國家統計局70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數發(fā)布以后，一則《樓市創(chuàng )10年最大跌幅》的文章被多方轉載，文章所言的“最大跌幅”包含兩個(gè)方面：一是70個(gè)大中城市7月份新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌的城市高達64個(gè)，創(chuàng )下了歷史新高;二是環(huán)比跌幅之大創(chuàng )紀錄，百城房?jì)r(jià)環(huán)比跌幅首次超過(guò)了0.8個(gè)百分點(diǎn)，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比跌幅首次超過(guò)了1%。最引人注意的是，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)領(lǐng)跌全國。

　　今年以來(lái)，樓市量?jì)r(jià)連續下跌，在6月份出現跌幅短暫收窄和企穩跡象，但6月底以來(lái)政策全面松綁、房貸重回基準利率并沒(méi)有讓樓市站穩，7月份主要城市樓市的量?jì)r(jià)跌幅重新擴大，而一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)更是領(lǐng)跌全國，這被很多業(yè)內人士判斷為房?jì)r(jià)進(jìn)入全面下降通道的標志。筆者認為，未來(lái)房?jì)r(jià)可能將進(jìn)入長(cháng)周期、大幅度、全國范圍調整的時(shí)期，這可能與前兩輪短暫的、小幅度、部分城市調整(2008-2009年、2011-2012年)的情形完全不同，這是一個(gè)“新常態(tài)”。

　　全國樓市將進(jìn)入市場(chǎng)供求規律、價(jià)格規律、可支付能力決定規律作用下的新運行常態(tài)。過(guò)去對樓市運行周期和軌跡影響最大的政府政策，未來(lái)將定調于“去行政干預、回歸市場(chǎng)主導”。也就是說(shuō)，不僅過(guò)去存在于國家層面的行政性救市將不會(huì )再出現，而且地方違反市場(chǎng)規律、旨在挽救短期經(jīng)濟和短期財政收入的救市行為，也不大可能再出現。樓市波動(dòng)將由政策作用下的波動(dòng)向市場(chǎng)作用下的波動(dòng)轉變。

　　因此，在未來(lái)較長(cháng)的一段時(shí)間內，供應過(guò)剩(包括總量過(guò)剩和結構性過(guò)剩，也包括二手房供應)、房?jì)r(jià)整體下調和收入決定的真實(shí)需求，將全面取代過(guò)去10年供不應求、房?jì)r(jià)上漲和資金面決定的投資需求，成為決定未來(lái)樓市運行的主要因素。這意味著(zhù)，未來(lái)樓市將繼續處于下行通道，就連過(guò)去一直被認為樓市“優(yōu)等生”的一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市(如杭州、天津、沈陽(yáng)和西安等)，也未能幸免。不管是成交量下滑，還是價(jià)格下滑，一線(xiàn)城市均超過(guò)了二、三線(xiàn)城市。今年7月份，一、二、三線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比跌幅分別為1.2%、1.0%和0.9%，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)跌幅首次超過(guò)二、三線(xiàn)城市。根據國家統計局數據，前7個(gè)月，全國銷(xiāo)售面積同比降幅從上半年的6.0%擴大至7.6%，一線(xiàn)城市集中的東部地區降幅最大，達到1.5%。

　　樓市整體下行的大背景下，開(kāi)發(fā)商在“降價(jià)跑量”上已經(jīng)達成共識，一方面基于樓市整體下行這一大趨勢的認同，另一方面基于完成銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的考量(僅30%的主流房企完成了上半年的銷(xiāo)售任務(wù))。因此，房企降價(jià)不再是“噱頭”，而是貨真價(jià)實(shí)的降價(jià);不再是資金鏈緊張房企的被動(dòng)性降價(jià)，而是所有房企主動(dòng)性、策略性的降價(jià)。根據筆者的調研和梳理，7月份，一線(xiàn)城市新開(kāi)樓盤(pán)降價(jià)幅度在每平方米2000元-5000元不等、幅度在15%左右，這也是7月份房?jì)r(jià)創(chuàng )10年最大跌幅的主要原因，未來(lái)這一趨勢有望延續。

　　由于主要城市住房需求還在，只是為高房?jì)r(jià)所困擾，實(shí)質(zhì)性降價(jià)對于需求的提振是比較明顯的，一線(xiàn)城市再次出現了久違的“日光盤(pán)”。同時(shí)，在樓市整體下行、降價(jià)潮到來(lái)的背景下，上半年因少數樓盤(pán)降價(jià)而出現的老業(yè)主“房鬧”現象，在7月份各地樓市大面積降價(jià)的背景下并未再現，反映了市場(chǎng)各界對于在供求規律、價(jià)格規律、可支付能力決定規律的作用下，認可和遵從樓市正常的、必然的調整態(tài)勢。這是對市場(chǎng)趨勢一致性判斷，也是市場(chǎng)走向成熟的標志。

　　目前，反映樓市庫存壓力的指標——批售比(批準預售面積和成交量的比例)跌到了0.65，為三年來(lái)最低點(diǎn)，僅比2008年下半年略好。由于目前全國樓市的施工面積達到63億平方米，相比2010年增長(cháng)了50%，后續供應還會(huì )源源不斷地到來(lái)，庫存壓力超過(guò)歷史最高水平是必然的。樓市潛在的需求雖然很大(如2.6億人的外來(lái)人群)也很強烈，但受購買(mǎi)力、就業(yè)、戶(hù)籍制度、社會(huì )保障等方面的制約，要轉化為現實(shí)購買(mǎi)力，還要有很多方面的改革，但這不是短期內可以實(shí)現的。

　　就目前來(lái)看，高房?jì)r(jià)是阻礙需求實(shí)現的最大障礙，只要房?jì)r(jià)有實(shí)質(zhì)性回調，只要政府也不再“托市”，房?jì)r(jià)下調將帶來(lái)可觀(guān)的樓市需求釋放，這不僅有助于避免樓市快速下行，而且也是樓市真正企穩的標志。更為重要的是，這將為新型城鎮化的推進(jìn)、后續需求的導入贏(yíng)得時(shí)間和空間。在外來(lái)人口真正融入城市以后，樓市將迎來(lái)內需和消費主導而非投資主導的發(fā)展新時(shí)期。