鑒于過(guò)去幾年經(jīng)濟增長(cháng)所表現出的房地產(chǎn)依賴(lài)綜合征，要走出“貨幣刺激-政策收緊”的循環(huán)怪圈，僅靠金融政策的力量恐怕還難以奏效，必須以改革促進(jìn)結構調整，把資金真正用于實(shí)體經(jīng)濟中，支持創(chuàng )新型企業(yè)發(fā)展，方能真正提升經(jīng)濟增長(cháng)質(zhì)量。

　　央行、銀監會(huì )“十一”長(cháng)假前夕發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，放寬二套房貸款政策、鼓勵金融機構支持個(gè)人住房貸款、保障房建設和房地產(chǎn)企業(yè)融資需求，目的是加大金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。金融對于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻，房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)，因其建設的周期較長(cháng)，需要不斷地去募集資金、滾動(dòng)償還以完成資金周轉，所以融資能力決定了其發(fā)展速度和空間，甚至在危機時(shí)期決定企業(yè)的生存。

　　《通知》凸顯了管理層的苦心：新政從供給和需求兩方面為房地產(chǎn)業(yè)提供金融支持，在供給上，鼓勵銀行積極支持對保障房建設以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理融資需求，并加大開(kāi)發(fā)性金融對棚戶(hù)區改造支持;在需求上，放松二套房貸并鼓勵銀行發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)和專(zhuān)項金融債支持個(gè)人房貸。

　　低首付、低利率意味著(zhù)購買(mǎi)能力增強，因此《通知》最大的收益群體無(wú)疑是購房者。此次二套房認定標準從以前的“有房或有貸”調整為“有房且有貸”，對二套房的認定標準明顯放松，購房者即使有一套房，只要還清貸款仍然可以按首套房標準購買(mǎi)第二套房。按照上述測算，在還款能力足夠的假設下，這將使二套房購房者的購買(mǎi)力提高一倍。但是，央行對二套房貸并未完全放開(kāi)，必須要求已還清首套房貸，以防購房者不斷從銀行套取資金加大杠桿購房，防止投機性購房者攪亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。對于二套房以上購買(mǎi)者，除仍然處于限購的北京、上海等少數幾個(gè)大城市以外，新政已放開(kāi)限購，由金融機構自主決定首付款比例和利率水平，但前提也要求結清已有貸款。央行新政的目的顯而易見(jiàn)，支持自住房及改善性購房需求，打擊投機性購房需求。

　　在2009年的大規模經(jīng)濟刺激計劃下，房?jì)r(jià)經(jīng)歷了一波快速上漲，銀行信貸為房地產(chǎn)業(yè)輸入了源源不斷的血液，當時(shí)的7折房貸、2成首付極大提高了購房者的購買(mǎi)力，已然成了房?jì)r(jià)快速上漲的催化劑。在一輪房?jì)r(jià)暴漲后，政府不得不出臺限購等措施控制房?jì)r(jià)，在房?jì)r(jià)逐步平穩后，2012年上半年連續兩次降準降息，促使逐步冷卻的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速復蘇，并于2013年3月新國五條出臺后，當月創(chuàng )造了巨額成交量，隨之開(kāi)始逐步冷卻。今年以來(lái)，各地房?jì)r(jià)逐步下滑，成交額持續低迷。從2009年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的“經(jīng)濟刺激——房?jì)r(jià)暴漲——政策收緊——樓市冷卻、房?jì)r(jià)下跌——救市——房?jì)r(jià)上漲——更嚴厲的政策收緊——救市”的周期可知，房地產(chǎn)市場(chǎng)“一放就亂、一收就死”的現狀，并不能完全歸咎于房地產(chǎn)業(yè)本身，而與我國的經(jīng)濟起落密切相關(guān)。

