央行及銀監會(huì )日前下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，這一重大的房地產(chǎn)信貸政策不僅會(huì )引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系的激烈博弈，也將形成國內房地產(chǎn)市場(chǎng)新的利益格局。
　　《通知》的出臺，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)看國內房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系的博弈。
　　首先，央行與地方官員的博弈。今年以來(lái)的中國住房市場(chǎng)，隨著(zhù)住房銷(xiāo)售急劇下降及住房庫存快速增加、房?jì)r(jià)有些許下跌，它對地方經(jīng)濟增長(cháng)下行的壓力及地方土地財政的風(fēng)險越來(lái)越大。因此，從五六月開(kāi)始，地方政府紛紛放松限購政策，并要求商業(yè)銀行放松住房信貸來(lái)釋放住房需求，但是由于地方政府對于住房信貸優(yōu)惠政策沒(méi)有管轄權，商業(yè)銀行并沒(méi)有對地方政府政策放松聞風(fēng)起舞，所以地方政府政策出招后對市場(chǎng)起到的作用十分有限。
　　在這種情況下，地方政府不得不聯(lián)合起來(lái)逼迫中央要求央行出招�？梢哉f(shuō)，《通知》可能就是在這種過(guò)招中出臺。從《通知》內容來(lái)看，基本上改變央行一向以來(lái)支持真正居住消費遏制住房投機投資需求的原則，而是把居住消費過(guò)于泛化，并希望通過(guò)過(guò)度優(yōu)惠的住房信貸政策來(lái)刺激過(guò)于泛化的居住消費，以此來(lái)滿(mǎn)足住房“去庫存化”的要求。
　　其次，對于《通知》設定的住房信貸優(yōu)惠政策，國內商業(yè)銀行有沒(méi)有意愿來(lái)接招。當前國內金融市場(chǎng)條件與2008年不可同日而語(yǔ)，不僅利率水平全面提升，銀行一年期理財產(chǎn)品的利率基本在5厘以上，而且銀行的長(cháng)期負債占比較高，商業(yè)銀行可投放的資金不是太多。面對當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大風(fēng)險，國內商業(yè)銀行要全面執行《通知》按揭優(yōu)惠條款意愿不會(huì )太高。因為，商業(yè)銀行這樣做使得銀行的利潤消失，而且也讓銀行面臨較大風(fēng)險。
　　第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購房者的利益博弈�！锻ㄖ�》出臺之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅在輿論上左右住房市場(chǎng)，大叫房?jì)r(jià)還會(huì )上漲，要購買(mǎi)住房者盡早進(jìn)入市場(chǎng)，而且有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始上調房?jì)r(jià)。他們就是通過(guò)這兩個(gè)方面來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預期。開(kāi)發(fā)商知道，只要預期轉變，房?jì)r(jià)隨之上漲，住房投機投資者就會(huì )涌入市場(chǎng)。
　　不過(guò)，當前國內住房市場(chǎng)的情況與早幾年有不少差別，投機投資者要涌入住房市場(chǎng)估計會(huì )比以前慎重。原因在于，一是房?jì)r(jià)持續上漲十幾年，不少地方的房?jì)r(jià)漲到天上去了而不是在人間；二是住房的供過(guò)于求隨處可見(jiàn)；三是現在能夠進(jìn)入住房市場(chǎng)投機投資者一般手上都有住房存貨；四是這些住房投資投機者盡管沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)血與火的洗禮，但是住房投資的風(fēng)險會(huì )有所了解，并非為他人隨意忽悠。針對這些情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與住房投機投資者利益博弈會(huì )十分激烈。
　　第四，住房投機投資者之間的利益博弈。這種博弈主要表現為前一期住房購買(mǎi)者如何以更高的價(jià)格讓下一波的購買(mǎi)者來(lái)接手，而不是讓自己成為最后的接棒者。對于中國的住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，《通知》出臺之后，即使會(huì )讓市場(chǎng)回光返照，也將是十分短期的。從中長(cháng)期來(lái)看，國內住房市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險越來(lái)越大，這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫是什么時(shí)候破滅誰(shuí)也不知道，但肯定會(huì )破滅。在這場(chǎng)利益格局的重組中，隨著(zhù)房?jì)r(jià)越來(lái)越高，最大的輸家將是沒(méi)有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)的真正住房消費者。最大贏(yíng)家是地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因為他們既可把巨大的風(fēng)險掩蓋起來(lái)及轉移出去，也可重新獲得暴利。至于投資投機者結果如何則相當不確定，因為他們不知道自己是否會(huì )成為這個(gè)巨大房地產(chǎn)泡沫的最后接棒者。