世上沒(méi)有哪個(gè)經(jīng)濟體能一直靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟的,倒是有不少經(jīng)濟體栽在了過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)的發(fā)展模式上。我國經(jīng)濟要增強自主創(chuàng )新能力,向中高端水平邁進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)盡早與經(jīng)濟支柱脫鉤是必由之路;谶@樣的認識,樓市下一步的松綁措施,要更具戰略思維與考量。隨著(zhù)房?jì)r(jià)的回歸,地方政府可通過(guò)土地供應、公積金的松緊等政策靈活調整供求,其他手段可重歸市場(chǎng)化。比如取消商業(yè)銀行的差別化信貸,盡早實(shí)施房產(chǎn)稅改革等等。
繼濟南、南昌等地松綁樓市限購以來(lái),越來(lái)越多的城市采取“只做不說(shuō)”的方式松綁限購政策。截至8月上旬,全國已有30多個(gè)城市放松或取消樓市限購,這個(gè)榜單還在快速擴容。這種出人意料的局面,令人擔憂(yōu)松綁會(huì )不會(huì )打亂我國好不容易才啟動(dòng)的調整經(jīng)濟結構的節奏。
旨在針對全國樓市過(guò)熱所制定的樓市限購令,最早是在2010年4月30日“國十條實(shí)施細則”中明確提出的。當時(shí)的各地尤其是一二線(xiàn)大城市的樓市行情簡(jiǎn)直如脫韁野馬,難以駕控,房?jì)r(jià)用屢調屢升來(lái)形容絕不為過(guò)。無(wú)奈之下,才不得已采取了這種行政性的限購政策。2010年9月“國五條”出臺后,上海、廣州、天津、南京、杭州等16個(gè)城市推出限購政策。到了2011年2月,有36個(gè)城市開(kāi)始限購;接著(zhù),新一輪住房限購城市翻番達到了72個(gè)。2011年8月,住建部下發(fā)二三線(xiàn)城市限購標準;12月,住建部知會(huì )地方政府,對限購政策在2011年底到期的城市,地方政府需在到期之后設法延續?4年多來(lái)的樓市限購政策效果,盡管限購屬于行政調控政策手段,但是政府這個(gè)“有形之手”到底還是推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“無(wú)形之手”,產(chǎn)生了一定的作用。
不論今后怎么評價(jià)限購,至少在我國現有條件下基本限購政策符合絕大多數家庭的居住、投資需求,與一些城市的購房入戶(hù)政策也不沖突,且不會(huì )阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展,且收到了明顯的成效。而限購政策簡(jiǎn)單易行,其實(shí)施主要依賴(lài)各城市房管部門(mén)的房地產(chǎn)產(chǎn)權登記和網(wǎng)絡(luò )簽約兩個(gè)信息系統。尤其在土地供應相對緊張的京、滬等一線(xiàn)城市,可附加實(shí)施外來(lái)人員一年等候期制度,即外省市和境外居民,須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購買(mǎi)等。這些措施有效緩解市場(chǎng)的調節困境。再說(shuō),限購政策已有效推動(dòng)樓市進(jìn)入了正常的市場(chǎng)調節軌道,樓價(jià)也已開(kāi)始了自然下行的過(guò)程。無(wú)論如何,我國樓市已開(kāi)了近10年的增長(cháng)快車(chē),按常理也理應有一段休整期,通過(guò)市場(chǎng)調節實(shí)現供求基本平衡。由此而論,今年樓市下行應該就是市場(chǎng)自我調節的一種體現。
那為何各地方政府在此節骨眼上卻急不可耐地解除限購呢?表面理由,當然出于穩增長(cháng)的需要。我國的房地產(chǎn)與許多產(chǎn)業(yè)都有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,房地產(chǎn)活躍起來(lái)了,就等于救活了諸如鋼鐵、煤炭、建材、家電等產(chǎn)業(yè),也就等于能為穩增長(cháng)、守住7.5%的經(jīng)濟增速底線(xiàn)作出了貢獻。深層的理由,是行政手段容易扭曲市場(chǎng)規律,不可常用。尤其當前,在推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的原始動(dòng)力正逐漸消失,市場(chǎng)供求關(guān)系已在逆轉,就沒(méi)有必要再繼續堅持“一刀切”的行政干預措施了。其實(shí),地方政府松綁樓市限購,其深意更在于解決土地財政收入和地方政府政績(jì)問(wèn)題。