　　房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長(cháng)高度相關(guān)，2009年以后房地產(chǎn)業(yè)在我國GDP的比重逐步增大。從房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額占GDP比重看，2008年為11%，2009年升高為13%，到2013年則已達20%，5年增加將近1倍，這還未考慮房地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值，可見(jiàn)我國經(jīng)濟增長(cháng)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)性之強。這也是為什么只要經(jīng)濟一不景氣，各地政府總會(huì )以救市的姿態(tài)支持房地產(chǎn)發(fā)展的緣故。只是，政策的頻繁變動(dòng)，除了吹大房?jì)r(jià)泡沫，也加重了經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)，致使各地政府左右為難，一方面要控制房?jì)r(jià)、改善民生、維護社會(huì )穩定，另一方面又要以房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，難怪房?jì)r(jià)在一輪輪調控中屢創(chuàng )新高。此外，過(guò)去對房地產(chǎn)業(yè)的刺激極大助長(cháng)了樓市的投機性，其巨額利潤使很多原本流向實(shí)體經(jīng)濟的資金流向了房地產(chǎn)，吹大了房?jì)r(jià)泡沫，并使經(jīng)濟結構更扭曲，創(chuàng )新型的實(shí)體經(jīng)濟得不到有效的資金支持。

　　中國當前處于經(jīng)濟增速換擋期、前期刺激政策消化期、經(jīng)濟結構調整期的“三期疊加”時(shí)期，其實(shí)均與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)。經(jīng)濟增速換擋期，是因為之前房地產(chǎn)刺激政策“拔高”經(jīng)濟增長(cháng)速度，現在需要慢下來(lái)，適應經(jīng)濟發(fā)展規律;前期刺激政策消化期，主要是針對房地產(chǎn)業(yè)的，包括高房?jì)r(jià)的消化;在經(jīng)濟結構調整期，需要加大經(jīng)濟結構調整力度。

　　8月工業(yè)增加值、新增貸款、固定資產(chǎn)投資等主要經(jīng)濟數據增速出現一定下滑，房地產(chǎn)行業(yè)的低迷是其中的重要原因之一。在推動(dòng)經(jīng)濟結構調整與維持經(jīng)濟增長(cháng)目標之間保持平衡是一門(mén)高超的技術(shù)，政策調整的時(shí)機和幅度都需要反復考量和謹慎把握。在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了數次的調整陣痛之后，這次政策調整相當于是對之前過(guò)于嚴苛的政策的“松綁”，讓市場(chǎng)發(fā)揮更大作用，同時(shí)抑制投機需求，使房地產(chǎn)業(yè)更多回歸到居住屬性。

　　然而，雖然央行可以放松二套房的認定標準，但卻無(wú)法直接控制商業(yè)銀行的行為。在當前利率市場(chǎng)化推進(jìn)和金融脫媒化的雙重作用下，銀行負債成本已顯著(zhù)上升，迫于盈利壓力，銀行不太可能像2009年那樣普遍提供7折房貸利率。在市場(chǎng)利率整體較高的環(huán)境下，銀行無(wú)法通過(guò)住房抵押貸款支持證券把7折利率的房貸轉讓出去，也無(wú)法通過(guò)專(zhuān)項金融債券吸收低成本資金，因此僅以市場(chǎng)機制無(wú)法真正促進(jìn)銀行支持房地產(chǎn)貸款支持。

　　有鑒于我國過(guò)去幾年的經(jīng)濟增長(cháng)所表現出的房地產(chǎn)依賴(lài)綜合征，進(jìn)入了“貨幣刺激-政策收緊”的循環(huán)怪圈，要走出這種模式，僅靠金融政策的力量恐怕還難以奏效，必須以改革促進(jìn)結構調整，把資金真正用于實(shí)體經(jīng)濟中，支持創(chuàng )新型企業(yè)發(fā)展，方能真正提升經(jīng)濟增長(cháng)質(zhì)量。同時(shí)，盡管《通知》對房地產(chǎn)限購限貸有所放松，但絕不應以貨幣手段去刺激房地產(chǎn)，須知過(guò)去幾年房?jì)r(jià)快速上漲的根源正在于貨幣超發(fā)，那種擠壓實(shí)體經(jīng)濟的信貸需求，并使實(shí)業(yè)資本轉向高利潤的房地產(chǎn)的做法，是與經(jīng)濟結構調整的目標背道而馳的。