剛剛過(guò)去的7月和8月，是今年以來(lái)樓市最為健康的兩個(gè)月。根據CREIS中指監測的數據，全國42個(gè)主要城市住宅市場(chǎng)一改上半年“價(jià)滯量跌”的局面，成交規模連續兩個(gè)月回升，7月和8月的成交量環(huán)比分別上升了9.6%和1.5%，帶動(dòng)成交量同比降幅從上半年的22.8%收窄至13.25%。但與此同時(shí)，房?jì)r(jià)繼續下降，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數在7月份已經(jīng)是環(huán)比連續3個(gè)月下降，8月份的百城房?jì)r(jià)環(huán)比連續4個(gè)月下降。

　　成交量連續回升有多種原因，如布局于主要城市的限購體系瓦解、按揭貸款形勢開(kāi)始轉好、地方轟轟烈烈的救市行動(dòng)等。但是，在剛需占主導、房?jì)r(jià)連續上漲5年(2009-2013年)且相比2008年翻一番的情況下，房?jì)r(jià)出現實(shí)質(zhì)性松動(dòng)是成交量連續兩個(gè)月回升的主要原因。房?jì)r(jià)之所以在下半年伊始就有實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，其根源還在于開(kāi)發(fā)商整體對于“以?xún)r(jià)換量”策略已經(jīng)形成共識。

　　今年上半年，開(kāi)發(fā)商在降價(jià)問(wèn)題上之所以遮遮掩掩、噱頭多于實(shí)際行動(dòng)，就在于開(kāi)發(fā)商整體在博弈經(jīng)濟增長(cháng)“底線(xiàn)思維”將倒逼貨幣政策放松的傳統思路。但是，由于國家堅持“微刺激”對沖樓市下滑，堅決以“定向寬松”代替“貨幣放水”，希望樓市降溫以暴露問(wèn)題、解決問(wèn)題，因此上半年樓市整體呈現“價(jià)格水平僵持(甚至上漲)、成交量大幅下滑”的局面。

　　當二季度宏觀(guān)數據初值出來(lái)以后，盡管允許各地退出限購政策，緩解樓市過(guò)度下滑沖擊“穩增長(cháng)”底線(xiàn)，但此舉對于樓市去庫存幫助不大，更多的是出于平滑的考慮，而不是扶持的考慮。同時(shí)，在平均利率水平依舊保持在高位、商業(yè)銀行防范樓市風(fēng)險的情況下，按揭貸款政策緩和程度有限。一言以蔽之，解決樓市問(wèn)題，不可能再像過(guò)去一樣，繼續依賴(lài)“投資需求帶動(dòng)預期，預期帶動(dòng)剛需入市”，根本之道還在于讓房?jì)r(jià)適應剛需群體的可支付能力，以?xún)r(jià)換量是唯一的出路。因此，國家在樓市態(tài)度上明確了“千方百計消化庫存”的指導思想，這成為了樓市的新主題，也給開(kāi)發(fā)商吃了一顆定心丸。

　　因此，我們看到，進(jìn)入下半年以后，開(kāi)發(fā)商一改上半年遮遮掩掩的做法，在降價(jià)問(wèn)題上集體行動(dòng)。當然，驅使開(kāi)發(fā)商一致降價(jià)的內生動(dòng)力是樓市的基本面，首先就是來(lái)自資金鏈的壓力。由于2012年以來(lái)進(jìn)入新一輪“拿地周期”，而2009年擴大內需期間拿的地還沒(méi)有開(kāi)發(fā)完畢，目前的施工面積相比2010年增長(cháng)了50%，相比2008年翻了一倍。再加上2010年以來(lái)股權融資大門(mén)緊閉，配合房企擴張的高成本融資(貸款、信托等)讓企業(yè)杠桿率不斷攀升。到2014年6月末，A股房地產(chǎn)板塊凈負債率超過(guò)100%，有息負債率達到34.6%，都創(chuàng )下2007年以來(lái)新高。今年以來(lái)，信貸和社會(huì )融資進(jìn)入開(kāi)發(fā)行業(yè)非常謹慎，貸款和信托已將非資質(zhì)房企和非重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市歸到“黑名單”，而貸款、地價(jià)款、信托等進(jìn)入支付和償還高峰，高成本資金大量沉淀在庫存上劃不來(lái)，以?xún)r(jià)換量緩解資金壓力是必然的。

