9月30日，央行與銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布房貸新政，全面松綁限貸政策，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資。據說(shuō)國慶長(cháng)假期間部分城市樓市出現回暖跡象，但由于時(shí)間太短，實(shí)際政策成效仍有待觀(guān)察�？紤]到我國樓市周期性調整趨勢已經(jīng)確立，且樓市預期已經(jīng)逆轉，房貸新政將面臨樓市預期考驗。

　　樓市已經(jīng)進(jìn)入去庫存階段。據國家統計局公開(kāi)數據顯示，8月份我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金等主要運行指標繼續回落，同時(shí)商品房待售面積繼續明顯增加，深刻反映出我國樓市面臨庫存壓力上升與市場(chǎng)前景暗淡的雙重憂(yōu)慮。8月份，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有68個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有67個(gè)。

　　本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整始于去年第四季度。2013年8月后，我國商品房銷(xiāo)售面積增速持續回落，這雖然有同期基數影響，但反映出市場(chǎng)動(dòng)力不足的跡象。而房地產(chǎn)市場(chǎng)調整從長(cháng)時(shí)間醞釀到短期迸發(fā)，春節前后的杭州樓市得到突破，此后房地產(chǎn)市場(chǎng)調整一發(fā)而不可收拾。應該看到，在經(jīng)歷持續十多年快速上漲后，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在強烈的調整需要。由于房?jì)r(jià)已經(jīng)過(guò)度偏離租金和收入，本輪樓市調整的幅度可能會(huì )較深。判定樓市調整幅度有一個(gè)相對簡(jiǎn)單的方法，就是住宅租金收益率至少要同基準存款利率持平。以某城市為例，如果一年租金為10萬(wàn)，住宅市價(jià)為500萬(wàn)，那么住宅租金年化收益率為2%，明顯低于同期一年期人民幣存款3%的基準利率。因此，在租金不變的情況下，房?jì)r(jià)至少要下降1/3，才能使得住宅租金收益率與基準人民幣存款利率持平。事實(shí)上，在房?jì)r(jià)回落過(guò)程中，市場(chǎng)上可供出租的房源增多，引發(fā)住宅租金下降，使得樓市調整幅度可能會(huì )繼續加深。不僅如此，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”羊群效應下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還可能存在超調可能。還有，從房地產(chǎn)市場(chǎng)供應情況看，今年1-8月份，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積652953萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)11.5%，增速比1-7月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)住宅庫存仍有可能繼續增加。據西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調查與研究中心報告，2013年我國城鎮住房空置率為22.4%，現有住房供給的40%即可滿(mǎn)足年新增住房需求。截至2013年8月，我國城鎮家庭擁有多套房的比例為18.6%，也即全國城鎮家庭中，有18.6%的家庭擁有2套及以上的住房。這些情況表明，我國樓市去庫存壓力在一個(gè)較長(cháng)時(shí)期內不會(huì )得到根本緩解。

　　此外，樓市預期也已經(jīng)全面逆轉。長(cháng)期以來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行軌跡受到市場(chǎng)心理預期的影響。房?jì)r(jià)上漲預期及預期自我實(shí)現機制，引發(fā)房?jì)r(jià)持續較快上漲。但隨著(zhù)我國宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力增大，穩健貨幣政策執行以及居民居住狀況極大改善，樓市預期已經(jīng)全面逆轉，并推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調整。據中國人民銀行2014年三季度城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告，本季度認為目前房?jì)r(jià)“高，難以忍受”的居民占比為59.5%，較上季度下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。僅有19.2%的居民預期下季度房?jì)r(jià)“上漲”。而未來(lái)3個(gè)月內準備出手購買(mǎi)住房的居民占比為14.2%，較上季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。雖然房貸新政能夠在一定程度上刺激改善性住房需求釋放，但在目前的經(jīng)濟金融環(huán)境下，已經(jīng)不支持房?jì)r(jià)繼續較快上漲，房貸新政將面臨樓市預期考驗。

　　而房貸新政執行仍有待觀(guān)察。2014年1-8月，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(cháng)2.7%，增速比1-7月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內貸款增長(cháng)13.8%，個(gè)人按揭貸款下降4.5%。金融機構經(jīng)營(yíng)存在順周期性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數持續回落，房地產(chǎn)金融風(fēng)險將加速釋放，影響到金融體系支持房地產(chǎn)業(yè)的積極性。同時(shí)，符合商業(yè)銀行貸款條件的個(gè)人購房者也明顯減少，而且個(gè)人住房貸款收益微小，商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人按揭貸款的情況不宜預期過(guò)高。

　　適應樓市調整方為萬(wàn)全之策。目前，我國經(jīng)濟處于“三期疊加”階段，經(jīng)濟政策的著(zhù)力點(diǎn)在于深化改革。截至2014年8月末，我國廣義貨幣供應量(M2)同比增長(cháng)12.8%，增速分別比上月末和去年同期低0.7個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn)。2014年1-8月我國社會(huì )融資規模為11.77萬(wàn)億元，比去年同期少7843億元。無(wú)論從哪個(gè)方面分析，房地產(chǎn)業(yè)繼續高位運行不符合經(jīng)濟結構調整主線(xiàn)，而金融政策不太可能再現過(guò)去超常規增長(cháng)的危機應對狀態(tài)，對國際金融危機期間資產(chǎn)負債表的修復已經(jīng)進(jìn)入工作日程�；仡櫮瓿跻詠�(lái)的金融政策，無(wú)論是定向微調，還是金融業(yè)務(wù)規范，主要是減少金融交易鏈條，剔除不必要的融資成本，支持經(jīng)濟薄弱環(huán)節的金融需求。

　　雖然古今中外還沒(méi)有一個(gè)國家可以成功實(shí)現房地產(chǎn)泡沫平穩收縮，但取消住房限購政策和松綁房貸政策，有助于避免樓市出現“斷崖式下跌”。在經(jīng)濟新常態(tài)下，樓市上漲的可能性已經(jīng)非常微小，適應市場(chǎng)調整加快去庫存，可能是多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最優(yōu)策略。