面對債務(wù)人欠債不還，而債務(wù)人最有價(jià)值的財產(chǎn)往往只有房屋，于是一些債權人便想到通過(guò)“以房抵債”來(lái)實(shí)現債權。那么，這種抵債方式怎樣才靠譜呢？
“以房抵債”必須符合法定要件
【案例】
2014年3月，饒志萍與王冠蘭簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定饒志萍將自己的房產(chǎn)出售給王冠蘭，成交價(jià)為120萬(wàn)元；王冠蘭當即交付5萬(wàn)元定金，余款必須在15日內付清；如屆時(shí)未能付清，饒志萍有權解除合同并拒絕退回定金。之后，因王冠蘭沒(méi)有按時(shí)付清房款，且經(jīng)饒志萍催收未果，饒志萍遂向法院提起訴訟，請求解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。王冠蘭抗辯稱(chēng)，饒志萍曾向好友張某借款200萬(wàn)元未還，房款應從中抵銷(xiāo)，他們的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系實(shí)質(zhì)是以房抵債，并非真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，所以不應當再付款給饒志萍。饒志萍則認為，兩人之間屬房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，王冠蘭所主張的200萬(wàn)元的債權與房屋買(mǎi)賣(mài)并無(wú)關(guān)聯(lián)，其“以房抵債”的理由不能成立。
【分析】
饒志萍有權解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》�！【偷窒臈l件，《合同法》第九十九條已經(jīng)作出了明確規定：“當事人互負到期債務(wù)，該債務(wù)的標的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷(xiāo)，但依照法律規定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷(xiāo)的除外。當事人主張抵銷(xiāo)的，應當通知對方。通知自到達對方時(shí)生效。抵銷(xiāo)不得附條件或者附期限�！倍景傅姆课葙I(mǎi)賣(mài)和饒志萍與張某之間的民間借貸，是兩個(gè)不同性質(zhì)的法律關(guān)系，也屬不同的民事主體；張某沒(méi)有將因借款導致的債權轉讓給王冠蘭，不能認為王冠蘭與饒志萍間產(chǎn)生了債權；王冠蘭也沒(méi)有就抵消主張通知過(guò)饒志萍。本案不符合債務(wù)抵銷(xiāo)的法定要件，王冠蘭無(wú)權主張“以房抵債”。
“以房抵債”不得采用欺詐手段
【案例】
揭美清因生意之需，曾向好友關(guān)香蓮借款90萬(wàn)元。由于揭美清出現虧損，一時(shí)無(wú)力還款，關(guān)香蓮知道如果逼其還款不僅得不到錢(qián)，甚至連朋友也沒(méi)法做。于是，只好耐心地等待時(shí)機。2014年4月，關(guān)香蓮向揭美清提出，自己在銀行有“鐵哥們”，能夠幫助揭美清獲取抵押貸款，以解燃眉之急。出于對關(guān)香蓮的信任，揭美清當即將自己名下一套房屋的產(chǎn)權證明、身份證交給了關(guān)香蓮。令揭美清始料不及的是，關(guān)香蓮卻以低于市場(chǎng)價(jià)約20%的價(jià)格，將房屋賣(mài)給潘某，并在收款后從中不管不顧地扣除了90萬(wàn)元。面對揭美清拿“以房抵債”辯解且一副洋洋自得的樣子，感到受到愚弄的揭美清當即訴至法院，要求確認關(guān)香蓮與潘某的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。
【分析】
關(guān)香蓮的“以房抵債”行為及其與潘某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，揭美清有權要求歸還房屋。本案涉及到民事欺詐問(wèn)題，指的是一方通過(guò)制造假象或者隱瞞事實(shí)真相，使對方陷于錯誤認識，并基于這種錯誤認識，作出違反自己真實(shí)意愿的意思表示。盡管揭美清欠款屬實(shí)，但關(guān)香蓮以抵押貸款為幌子，隱瞞“以房抵債”之目的，騙取不明真相的揭美清交出有關(guān)證件，私自將房屋出賣(mài)，仍然與之吻合。而《民法通則》第五十八條第（三）項規定，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下所為的”民事行為，從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。更何況關(guān)香蓮以低于市場(chǎng)價(jià)約20%的價(jià)格將房屋賣(mài)給潘某，還嚴重侵犯了揭美清的合法權益。
“以房抵債”無(wú)需非得約定在先
【案例】
高蘭香有一套房產(chǎn)，經(jīng)有關(guān)權威機構評估，價(jià)值186萬(wàn)元。2014年5月，高蘭香因急需用錢(qián)，書(shū)面全權委托好友徐慶茹用該房屋向銀行抵押貸款，或將房屋出售，且徐慶茹有權自主選擇貸款銀行及買(mǎi)主。半個(gè)月后，徐慶茹從一家商業(yè)銀行貸得186萬(wàn)元現金，并交給了高蘭香。又過(guò)了一個(gè)月，徐慶茹墊款幫高蘭香還清了在銀行的貸款本息。不久，徐慶茹突遇交通事故，須賠償對方李某150萬(wàn)元，而高蘭香表示無(wú)力歸還墊付款項，徐慶茹遂采取“以房抵債”方式，將高蘭香的房屋抵給李某，并辦理過(guò)戶(hù)手續。高蘭香獲悉后，以徐慶茹與李某未經(jīng)其許可，惡意串通將其房屋“以房抵債”為由，請求法院確認徐慶茹與李某間的“以房抵債”行為無(wú)效。
【分析】
徐慶茹與李某的“以房抵債”行為有效。惡意串通是指雙方當事人非法勾結，為牟取私利，共同實(shí)施損害國家、集體或者第三人利益的行為。即必須以損害他人利益為構成要件。而本案中，高蘭香的利益并沒(méi)有受到損害：一方面，高蘭香全權委托徐慶茹處分房屋的目的在于變現。在徐慶茹以權威機構評估的價(jià)值，從商業(yè)銀行貸得186萬(wàn)元現金，并交給高蘭香后，其變現目的已經(jīng)實(shí)現。徐慶茹以同樣金額向銀行還清本金及墊付利息，也不存在損害高蘭香利益。另一方面，徐慶茹因突然遭遇變故，采取“以房抵債”方式，將房屋抵給李某乃至辦理過(guò)戶(hù)手續，雖然不在高蘭香委托授權的范圍之內，但同樣既未違反高蘭香變現的初衷，也未給高蘭香的利益造成損害�！�
