近日，央行、銀監會(huì )出臺的房地產(chǎn)信貸政策如期兌現。該政策對于房地產(chǎn)信貸涉及的多方利益主體，包括地方政府、居民、房企、銀行都給予支持，力度之大超出市場(chǎng)預期。我們認為，政策落實(shí)將能更有效地激發(fā)過(guò)去受到抑制的房地產(chǎn)消費需求，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇周期也有望加快啟動(dòng)，但是限于目前的經(jīng)濟與市場(chǎng)環(huán)境，也不應對于房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇有著(zhù)過(guò)高的期望。

　　有助房地產(chǎn)復蘇

　　這次央行為房地產(chǎn)信貸松綁是適應了當前經(jīng)濟形勢的需要，而從此次具體出臺的政策內容來(lái)看，將對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇有著(zhù)明顯的作用。

　　第一，在支持居民家庭住房貸款需求方面，央行指出：“對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執行首套房貸款政策”，并強調“在限購解除地區，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買(mǎi)住房，銀行業(yè)金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平”�？紤]到多套房居民的信用水平更高，還貸能力更強，他們再次申請房貸也更容易得到大多數銀行較為優(yōu)惠的貸款條件，這無(wú)疑表明央行已將過(guò)去“認房又認貸”的政策調整為更為寬松的“認貸不認房”政策，即只要居民結清之前的購房貸款，就有條件享受首套房貸款優(yōu)惠。而由于首套房與二套房所適用的貸款要求有較大差別，這次首套房認定范圍的擴大將會(huì )刺激更多改善型住房需求釋放。

　　此外，央行還解除了過(guò)去針對外地人買(mǎi)房的限貸令，指出“銀行業(yè)金融機構可根據當地城鎮化發(fā)展規劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款”。這一政策的松綁無(wú)疑有利于刺激區域中心城市的購房需求，加快當地外來(lái)人口市民化的進(jìn)程。

　　第二，除了刺激房地產(chǎn)信貸需求外，央行還對于如何改善房地產(chǎn)信貸給予了高度關(guān)注。如針對當前約束銀行擴大房貸額度的問(wèn)題，政策提出將專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放;針對當前房貸收益率較低，難吸引銀行興趣，央行提出將鼓勵銀行業(yè)金融機構通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)，這將有利于提高銀行房貸資產(chǎn)及資金周轉率，從而增強銀行擴大按揭貸款的動(dòng)力;政策還允許銀行發(fā)行期限較長(cháng)的專(zhuān)項金融債券等以為房貸籌集資金，這將有利于緩解銀行存款期限過(guò)短與房貸資產(chǎn)期限過(guò)長(cháng)的期限錯配風(fēng)險，銀行按揭貸款的資金成本有望降低。

　　新一輪溫和復蘇周期將開(kāi)啟

　　在央行全方位房地產(chǎn)信貸政策扶持下，可以預計今年四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇的進(jìn)程有望加快。但這也引起部分人士的擔憂(yōu)，因為這次房地產(chǎn)信貸放松政策力度僅次于2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)受此刺激，會(huì )不會(huì )較快出現反彈，明年再現類(lèi)似2009-2010年期間的過(guò)熱狀況?我們認為，考慮到以下因素，上述情形出現的可能性較小。

　　第一，政策刺激力度有限。如央行對于限購城市二套或多套房居民的貸款需求以及未結清房貸居民的房貸需求都維持現有的嚴控政策，這意味著(zhù)房地產(chǎn)投機需求仍然難以大規模興起，對樓市需求的刺激力度有限。

　　第二，與2009-2010年不同的是，央行不僅重視刺激購房貸款需求，還重視通過(guò)多種手段擴大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，這無(wú)疑有利于擴大未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，避免供需失衡導致的市場(chǎng)過(guò)熱情形。

　　央行一方面松綁商業(yè)銀行為保障性住房開(kāi)發(fā)貸款，允許銀行對公共租賃住房和棚戶(hù)區改造的貸款期限可延長(cháng)至不超過(guò)25年，另一方面也強調要更充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)性金融的作用，指出“對地方政府統籌規劃棚戶(hù)區改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設的安排，納入開(kāi)發(fā)性金融支持范圍，提高資金使用效率”。由于部分普通商品房的建設也可以納入開(kāi)發(fā)性金融的范圍，這無(wú)疑給開(kāi)發(fā)性金融更大的政策使用空間，由國開(kāi)行主導的中國版“住房銀行”有望更大程度上推進(jìn)地方住房建設，促進(jìn)房地產(chǎn)供給大量形成。

　　央行還對擴大開(kāi)發(fā)商融資給予了特別關(guān)注。央行在《通知》中指出，銀行業(yè)金融機構在防范風(fēng)險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設普通商品住房，積極支持有市場(chǎng)前景的在建、續建項目的合理融資需求。央行還強調要擴大開(kāi)發(fā)商的直接融資渠道。因此，符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)將有望在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具，過(guò)去進(jìn)展緩慢的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)在政策呵護下也有望加快推出，這些政策都有望為優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商“輸血”，增強它們擴大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)力。

　　第三，當前有利于房地產(chǎn)投機的基本面因素相對于過(guò)去已明顯弱化。目前不僅具有剛性需求的20-35歲年輕人購房人口數量面臨下降，我國25-50歲購房適齡人口的規模也將于2015年達到頂峰后下降。受2009年以來(lái)政策刺激，房地產(chǎn)經(jīng)歷了大發(fā)展，目前除了少部分中心城市的供需壓力較大外，大部分二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)供給壓力都普遍偏大。70個(gè)大中城市中，大部分城市過(guò)去4年當地住宅用地成交建筑面積和住宅銷(xiāo)售面積之比都明顯高于100%。隨著(zhù)我國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)階段，管理層更為重視經(jīng)濟結構調整，對于貨幣信貸刺激經(jīng)濟有著(zhù)更高警惕，未來(lái)貨幣信貸難以重現過(guò)去的高增長(cháng)，對于樓市投機性需求的刺激力度也將減少。

　　第四，雖然央行鼓勵銀行擴大房地產(chǎn)信貸投入，但這些政策短期效果不可高估。當前處于利率市場(chǎng)化較快推進(jìn)期，利率中樞上行是大趨勢，銀行負債成本提高也使得銀行難以再像2009年那樣青睞較低收益率的房貸資產(chǎn)。無(wú)論是MBS，還是專(zhuān)項金融債券，受制于市場(chǎng)環(huán)境限制，發(fā)行收益率水平都不能過(guò)低，這也決定了銀行難以將房貸利率大規模打7折，否則銀行證券化后的房貸資產(chǎn)無(wú)法吸引投資者購買(mǎi)。

　　因此，這次房地產(chǎn)信貸政策的松綁不會(huì )成為引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入較大規模投機潮的催化劑，四季度后房地產(chǎn)更有可能進(jìn)入類(lèi)似2011-2012年那樣的溫和復蘇期。而由于中央將更為謹慎地運用貨幣信貸，這也很可能使得本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇過(guò)程中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速的好轉程度以及房?jì)r(jià)漲幅弱于上一輪周期。因此，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉對于經(jīng)濟的帶動(dòng)作用也就不應有過(guò)高期待。