9月22日，“央行通知四大行調整首套房認定標準”的消息引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。9月23日，信息變得更加撲朔迷離。有報道稱(chēng)興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行在某些地區已調整了房貸政策，實(shí)行認房不認貸，但兩家銀行隨后予以否認。
到目前為止，房地產(chǎn)已基本取消限購，限貸逐步放松，呵護市場(chǎng)之意明顯。但取消限購限貸，能否從根本上提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然值得思考。
取消限購是為了增加消費者，如果房地產(chǎn)收益預期上升，就是限購投資者也會(huì )打通關(guān)節進(jìn)入市場(chǎng)，如果房地產(chǎn)預期收益下降或者風(fēng)險不明朗，就是向全世界開(kāi)放市場(chǎng)，也不會(huì )引來(lái)購房者。
本地居民在當地購房如果屬于剛性需求，原本就不在限購之列，如果屬于投資性需求，進(jìn)入市場(chǎng)取決于投資性收益。由于房?jì)r(jià)環(huán)比下行，投資性需求收益率下降，還會(huì )面臨有價(jià)無(wú)市兌現困難的風(fēng)險。未來(lái)房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，也是籠罩在投資者頭上的陰云。
我國剛性需求以家庭戶(hù)數為標準。5月14日國家衛計生委副主任王培安在發(fā)布
《中國家庭發(fā)展報告2014》時(shí)指出，中國家庭數量達4.3億戶(hù)，居世界之首，家庭規模日益小型化。如果4.3億戶(hù)每戶(hù)擁有住房100平方米，中國需要的剛性住房面積為430億平方米。
根據國家統計局發(fā)布的“2014年1~8月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”數據，截至8月末，商品房待售面積5.616億平方米，比7月末增加930萬(wàn)平方米。若按照今年前8月的銷(xiāo)售速度，去化周期為10個(gè)月左右。最近兩年多來(lái)，全國商品房待售面積增幅達86.4%。這一數據是較為保守的數據，保障房、福利房納入的不夠。
住宅庫存與剛性需求量相比，似乎不高。問(wèn)題在于，如果人口不流動(dòng)，剛性需求絕大部分被自有住房滿(mǎn)足。西南財大經(jīng)濟學(xué)院甘犁課題組研究結果是住房擁有率高達89%，現有的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能，只需要它的三分之一，就能把這新增的需求給完全滿(mǎn)足。
只有兩個(gè)辦法可以解決庫存難題，或者通過(guò)人口流動(dòng)、城鎮化等辦法，創(chuàng )造剛性需求。比如，有人在老家縣城購入一套住宅，卻在青島長(cháng)期工作，有可能在青島再購入一套住宅。城鎮化如果有1億農民工朋友進(jìn)城，假設全部需要在城市重新購房，需要3000萬(wàn)套住宅，這是很樂(lè )觀(guān)的估計，如果人房分離只有研究的最高5.8%，那么我們只需要百萬(wàn)套住宅。難題在于，進(jìn)入城市的農民朋友如果迄今仍未在城市購房，大部分屬于較為貧困的群體，他們需要的是保障房，而無(wú)能力購買(mǎi)商品房。
還有一個(gè)辦法就是創(chuàng )造投資者，讓中國百萬(wàn)個(gè)家庭財富在百萬(wàn)美元以上的家庭，源源不斷地把錢(qián)砸到房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是說(shuō)，讓房地產(chǎn)成為家庭最重要的投資品種。北京、上海等大城市，家庭資產(chǎn)中的70%到80%是住宅，正因如此，這些城市的房?jì)r(jià)節節攀升。
現在投資者還愿意繼續購房投資嗎?手上握有現金的人巧遇少數性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)，可以購入。但整體而言，投資者購房看中的是房地產(chǎn)的投資收益。不要說(shuō)現在沒(méi)有取消限購，就是已經(jīng)取消了限購，房地產(chǎn)價(jià)格能否漲過(guò)無(wú)風(fēng)險收益率，都是個(gè)大問(wèn)題。
以風(fēng)險較低的銀行理財產(chǎn)品作為無(wú)風(fēng)險收益率標準，根據普益財富監測數據，截至9月20日，84家銀行共發(fā)行了817款理財產(chǎn)品，保本浮動(dòng)和保證收益型理財產(chǎn)品共199款，市場(chǎng)占比為24.36%;銀行理財產(chǎn)品的平均預期收益率較上一期上升5個(gè)基點(diǎn)，至5.12%。無(wú)論如何，房地產(chǎn)投資收益應高于5.12%。但房?jì)r(jià)環(huán)比連續下跌。
銀行房貸成本居高不下，按照融360網(wǎng)站的數據，最低的民生銀行基準價(jià)打85折，首套房貸利率為5.57%，還有備注“近三個(gè)月內金融資產(chǎn)超過(guò)500萬(wàn)元的客戶(hù)可以享受8.5折利率。這500萬(wàn)元并非存款，而是需要在民生銀行購買(mǎi)相應金額的理財產(chǎn)品，理財產(chǎn)品的時(shí)間要求基本在6個(gè)月以上”，銀行對于房地產(chǎn)的謹慎態(tài)度一望可知。如果貸款難利率高，房地產(chǎn)收益率不可能上升，投資者也就不可能入市。
要提振樓市信心，或者宣布房產(chǎn)稅10年內不征收，或者大幅壓低房貸利率，舍此，別無(wú)他途。
