全面放松樓市調控已呈蔓延之勢，只要能夠救樓市，一些地方恨不得把所有的政策一股腦兒發(fā)布完畢。目前，主要城市的限購體系全面瓦解，限貸政策也岌岌可危，被稱(chēng)為樓市調控“雙殺手锏”的限購限貸將全面退出，而其他救市力度也超出預期，打的幌子無(wú)一例外的是“取消行政干預、回歸市場(chǎng)化發(fā)展”。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，過(guò)多的行政干預、缺乏長(cháng)期系統規劃的政策體系是造成樓市種種亂象的根源。貫徹國家關(guān)于構建多層次市場(chǎng)化住房供應體系、減少行政審批和干預，回歸市場(chǎng)化調控，有合理性，也是必要的。但目前存在一種不良傾向，即打著(zhù)“去行政化”和“市場(chǎng)化”的幌子，恨不得將所有行政性措施一撤到底，繼續將房地產(chǎn)作為救經(jīng)濟、救財政收入、救政府項目、救上下游50多個(gè)子行業(yè)和穩定銀行信貸質(zhì)量的唯一工具和救命稻草。

　　當樓市處于上行時(shí)期，所有利益相關(guān)者皆大歡喜，一旦樓市下行則誰(shuí)都不高興了。目前，不論是從宏觀(guān)經(jīng)濟，還是從就業(yè)、地方政府資金來(lái)源看，對房地產(chǎn)的依賴(lài)到了無(wú)以復加的地步。筆者在很多地方調研時(shí)發(fā)現，目前一些民生補貼也因為土地和房地產(chǎn)稅收縮水而無(wú)法足額發(fā)放，城市基礎設施和政府的一些開(kāi)發(fā)項目很多都已經(jīng)停擺。因此，國家放松行政干預、強調市場(chǎng)自主調控的說(shuō)法正中地方下懷，一股腦兒地放松相關(guān)政策是必然的事情。

　　樓市在過(guò)度繁榮時(shí)期需要壓一壓，在出現蕭條后需要扶一扶，這是一個(gè)簡(jiǎn)單的道理。問(wèn)題是，目前樓市下滑是一回事，是否需要扶則是另外一回事。從全國來(lái)看，目前銷(xiāo)售量?jì)r(jià)整體跌幅不超過(guò)10%，而即便是10%的跌幅，也是在2013年歷史最高水平下的適度回調。2013年，全國商品房銷(xiāo)售超過(guò)了13億平方米，創(chuàng )歷史最高水平，比5年前的2008年翻了一番，平均房?jì)r(jià)相比2008年也翻了近一番。如果相比2013年之前幾年的同期水平，今年的量?jì)r(jià)水平仍舊處在高位。在這種情況下，展開(kāi)救市根本說(shuō)不過(guò)去。

　　主要城市房產(chǎn)成交量盡管出現30%左右的跌幅，但這是房?jì)r(jià)過(guò)高、供應質(zhì)量太差和剛需主體支付能力不足造成的，是一種再正常不過(guò)的調整。對于這些城市來(lái)說(shuō)，樓市問(wèn)題是結構性問(wèn)題，而不是周期波動(dòng)的供需總量問(wèn)題。只有當價(jià)格已經(jīng)降下來(lái)、供應結構(轉變只追求“高大上”、忽視剛需產(chǎn)品的供應模式)已改善、城市外圍或新區的公共配套已做好之后，市場(chǎng)仍然疲弱才能考慮政策放松。

　　從房?jì)r(jià)看，不管是70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數，還是百城房?jì)r(jià)指數，全國主要城市的房?jì)r(jià)與去年同期相比依舊在上漲。而2013年同期的房?jì)r(jià)水平是歷史最高水平，相比2008年的房?jì)r(jià)水平有70%到120%的上漲。也就是說(shuō)，目前的房?jì)r(jià)水平仍舊在繼續攀登歷史更高峰。采取放松限購限貸等行政限制性措施，盡管符合市場(chǎng)化發(fā)展的趨勢，但只能緩解周期性下滑，充其量解決的是供求總量問(wèn)題，不僅無(wú)法觸及結構的問(wèn)題，而且掩蓋了結構性問(wèn)題解決的急迫性。

　　事實(shí)上，國家層面希望能同時(shí)解決樓市的結構性問(wèn)題和周期性問(wèn)題，新任住建部部長(cháng)陳政高在其上任后的第一場(chǎng)全國住房城鄉建設工作座談會(huì )上指出，今年下半年樓市政策要落實(shí)三個(gè)方面的工作：千方百計地消化庫存、進(jìn)一步加強房地產(chǎn)結構調整、完善房地產(chǎn)項目周邊配套設施。消化庫存旨在解決周期性問(wèn)題，而房地產(chǎn)結構調整和完善樓市項目周邊配套則旨在解決結構性問(wèn)題。

　　但是，目前各地出臺的救市政策，不管是放松限購、限貸，還是購房入戶(hù)、稅收減免、降低公積金提取和貸款的門(mén)檻，無(wú)一例外地指向了消化庫存，即想方設法把房子賣(mài)出去，解決周期性的問(wèn)題，而有意無(wú)意地忽視了結構性問(wèn)題，這不僅是在延續過(guò)去的救市思路，而且是繼續將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟、增加稅收、實(shí)現地方官員政績(jì)的工具。這種舊思維與樓市大周期下行已經(jīng)開(kāi)啟后，樓市發(fā)展需要徹底轉變思路是完全背道而馳的。

　　未來(lái)，在樓市進(jìn)入大周期下行、供求已經(jīng)平衡或供應過(guò)剩、存量住房利用成為主題的“新常態(tài)”背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不能再繼續維系規模擴張、簡(jiǎn)單復制、制造概念、推動(dòng)預期的泡沫化、粗放化擴張思路;不能只關(guān)注房?jì)r(jià)地價(jià)的升值潛力，不關(guān)注房屋的可居住性，不能只關(guān)注樓市對于經(jīng)濟和財政的影響，不關(guān)注行業(yè)本身的運行規律。在樓市運行進(jìn)入“新常態(tài)”后，政府必須要接受樓市開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售低速增長(cháng)是必然性，并通過(guò)加強公共服務(wù)配套，調整住房供應結構來(lái)做實(shí)供應的有效性，更好地匹配需求，這是促進(jìn)樓市進(jìn)入新一輪增長(cháng)的唯一機會(huì )。

　　在限購放松之前，各界都在呼吁要放松限購，但發(fā)現放松限購提振樓市的效果僅限于一兩周。于是又有人說(shuō)，限購之所以效果不彰，關(guān)鍵在于銀行信貸的支持力度不夠，于是又開(kāi)始呼吁要放松限貸。目前，限貸寬松是必然的，但筆者認為，相比限購來(lái)說(shuō)，限貸放松對于樓市刺激的效果好不到哪去，不解決樓市結構性問(wèn)題，樓市回暖將遙遙無(wú)期。令人憂(yōu)慮的是，對于解決目前樓市結構性問(wèn)題到了集體漠視的地步，反而一致地強調目前樓市是如何疲軟，夸大當前市場(chǎng)非常有限的調整的負面作用，這是一個(gè)非常危險的信號。