　　庫存壓力和供求形勢超出預期。截至7月，上海易居房地產(chǎn)研究院監測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存量為26594萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)22.8%，創(chuàng )歷史新高;8月份，盡管7月份銷(xiāo)售轉好使得庫存消化周期小幅回落，但房企推盤(pán)量增加得更快，導致庫存總量繼續攀升。8月份，申萬(wàn)證券跟蹤的18個(gè)重點(diǎn)城市的庫存消化周期為12.8個(gè)月，環(huán)比下降了0.4個(gè)月，為近5個(gè)月首次回落，但庫存總量環(huán)比增長(cháng)4.3%。因此，即便銷(xiāo)售維持目前弱勢回升局面，由于房企可售資源量很大，后續供應源源不斷，庫存壓力在四季度難以根本緩和，“以?xún)r(jià)換量”趨勢難改。

　　在上半年，由于各大房企對政策和市場(chǎng)形勢認識有誤，錯失了搶手業(yè)績(jì)的“小陽(yáng)春”，上半年多數房企僅完成銷(xiāo)售目標的30%左右，甚至在20%左右。下半年，若不能在“金九銀十”收復上半年的失地，不僅全年目標無(wú)法完成，而且會(huì )出現超預期的下滑，這也是為何下半年推盤(pán)量突然劇增的原因。業(yè)績(jì)考核壓力也將驅使開(kāi)發(fā)商降價(jià)走量。

　　總體來(lái)看，7、8月份的樓市是最為健康的，成交量明顯回升，價(jià)格下降，這也是管理層希望看到的景象。不僅對于去庫存，對于樓市泡沫軟著(zhù)陸和支持“穩增長(cháng)”戰略也有多重利好。這種跡象是否會(huì )延續成為趨勢，9月和10月能否成為實(shí)打實(shí)的“金九銀十”，這是業(yè)內最為關(guān)心的。

　　從政策上講，國家期待樓市在下半年能為“微刺激”、“穩增長(cháng)”做出更多的、更有效的貢獻，但唯一出路是開(kāi)發(fā)商延續目前以?xún)r(jià)換量的策略，提供適銷(xiāo)對路的產(chǎn)品(中低價(jià)位和中小戶(hù)型)，而并非是重新仰仗信貸全面寬松和投資需求入場(chǎng)。并且，從資金面看，為了防止通脹抬頭、穩定地方債務(wù)和避免資金跑冒滴漏，央行二季度貨幣政策報告已經(jīng)傳達出定向寬松貨幣政策將保持穩中謹慎或趨弱的走勢。因此，下半年貨幣政策“定向寬松”的力度不會(huì )比上半年大，溢出到樓市的量也有限。

　　目前，盡管一線(xiàn)城市成交量回升更明顯，但庫存消化壓力也很大，去化周期普遍在15個(gè)月以上。同時(shí)，盡管主流開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jì)完成相對較好，但乘機提高市場(chǎng)占有率和獲取優(yōu)質(zhì)存量資源(通過(guò)并購)也需要加快周轉速度。因此，下半年“以?xún)r(jià)換量”的策略應用將在更大范圍內展開(kāi)�？陀^(guān)地講，成交量一旦上來(lái)，開(kāi)發(fā)商降價(jià)動(dòng)力將趨弱，這在2009年和2012年前兩輪弱勢反彈中均有出現。但是，由于庫存頂還沒(méi)有到來(lái)，信貸條件不可能出現2008年式的大逆轉，也不會(huì )出現2012年式的全面寬松(降準、降息)，房企資金壓力正在接近歷史紀錄，投資需求不會(huì )入場(chǎng)，歷史不會(huì )重演，房企沒(méi)有漲價(jià)空間。9月和10月延續“價(jià)格下降、成交量回升”的局面將是大概率事件，全年銷(xiāo)售規模將好于年中預期。