維護房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健運行，是我國房地產(chǎn)調控政策的終極目標�；仡欉^(guò)去十多年的房地產(chǎn)調控歷史，從最初限制住房需求到增加市場(chǎng)供應，各級政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)運行規律的認識逐漸清晰。過(guò)去，房地產(chǎn)調控政策重點(diǎn)是抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲�，F在，政策重心轉向防止樓市過(guò)度調整。房地產(chǎn)調控政策的轉變無(wú)疑會(huì )改變房地產(chǎn)市場(chǎng)運行軌跡。因此，為減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，房地產(chǎn)調控政策不應過(guò)度糾結于短期、暫時(shí)波動(dòng)，而更宜放眼長(cháng)遠。

　　以平抑短期波動(dòng)的房地產(chǎn)調控政策較難取得預期效果。宏觀(guān)經(jīng)濟治理相機抉擇，是凱恩斯經(jīng)濟學(xué)政策要義。但任何政策傳導都存在時(shí)滯，如果把握不好，有可能將原本平抑波動(dòng)的初衷轉化為加劇市場(chǎng)波動(dòng)的動(dòng)力。我國房地產(chǎn)業(yè)已高度市場(chǎng)化，以應對短期波動(dòng)為出發(fā)點(diǎn)的房地產(chǎn)調控政策，往往會(huì )引發(fā)市場(chǎng)預期反向變化，加劇市場(chǎng)波動(dòng)。其主要原因有：

　　一是難以科學(xué)認識當前房地產(chǎn)市場(chǎng)運行矛盾。房地產(chǎn)市場(chǎng)兼具投資屬性，不僅受到一般商品運行規律左右，而且也易受金融市場(chǎng)影響。由于潛在住房需求難以合理估計，而住房供應相對準確，住房供求錯位矛盾極易發(fā)生。若房?jì)r(jià)出現過(guò)快上漲，且投資投機性住房需求、住房需求前移攙雜于當期真實(shí)需求之中，加快住房供應可能會(huì )對癥下藥。但如果將抑制投資投機性住房需求作為政策重心，沒(méi)有適應市場(chǎng)需求變化增加住房供應，就有可能會(huì )發(fā)生南轅北轍的事情。

　　二是房地產(chǎn)短期政策調控改變市場(chǎng)運行軌跡。適應市場(chǎng)變化趨勢有針對性調控，有助于平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。其前提需大致掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)2~3年內的變化趨勢。否則以短期調節為核心的房地產(chǎn)調控政策很可能會(huì )改變市場(chǎng)運行軌跡，大幅增加未來(lái)調控的難度。觀(guān)察歷史，不難發(fā)現房?jì)r(jià)跳漲或顯著(zhù)下降都與短期政策干擾密切相關(guān)。

　　三是市場(chǎng)心理更易受短期房地產(chǎn)調控政策影響。大眾心理是一個(gè)難以捉摸的東西。在市場(chǎng)經(jīng)濟體系下，大眾心理并不跟隨政府意志行事，但反過(guò)來(lái)房地產(chǎn)調控政策變化將在短期內影響到大眾心理預期。大眾心理還存在校驗機制，在政策出臺后觀(guān)望，發(fā)現有利時(shí)機時(shí)集中出手，引發(fā)了市場(chǎng)短期內的羊群效應。我國每次房地產(chǎn)調控政策出臺后市場(chǎng)都曾出現短期內的觀(guān)望，而后房?jì)r(jià)出現明顯的變化。

　　退出行政干預行為有助于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(cháng)期預期。應該說(shuō)，住房限購與限貸政策的出臺有其深刻的歷史背景，在抑制市場(chǎng)投資與投機沖動(dòng)發(fā)揮了極為重要的作用。當然任何政策出臺都可能會(huì )誤傷正常需求。但不管怎樣，行政干預政策是一劑猛藥，并不符合市場(chǎng)化調控的需要。因此，在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)自發(fā)出現周期性調整之際，松綁住房限購政策，逐步放松住房限貸政策，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行。事實(shí)上，過(guò)去幾個(gè)月內，我國絕大多數城市已經(jīng)取消了住房限購政策。當前我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金等主要運行指標繼續回落，同時(shí)商品房待售面積繼續明顯增加，深刻反映出我國樓市面臨庫存壓力上升與市場(chǎng)前景暗淡的雙重憂(yōu)慮，取消行政干預行為的時(shí)機已經(jīng)成熟。

　　行政干預政策退出也難以刺激樓市回暖。取消行政干預政策以刺激樓市需求，可能會(huì )是一個(gè)偽命題。行政干預有可能會(huì )抑制一部分需求，但行政干預政策效應隨時(shí)間遞減，如今并不成為左右房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的力量。2012年下半年到2013年上半年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)曾迎來(lái)房?jì)r(jià)的跳躍式上漲，銷(xiāo)售成交急劇放大。當時(shí)我國住房限購政策和住房限貸政策均未取消。今年上半年，部分城市取消了住房限購政策，并未如期取得市場(chǎng)需求的放量。由此也不難推論，即使住房限貸政策松綁，也難以支持市場(chǎng)需求擴大�？梢�(jiàn)，將行政干預措施與市場(chǎng)需求對立，本身就是一個(gè)不靠譜的東西。

　　雖然當前我國樓市政策調整有應對宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力的含義，但為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期穩健運行，建立市場(chǎng)長(cháng)期穩定機制，而不是短期救市，就顯得尤為重要。從根本上說(shuō)，提倡理性住房消費，增加住房持有環(huán)節稅收，將是我國房地產(chǎn)政策的基本立足點(diǎn)。