央行、銀監會(huì )公布房貸政策松綁，又一輪救市舉措出臺。國慶節前夕發(fā)布的消息掐住樓市“金九銀十”節點(diǎn)，國慶期間各地樓市聞風(fēng)欲動(dòng)，作為先行指標的購房意愿發(fā)生巨大變化。取消限購已有作用，10月9日，交通銀行發(fā)布的第25期交銀中國財富景氣指數顯示
(調研國內26個(gè)省市地區的1856戶(hù)小康家庭，調研時(shí)間為9月12日到9月23日)：無(wú)房家庭和僅有一套自住房家庭未來(lái)入市意愿比上期上漲20%，小康家庭預期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿今年以來(lái)首次小幅回升，是拉動(dòng)預期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿小幅回升的主要原因。
國慶期間部分地區購房情緒高漲，南京十一黃金周期間的商品住宅認購量達到2812套，日均認購402套，同比增長(cháng)47%，創(chuàng )歷史新高。北京在黃金周期間，二手住宅成交均價(jià)為28243元/平方米，較9月份上漲6.8%。
與以往投資者主導市場(chǎng)不同，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)特色是剛需的消費者登場(chǎng)，如果10%左右的剛需入市，可能釋放出數百萬(wàn)套的需求量。雖然無(wú)法緩解房地產(chǎn)風(fēng)險，暫時(shí)卻讓經(jīng)濟獲得喘息之機。
與投資者不同，剛性需求者欠缺現金支付能力，需要低息房貸幫助，對價(jià)格十分敏感。政策讓銀行幫助剛需者與改善生活者購房，首套房或者支付完首次房貸的二套房，都可享受7折優(yōu)惠利率，如此慷慨由誰(shuí)來(lái)埋單?
商業(yè)銀行振振有辭地以上市公眾化、市場(chǎng)化作為盾牌，房貸利率下降2%左右不是個(gè)小數目，只有兩個(gè)辦法可以讓商業(yè)銀行執行此規定：或者央行繼續釋放基礎貨幣，如果像歐洲央行一樣把存款利率降為負數，相信中國商業(yè)銀行會(huì )很愿意發(fā)放5%左右利率的房貸，因為，中間的差價(jià)非�？捎^(guān)。
不能大規模發(fā)放基礎貨幣，又要盤(pán)活資金市場(chǎng)，房貸資產(chǎn)證券化主張興起。央行新政將啟動(dòng)房貸證券資本化，屆時(shí)將有10萬(wàn)億元(可能更多)人民幣的資金進(jìn)入樓市。
資產(chǎn)證券化來(lái)自于美國。上世紀80年代，美國試水此項業(yè)務(wù)，房貸資產(chǎn)在證券化后打包成投資品，通過(guò)評級，賣(mài)給市場(chǎng)上想獲厚利的投資者。美國利率市場(chǎng)化，市場(chǎng)迅猛發(fā)展，產(chǎn)品余額從1980年的111億美元大幅增長(cháng)至2007年的9.3萬(wàn)億美元，同期住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化率也從7.6%上升至64%，同時(shí)美國房地產(chǎn)價(jià)格飛速上升，買(mǎi)得起房的、買(mǎi)不起房的都通過(guò)房貸資產(chǎn)證券化，獲得資金在郊區買(mǎi)房子�，F在臭名昭著(zhù)的次級債證券化產(chǎn)品，就是其中的一部分。
資產(chǎn)證券化是好事，但銷(xiāo)售、評級等出現一連串的虛假，撒上國債糖霜冒充3A級證券時(shí)，資產(chǎn)證券化就是面向投資者的龐氏騙局，最后以金融危機收場(chǎng)。
中國房貸資產(chǎn)證券化還處于初級階段，迄今為止，國內商業(yè)銀行僅發(fā)行了三筆MBS，第一筆是由2005年建設銀行發(fā)起、中信信托受托發(fā)行的總規模30億元的MBS——建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款證券。此后，建行又發(fā)起了總額40億元的建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款證券。2014年7月，中國郵政儲蓄銀行發(fā)起的“郵元2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品(RMBS)在銀行間市場(chǎng)成功招標，總規模達68.14億元”。
到目前為止，金融機構興趣不大，收益高于短融而低于信貸，房貸是所有中長(cháng)期貸款中壞賬率最低的好資產(chǎn)，銀行沒(méi)有動(dòng)力花大力氣證券化。
不管銀行、券商愿不愿意，想不放基礎貨幣而增加流動(dòng)性，證券化是必由之路。證券化之后我們不必關(guān)注M2增加，而是M3、M4、M5的大幅上升，現在銀行不愿意放松手中好房貸，未來(lái)剛需人群占樓市主角、房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)，房地產(chǎn)投資不是有錢(qián)人的游戲，房貸資產(chǎn)就像鋼貿貸款一樣瞬息萬(wàn)變，銀行不趁救市之機證券化，滿(mǎn)足于通道費用，轉讓收益與風(fēng)險，以后恐怕會(huì )后悔。
金融與互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，滿(mǎn)足購房者的房貸需求，重要的是讓投資者購買(mǎi)房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，未來(lái)，張三的房貸不來(lái)自于銀行，而來(lái)自于隔壁李四。
