出、高房?jì)r(jià)與住房支付能力反差長(cháng)期存在等等。

　　京、滬、深提出的共有產(chǎn)權住房概念，不啻為歷經(jīng)多年艱苦卓絕的樓市調控后，終于掐中了“樓市屢調屢敗”、“房?jì)r(jià)屢調屢漲”的“七寸”，找到了一條既能緩解調控壓力、又能滿(mǎn)足住房需求的路徑。共有產(chǎn)權住房是政府與購房者產(chǎn)權共有、堅持市場(chǎng)化供應模式的住房類(lèi)型。目前，在高房?jì)r(jià)、供求矛盾長(cháng)期突出的背景下，大城市居民擁有產(chǎn)權住房的訴求強烈，但住房支付能力不足。如果選擇與政府共有產(chǎn)權，購房者只需支付自己能力范圍之內的價(jià)格部分，其后可在支付能力提升后購買(mǎi)屬于政府的產(chǎn)權部分，這就漸進(jìn)實(shí)現了擁有完全住房產(chǎn)權的愿望。

　　正是基于此，住建部將共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)作為今年兩項重點(diǎn)工作之一，而以北京自住房為藍本的共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)已進(jìn)入實(shí)施階段。今年6月，住建部要求北京、上海、深圳和成都等6個(gè)城市推進(jìn)共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)。而且，共有產(chǎn)權住房形式還有可能以長(cháng)效機制寫(xiě)入《國家基本住房保障條例》。

　　共有產(chǎn)權住房在北京最受矚目。這是因為，在很多人看來(lái)，北京樓市過(guò)于特殊，供求關(guān)系之緊張不僅難以想象，而且長(cháng)期內無(wú)法緩解，再離譜的房?jì)r(jià)在北京出現都不是什么奇怪現象。因此，在北京最受傷的莫過(guò)于“夾心層”，目前在輪候等待保障房的家庭就有40萬(wàn)戶(hù)。若得不到政府的支持，包括這部分人群在內的“剛需”很可能就與“擁有住房”絕緣了。所以，在其他試點(diǎn)城市還未有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作之前，北京提前布局，去年10月，發(fā)布了發(fā)展共有產(chǎn)權住房的“京七條”，其共有產(chǎn)權住房形式——“自住型商品房”(以下稱(chēng)“自住房”)在去年就要推出2萬(wàn)套。今年，北京50%的商品住宅用地將用來(lái)建自住房，共建5萬(wàn)套，占市場(chǎng)規模的50%。去年9月至今，北京共推出61宗住宅用地，其中含有自住房地塊的項目近50宗。

　　但是，誰(shuí)都沒(méi)有料到，比同地段、同品質(zhì)商品住房?jì)r(jià)格低30%(且不高于每平方米22000元的房?jì)r(jià)控制水平)，且范圍擴大到了所有具備購房條件的無(wú)房戶(hù)(包括住房需求急迫的“夾心層”)，特別涵蓋了此前經(jīng)濟適用住房和限價(jià)房并沒(méi)有包括的非戶(hù)籍人群的自住房，竟出現了嚴重的“棄購”現象。據媒體報道，已進(jìn)入搖號程序的四個(gè)自住房項目都有不同程度的“棄購”，最高的比例達到了驚人的50%。

　　“棄購”自住房，估計有購買(mǎi)能力、位置偏遠、政策設計、市場(chǎng)預期等方面的原因，但據筆者調研，根本原因還在于地方政府共有產(chǎn)權住房發(fā)展思路上出了問(wèn)題。顧名思義，共有產(chǎn)權住房由政府和個(gè)人共同擁有產(chǎn)權，而政府擁有的產(chǎn)權體現在土地“招拍掛”出讓上的折讓。例如，“招拍掛”樓面地價(jià)為每平方米1萬(wàn)元，如折讓30%，則樓面地價(jià)為每平方米7000元。相應的，政府對自住房將擁有每平方米3000元的產(chǎn)權，而購房者擁有的產(chǎn)權部分按市場(chǎng)房?jì)r(jià)減去3000元來(lái)計算。

　　北京共有產(chǎn)權住房的基本做法是“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”，即先將未來(lái)自住房?jì)r(jià)格定死，然后哪個(gè)開(kāi)發(fā)商給的地價(jià)高，就把土地賣(mài)給誰(shuí)。這事實(shí)上反映出北京市政府既不想折讓土地價(jià)格，損失土地出讓金，又要限制房?jì)r(jià)水平。結果就是，開(kāi)發(fā)商建自住房的利潤空間被大大壓縮，甚至是虧損，而少賺或虧損部分完全通過(guò)配建自住房項目的商品房部分來(lái)彌補。政府和開(kāi)發(fā)商之所以能達成一致，正是基于兩者對于北京房?jì)r(jià)上漲趨勢難以逆轉的共識，這也是為何北京在今年徹底放松了高端項目入市限制的原因。

　　但是，人算不如天算，今年以來(lái)北京樓市成交量下調幅度達47%，大大超出預期，在全國主要城市中僅次于杭州。除了全國樓市調整的共同原因之外，自住房大規模上市是最主要的原因。本來(lái)，自住房供應會(huì )分流商品住房的需求，會(huì )對商品住房市場(chǎng)造成沖擊，特別是在樓市處于下行時(shí)期。而北京的做法不僅大規模分流商品住房市場(chǎng)的需求，而且人為、逆市推高了商品住房的價(jià)格，將商品住房提前“豪宅化”、“高端化”，過(guò)于樂(lè )觀(guān)地估計了商品住房市場(chǎng)的需求前景和價(jià)格水平。如果商品住房?jì)r(jià)格不能維持在高位和持續上漲，開(kāi)發(fā)商在自住房上的損失就得不到彌補，自住房就會(huì )走樣，如低端化、配套殘缺、首付成數提高等。而自住房與周邊二手房?jì)r(jià)差縮小，其吸引力也就大大下降，“棄購”也就在情理之中。

　　北京自住房出了問(wèn)題，勢必給共有產(chǎn)權住房前景蒙上了陰影。有消息說(shuō)，北京市住建委已經(jīng)召開(kāi)緊急會(huì )議，聽(tīng)取各方意見(jiàn)和建議，尋求相關(guān)對策。筆者認為，要做實(shí)共有產(chǎn)權住房，現在必須回到共有產(chǎn)權住房的本源上來(lái)，即政府有誠意舍棄一部分土地出讓金，并將舍棄的部分作為政府產(chǎn)權。這樣，不僅自住房能與商品房一樣隨行就市，而且在長(cháng)期內也能保持對于商品房在價(jià)格上的一定優(yōu)勢，實(shí)現當初設計共有產(chǎn)權住房的愿望，降低剛需購房者面對的價(jià)格水平，“棄購”現象也就自然而然地消除了。