近10余年來(lái),土地財政收入占地方財政收入(本級)的比例多在四成到七成之間。國土資源部最新消息顯示,今年前6個(gè)月,全國國有土地使用權出讓收入為21129億,其中6月增幅回落至7.3%,較一季度土地出讓金40.3%的增幅顯著(zhù)下降。土地財政收入大幅減少,制約了地方政府的一系列投資活動(dòng),而這一系列投資安排,又與完成各地的GDP目標任務(wù)緊密相連。所以,在經(jīng)濟漲幅放緩的大趨勢下,地方政府對房地產(chǎn)、主要是對土地財政收入的依賴(lài)度在明顯上升。這也使得地方政府干預房地產(chǎn)的推力大增,各地政府放松限購的熱情持續高漲自然也在預料之中了。
現在的問(wèn)題是,這幾年我國就是從房地產(chǎn)價(jià)格上漲到調控再到房地產(chǎn)滯銷(xiāo)進(jìn)而形成價(jià)格下跌這么一路走過(guò)來(lái)的,房?jì)r(jià)非理性上漲帶來(lái)的惡果,大家早已心知肚明。所以,要不惜一切代價(jià)調控。但如今,越來(lái)越多的城市卻在松綁限購政策。筆者并不是反對松綁限購,但著(zhù)實(shí)擔心幾年來(lái)的調控成果會(huì )否前功盡棄。因為,盡管有很多專(zhuān)家已從不同層面論證了松綁限購不會(huì )形成樓市價(jià)格上漲,但筆者就認準了一條,對應于140平方米以上住房甚至別墅的購買(mǎi)者群體都不缺購買(mǎi)力,一旦放開(kāi)限購,隨著(zhù)民間購買(mǎi)力的充分迸發(fā),消化庫存就相當容易,而且房?jì)r(jià)就又可能重新回到上漲的老路上了。不知急于松綁樓市調控政策的地方政府有否深入思考過(guò),如果真是那樣又該怎么辦?再次啟動(dòng)限購令嗎?
可以說(shuō),“十二五”時(shí)期中國經(jīng)濟要加快調結構、促轉型的步伐,就是要徹底改變“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟”的失衡的經(jīng)濟發(fā)展模式。如今,世上沒(méi)有哪個(gè)經(jīng)濟體能一直靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟的,倒是有不少經(jīng)濟體栽在了過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)的發(fā)展模式上。中國經(jīng)濟要盡早轉變?yōu)橹?zhù)力依靠實(shí)體經(jīng)濟,依靠結構調整和產(chǎn)業(yè)升級,不斷創(chuàng )新宏觀(guān)調控,增強自主創(chuàng )新能力,使科技創(chuàng )新和體制創(chuàng )新相互融合、相互激發(fā),保持中高速增長(cháng),向中高端水平邁進(jìn)。讓房地產(chǎn)業(yè)盡早與經(jīng)濟支柱脫鉤是必由之路。
基于這樣的認識,樓市下一步的松綁措施,要更具有戰略思維與考量。各地松綁限購措施應因地制宜、因時(shí)制宜。由于今年回歸市場(chǎng)化及樓市“雙向調控”的指導思路,那些庫存偏大,存在較大市場(chǎng)去化壓力的三、四線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市可在此時(shí)陸續松綁限購政策,高端豪宅可放寬或放開(kāi)限購政策。隨著(zhù)房?jì)r(jià)回歸到收入可支撐的水平,地方政府可通過(guò)土地供應、公積金的松緊等政策靈活調整供求,其他手段可重歸市場(chǎng)化。比如取消商業(yè)銀行的差別化信貸,并通過(guò)住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限,支持中間階層置業(yè);取消限價(jià)房,逐步取消經(jīng)濟適用房;原用于調整供應結構、抑制地價(jià)的90/70平方米中小套型、中低價(jià)位普通商品房用地規定可以考慮取消。盡管房產(chǎn)稅是一個(gè)較難征收的稅種,需要審慎設計和周密準備,但它對于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展非常重要。所以,建議房產(chǎn)稅改革措施能盡早實(shí)施。另外,加快城市住房信息系統的建設和聯(lián)網(wǎng)。目前住建部正在推進(jìn)40個(gè)重點(diǎn)城市住房信息系統的建設和聯(lián)網(wǎng),這項工作非常有價(jià)值。這個(gè)系統建成后,將可有效支持開(kāi)征多套房房產(chǎn)稅。將來(lái)應努力創(chuàng )造條件讓住房信息系統覆蓋全國的大中小城市,以增強全國范圍內房產(chǎn)信息的透明度。