假如組建由財政出資的政策性住房銀行，在此類(lèi)銀行發(fā)放低于基準利率的首套住房貸款時(shí)給予財政補貼，則不僅能鼓勵其不回避低盈利甚至虧損而長(cháng)期開(kāi)展政策性住房金融業(yè)務(wù)，也能真正讓百姓借助廉價(jià)的金融資源圓居者有其屋的夢(mèng)想。

　　有了高層“千方百計消化庫存”的尚方寶劍，地方政府大膽祭出了各種救市利器，松綁限購已不再遮遮掩掩了，購房入戶(hù)、降低公積金貸款和提取門(mén)檻、減免契稅、擴大普通住房認定范圍等曾被用過(guò)的、以財政救助為主的手段再次被拿來(lái)。而四川創(chuàng )新意味濃厚的“救市奇舉”最吸引眼球：只要銀行積極發(fā)放不超過(guò)基準利率的首套房貸，省財政將按貸款額的3%向銀行支付財政補貼。

　　看政策著(zhù)力點(diǎn)，四川“救市奇舉”可謂正中要害，其背后的邏輯是，去年四季度以來(lái)銀行全面收緊個(gè)人住房貸款，貸款發(fā)放周期從原來(lái)的1個(gè)月左右延長(cháng)到了2至3個(gè)月，首套住房貸款利率普遍上浮5%至10%。在“剛需”占主導的環(huán)境下，商品房銷(xiāo)售周期拉長(cháng)，貸款成本上升，兩者都會(huì )使得銷(xiāo)售規模顯著(zhù)下降。

　　因此，在中央政府并未出臺新的緊縮樓市政策的情況下，商業(yè)銀行緊縮個(gè)人住房貸款，被認為是今年樓市大幅度調整的罪魁禍首。曾有知名地產(chǎn)界人士表示，個(gè)人房貸收緊影響了至少25%的潛在消費者。而銀行之所以不愿發(fā)放住房貸款，是因為利率市場(chǎng)化后，個(gè)人住房貸款不賺錢(qián)了。所以，用財政資金來(lái)補貼銀行，相當于彌補了銀行在個(gè)人住房貸款上少賺或虧損的部分，制約銀行放貸的顧慮也就消除了。

　　但地方政府此舉有兩個(gè)問(wèn)題，一是能否達到去庫存的效果，二是財政資金能否用來(lái)補貼商業(yè)銀行。就前者而言，如果財政確實(shí)按商業(yè)銀行的實(shí)際發(fā)放對符合條件貸款的金額給予相應補助，筆者認為政策的針對性非常強，而且貸款金額3%的補貼標準力度不俗，應該對樓市有非常強的刺激作用。但是，作為專(zhuān)項用于公共服務(wù)供給的資金，財政資金能否用來(lái)補貼商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)?

　　財政補貼是國家財政向企業(yè)或個(gè)人提供的一種補償，具體來(lái)說(shuō)，是對生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)某些售價(jià)低于成本的企業(yè)，或因提高商品銷(xiāo)售價(jià)格而給予企業(yè)和消費者的經(jīng)濟補償。若不采取財政補貼，這類(lèi)商品供應將會(huì )減少，不利于優(yōu)化資源配置、實(shí)現供求平衡和社會(huì )福利。我國現行的財政補貼有價(jià)格補貼和企業(yè)虧損補貼兩種，四川省的“救市奇舉”，應當屬于價(jià)格補貼范疇。

　　但是，盡管商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上的定價(jià)(利率水平)低于其他貸款業(yè)務(wù)(如小微企業(yè)貸款、消費貸款、信托貸款、委托貸款等)的定價(jià)，但目前個(gè)人住房貸款6.55%的基準利率遠高于3%以下的貸款綜合成本(存款成本+管理處本)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)只能說(shuō)是低收益業(yè)務(wù)，而并非虧損業(yè)務(wù)，是否需要財政補貼就值得商榷了。

