日前，中國社科院財經(jīng)戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布2014年《中國住房發(fā)展(中期)報告》。報告指出，2014年上半年，全國樓市進(jìn)入結構性過(guò)剩階段。值得一提的是，一直被認為只升不降、最安全的一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，上半年銷(xiāo)售面積跌幅卻最為明顯。
　　在一些業(yè)內專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，由于一線(xiàn)城市樓市對于人口吸附的能力很強、潛在的需求源源不斷，而土地資源又比較緊張，供不應求的事實(shí)擺在那里，樓市即便在2014年出現調整，也至少能夠保證5%至10%的量?jì)r(jià)增幅。但是，一線(xiàn)城市樓市在今年上半年的表現卻讓人大跌眼鏡，成交量領(lǐng)跌全國，交出的成績(jì)單與預期差別太大，就連房?jì)r(jià)同比也出現了下跌。筆者認為，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)即將面臨大調整的前夜。
　　首先，一線(xiàn)城市樓市之所以容易出現大漲大跌，根源在于一線(xiàn)城市是人力、資金和資源密集的地方，各種需求對于樓市能夠形成支撐，投資炒作也比較旺盛，各路資金對于盈利機會(huì )和風(fēng)險動(dòng)向比較敏感，容易出現需求一窩蜂擁入和短期內迅速退出的極端情況。當投機者發(fā)現房?jì)r(jià)上漲預期不在時(shí)，就會(huì )毫無(wú)顧忌地拋售房?jì)r(jià)，造成一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下跌速度由緩慢至快速。
　　再次，像北京、上海這些一線(xiàn)城市多年累積形成了較高的房?jì)r(jià)(動(dòng)輒3萬(wàn)/平米以上)，這使得大量剛性需求的購房能力被嚴重壓縮。也就是說(shuō)，盡管央行放寬了對一線(xiàn)城市首套房貸利率，但是當房?jì)r(jià)泡沫破裂時(shí)，自住型需求者面對高房?jì)r(jià)根本沒(méi)有承接的能力。所以一只股票在下跌途中，還不斷有買(mǎi)盤(pán)接籌，但是房?jì)r(jià)一旦下跌，那只能快速跌回自住或改善型群體所能承受的區域內了。
　　此外，像北京、上海等一線(xiàn)城市的20%至30%的家庭，往往擁有多套住宅，房?jì)r(jià)在這些年的上漲過(guò)程中，早已消化掉了很多潛在的購房需求。所以在限購令沒(méi)有放開(kāi)的情況下，本地居民購房的意愿已經(jīng)趨于飽和。
　　其三，一線(xiàn)城市樓市量?jì)r(jià)齊跌的另一個(gè)重要原因是，主城區能夠開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)相當稀缺，而供應集中的地方往往是遠離城區的地方，這些地方由于公共服務(wù)設施建設滯后，生活和工作成本居高不下，所以也難以吸引購房群體。一方面地段偏遠，交通不便，另一方面這些地方的房?jì)r(jià)水平，即使在開(kāi)發(fā)商打折的情況下，也處歷史高位。所以一線(xiàn)城市房地產(chǎn)呈現低迷狀態(tài)也就并不奇怪了。
　　最后，個(gè)人信貸成本的上升，房?jì)r(jià)下跌預期的增強，也使購房者目前處于觀(guān)望狀態(tài)。對于銀行來(lái)說(shuō)，目前在房地產(chǎn)調整期內，收緊此類(lèi)房貸，控制風(fēng)險乃當務(wù)之急。所以個(gè)人房貸已從過(guò)去的香餑餑變成了雞肋，現在很多銀行對按基準利率發(fā)放房貸的客戶(hù)設置了很高的門(mén)檻，而一般想貸款購房者的貸款成本要遠比過(guò)去高得多。所以很多一線(xiàn)城市的購房者在房?jì)r(jià)調整過(guò)程中，是不會(huì )輕易出手購房的�？梢哉J定，一線(xiàn)城市的已經(jīng)步入大調整周期，這個(gè)下跌是先由慢跌逐步向快跌演變。
　　一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)向來(lái)被人們稱(chēng)之為堅不可摧，就是一旦房?jì)r(jià)漲上去了，就不會(huì )再回來(lái)了。但事實(shí)上，天下沒(méi)有只漲不跌的商品，房地產(chǎn)也是如此。鑒于一線(xiàn)城市前期均漲幅巨大，而推高這些城市房?jì)r(jià)的主要是由投資投機資本構成，所以當這些資本不再活躍甚至轍離時(shí)，房?jì)r(jià)就會(huì )出現大跌，而高房?jì)r(jià)又使當地居民購買(mǎi)力受到壓制，如果此時(shí)銀行再實(shí)行房貸去杠桿，那么支撐一線(xiàn)城市的基石已經(jīng)坍塌，北上廣深的房?jì)r(jià)出現大調整也在所難免。