在當前經(jīng)濟下行壓力加大、房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回暖的敏感期，央行降息，再次挑撥著(zhù)購房者和房地產(chǎn)業(yè)內的敏感神經(jīng)。對房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，貌似利率降低了，買(mǎi)房支出減少了，市場(chǎng)又要供需兩旺了。真的會(huì )是這樣嗎?仔細想來(lái)，絕非如此�？傮w來(lái)說(shuō)，我們認為本次降息對房地產(chǎn)市場(chǎng)并非單純利好。
就此次降息本身而言，完全出乎市場(chǎng)意料，即便之前有預測、有呼吁，但幾乎都認定最早是明年，因為今年整體經(jīng)濟即便下滑壓力巨大，但整體依然可控，GDP增速保持中央政府可接受的7.4%左右。此次超預期的降息，可以說(shuō)是未雨綢繆，但也說(shuō)明了整體經(jīng)濟態(tài)勢并不如預期中那樣樂(lè )觀(guān)，投資、出口、消費等各項經(jīng)濟指標加速回落且沒(méi)有止穩的跡象，照此趨勢發(fā)展，明年整體經(jīng)濟增速恐將難以維持在7%以上�；诖�，我們認為，此次降息應該只是開(kāi)始，將會(huì )開(kāi)啟新一輪的降息周期。
今年以來(lái)樓市遲遲走不出調整的“緊箍”就是房貸，即便是6月份央行和銀監會(huì )的喊話(huà)、9·30央行松綁限貸政策，也沒(méi)能調動(dòng)商業(yè)銀行支持居民購房、真正落實(shí)優(yōu)惠利率的積極性。此次降息，對購房者來(lái)說(shuō)，可節約利息支出，無(wú)疑有助于提升有實(shí)際需要的購房者支付能力，特別是對仍在觀(guān)望的購房者的信心和預期會(huì )有莫大提振，短期內前期積壓的需求將會(huì )集中釋放，從而有助于市場(chǎng)交投量的回升，助推房地產(chǎn)行業(yè)走出調整低谷。
以往歷史證明，利率調整對房地產(chǎn)成交的影響多為短期，因為利率支出對真正的購房需求而言根本不是決定因素。無(wú)論是剛需還是投資客都不會(huì )最終償還20年或者30年貸款，理論上的利息支出并不會(huì )影響購房決定。
就降息本身而言，此次又是非對稱(chēng)降息，特別是存款利率上浮區間進(jìn)一步放大至1.2倍，毫無(wú)疑問(wèn)銀行資金成本將進(jìn)一步提升，特別是中小銀行為了能夠攬儲必將會(huì )盡快出臺相應的一浮到頂的存款利率;而對國有五大行而言，左右為難之后必將步其后塵，最終利差大幅縮小，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)也必將大大壓縮金融機構的利潤空間，將直接影響銀行投放個(gè)人房貸的積極性。銀行畢竟是自負盈虧的商業(yè)機構，資本的趨利性會(huì )讓其將有限的資金投向收益率更高的標的。對購房者而言要獲取優(yōu)惠利率將更不可能，甚至基準利率也難以保證，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將進(jìn)入年初以來(lái)“錢(qián)緊”的窘境，這將對房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升產(chǎn)生非常不利的影響。
非對稱(chēng)降息和提升存款利率上浮空間的不利影響可能對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加明顯。資金成本上升的同時(shí)又要保證相當的利潤，銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款利率可能將不降反升。而對于其他渠道如信托、基金、民間借貸等渠道而言，利率也同樣水漲船高。財務(wù)費用的增加無(wú)疑將進(jìn)一步削弱企業(yè)的盈利能力。
政府降息來(lái)應對經(jīng)濟下滑，釋放積極信號，尤其是預示著(zhù)將要進(jìn)入新一輪降息周期，打開(kāi)寬松貨幣政策通道，由于短期內實(shí)體經(jīng)濟資金需求保持低迷，大量流動(dòng)性沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體循環(huán)，無(wú)疑將會(huì )給資本市場(chǎng)帶來(lái)一場(chǎng)資金盛宴。另一方面，長(cháng)期來(lái)看，降息可以降低經(jīng)濟融資成本，利好于實(shí)體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構調整、擴大投資規模，提升上市企業(yè)價(jià)值。
由于本次降息結合了非對稱(chēng)降息以及利率市場(chǎng)化的進(jìn)一步放開(kāi)，其影響較為復雜，我們不應盲目地以為一定利好房地產(chǎn)，更不應該將其看成是
“救市”，應更加理性、客觀(guān)地看待這一舉動(dòng)。
對于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當前的市場(chǎng)筑底并不穩固，短期回暖不具可持續性，明年市場(chǎng)或仍將僵持。當前開(kāi)發(fā)企業(yè)或者項目的首要任務(wù)依然是積極營(yíng)銷(xiāo)、努力去庫存，借助年底的窗口期快速跑量，迎合剛性需求和改善型需求購房心理，繼續以?xún)r(jià)換量，而不是借勢漲價(jià)。