　　再進(jìn)一步，盡管貸款利率市場(chǎng)化已經(jīng)完成，但考慮到商業(yè)銀行在貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策等方面仍舊承擔著(zhù)政策性職能，存款利率市場(chǎng)化推進(jìn)較慢，存款利率多年來(lái)跑不贏(yíng)CPI，而商業(yè)銀行卻一直享受著(zhù)國家保護下的高壟斷利差。作為貢獻了廉價(jià)存款資金來(lái)源的老百姓，理應有權利獲得住房貸款資源，特別是首套住房購置所需的貸款。而商業(yè)銀行之所以不愿意發(fā)放住房抵押貸款，深層次的原因是，在利率市場(chǎng)化和金融創(chuàng )新的背景下，商業(yè)銀行更愿意開(kāi)展一些繞過(guò)監管的表外高利率業(yè)務(wù)，如信托、委托、資產(chǎn)管理等，也就是影子銀行業(yè)務(wù)，而非低收益的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。

　　這也就是說(shuō)，商業(yè)銀行拿著(zhù)老百姓貢獻的廉價(jià)資金，做著(zhù)高收益的資產(chǎn)業(yè)務(wù)�？墒�，高收益背后的高風(fēng)險卻由中央政府和財政來(lái)兜底，說(shuō)到底也就是由廣大納稅人來(lái)兜底。因此，從本質(zhì)上講，我國商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)上“惜貸”是不務(wù)正業(yè)。在美國，根據《社區再投資法》，凡是所吸收的存款來(lái)源于本區域的社區銀行，都有義務(wù)給當地居民買(mǎi)房提供廉價(jià)的、足額的、長(cháng)期的按揭貸款。因此，在政策屬性未完全褪去時(shí)，我國商業(yè)銀行有責任、有義務(wù)為廣大廉價(jià)存款提供者發(fā)放住房抵押貸款。

　　另外，自十多年前剝離不良資產(chǎn)、剝離政策性業(yè)務(wù)，實(shí)現股改上市以來(lái)，我國的商業(yè)銀行已確立了完全市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的取向，不應承擔類(lèi)似于首套住房貸款這樣的政策性業(yè)務(wù)。由于住房貸款具有非常強的政策金融屬性，發(fā)達國家一般做法是，成立由國家財政出資、財政補貼的政策性住房銀行來(lái)承擔此類(lèi)業(yè)務(wù)。例如，美國在上世紀40、80年代有雙重房貸金融系統(社區儲蓄銀行+政府貸款保險系統)、有90年代以來(lái)的“兩房”(房地美和房利美)，日本有住宅金融公庫，新加坡有中央公積金等等。

　　因此，若要補貼首套個(gè)人住房貸款，筆者以為可行的做法是成立由財政出資的政策性住房銀行，并在此類(lèi)銀行發(fā)放低于基準利率的首套住房貸款時(shí)給予其財政補貼，這樣不僅能鼓勵其長(cháng)期開(kāi)展政策性住房金融業(yè)務(wù)，不回避低盈利甚至是虧損，而且在高房?jì)r(jià)背景下，也能真正讓百姓借助于廉價(jià)的金融資源實(shí)現其住房夢(mèng)想，這樣的補貼不僅負效應更小，而且將更彰顯消化庫存的效果。

　　回到主題，即便為了增加投放個(gè)人住房按揭貸款，地方政府對商業(yè)銀行實(shí)施財政補貼，但如果這一政策能保持穩定不變、長(cháng)期堅持，在我國政策性住房銀行缺失的背景下，也不失為一種補缺的思路。只是，地方政府此類(lèi)政策往往是應急性的，仍舊延續著(zhù)救市的傳統思維，其出發(fā)點(diǎn)是為了激活樓市，在樓市重回上升通道后，政策就即刻退出。這與如今中央政府強調的“千方百計消化庫存”的思路完全不同。近期，有關(guān)下半年房地產(chǎn)政策，全國住房城鄉建設工作座談會(huì )提了三點(diǎn)落實(shí)意見(jiàn)：千方百計地消化庫存、進(jìn)一步加強房地產(chǎn)結構調整、完善房地產(chǎn)項目周邊配套設施。也就是說(shuō)，消化庫存一定要與做實(shí)公共配套、產(chǎn)品適銷(xiāo)對路和價(jià)格上做調整結合起來(lái)，而不能直奔銷(xiāo)售量這個(gè)主題。