曾預言北京房?jì)r(jià)將漲到每平方米80萬(wàn)元的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩，上周在天津舉行的達沃斯論壇上表示：未來(lái)經(jīng)濟結構調整之后房地產(chǎn)將不但是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是主導產(chǎn)業(yè)和先導產(chǎn)業(yè)，這是整個(gè)國民經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中一個(gè)客觀(guān)的現象。還有很多原因，決定了房地產(chǎn)是一個(gè)“日不落行業(yè)”。
至于房地產(chǎn)為什么是“日不落產(chǎn)業(yè)”，董藩進(jìn)一步解釋說(shuō)，因為我們到今天為止找不到它的替代品在哪里，這個(gè)行業(yè)你想讓它衰退，到現在為止找不出理由來(lái)。
近年來(lái)，經(jīng)濟學(xué)界出現了一種“娛樂(lè )界化”傾向，很多學(xué)者為了吸引眼球，往往語(yǔ)出驚人。他們不怕說(shuō)錯，就怕說(shuō)話(huà)沒(méi)人聽(tīng)。恕我直言，董教授就是這樣的人物。此次他的發(fā)言，同樣沒(méi)有多少學(xué)術(shù)價(jià)值。
近年來(lái)，關(guān)于住房供應量有沒(méi)有飽和，房地產(chǎn)還有多大發(fā)展空間，學(xué)界爭論非常大。在我看來(lái)，一個(gè)重要的原因就是因為缺少核心數字。中國房屋供應情況非常復雜，官方的統計部門(mén)歷來(lái)只公布“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”和“政策性住房”兩項數字。也就是說(shuō)，大家討論的基礎只有商品房和保障房的供應量。
其實(shí)，在市場(chǎng)中存在大量小產(chǎn)權房(違法建筑)、單位集資房、鄉鎮自用房、軍產(chǎn)房等五花八門(mén)的房子。以深圳為例，官方曾經(jīng)公布過(guò)到2011年年底違法建筑總量：37.94
萬(wàn)棟，建筑面積高達4.05
億平方米，占全市總建筑面積的49.27%。深圳不是一個(gè)孤例，事實(shí)上在珠三角、長(cháng)三角很多城市，甚至在北京，都存在大量的小產(chǎn)權房或違法建筑。在眾多的地級市、縣城，各種非商品房的存量遠遠大于商品房。但這些事實(shí)，被地方政府和學(xué)界有意無(wú)意遮蔽了。
最近半個(gè)多月，我研究了中國經(jīng)濟總量最大的18個(gè)省市自治區200多個(gè)地級以上城市最近5年的統計公報，數據非常令人震驚。我可以將它概括為兩大現象：
第一，幾乎所有省份的人均住房面積都已經(jīng)夠用了。比如在江西，全省城鎮人口人均住房面積達到了40.1平方米，農村為48.5平方米;在廣東，全省城鎮人口人均住房面積為35平方米，農村為33平方米;在江蘇，全省城鎮人口人均住房面積為36.8平方米，農村為43.6平方米。但在很多城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然如火如荼進(jìn)行中，比如在廈門(mén)、杭州、常州、惠州、珠海、威海、成都、銅陵，人均商品房施工面積都超過(guò)了10平方米。這還沒(méi)有包括非商品房，事實(shí)上在很多地方非商品住宅開(kāi)發(fā)面積遠遠超過(guò)商品住宅。
第二，中國的城鎮化正出現全面失衡現象。多數地級市，比如河南超過(guò)半數地級市，過(guò)去3年小學(xué)生減少人數都超過(guò)了15%(全國因計劃生育影響，平均減少5.8%)，呈現出嚴重的人口流失。有人口持續流入的省會(huì )城市，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量也超過(guò)了實(shí)際需求，比如在西安、武漢、成都、昆明、長(cháng)沙，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積占全省比重都超過(guò)30%，甚至達到60%，是省會(huì )城市人口占全省比例的兩到三倍。也就是說(shuō)，那些人口流失的中小城市，原來(lái)房子就夠用，但仍然不斷有不小的增量;在人口持續流入的大城市，供應量?jì)傻饺队趯?shí)際需求。而我說(shuō)的數字，沒(méi)有包括非商品房。
國家發(fā)改委“城市和小城鎮改革發(fā)展中心”2013年調查12個(gè)省、區的156個(gè)地級市和161個(gè)縣級市。結果發(fā)現，全國正在規劃建設的新城、新區，可以容納34億城鎮人口，如果加上存量，中國的城鎮化足以將全世界城市人口裝進(jìn)來(lái)!
在這種情況下，閉著(zhù)眼睛說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是“日不落行業(yè)”，是草率和荒謬的。而董藩說(shuō)的，因為沒(méi)有什么行業(yè)可以替代房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)就要“日不落”，就更為可笑。找不到新的龍頭行業(yè)，就只能接受經(jīng)濟危機�？控泿艑捤蓙�(lái)哄抬房?jì)r(jià)，讓房地產(chǎn)行業(yè)虛假繁榮，這種空間已經(jīng)基本沒(méi)有了，因為那樣會(huì )讓經(jīng)濟危機來(lái)得更猛烈!
事實(shí)上，中國目前房子仍然供不應求的城市，可能只剩下北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)“一線(xiàn)城市”了。而所謂的供不應求，也主要是投資需求造成的。以前的投資需求被上千個(gè)大中小城市分流，現在大家看明白了，中小城市樓市風(fēng)險太大，所以熱錢(qián)都在向一線(xiàn)城市集中。僅此而已。
