降息釋放出寬松的信號，一定程度上減輕了購房者月供負擔，強化了房?jì)r(jià)回升預期。但筆者認為，本輪旨在引導實(shí)體經(jīng)濟融資成本下行的利率下調不會(huì )改變樓市整體調整格局。

　　央行降息，這對房?jì)r(jià)已持續6個(gè)月環(huán)比下降的中國樓市來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是重磅利好，相關(guān)市場(chǎng)參與者關(guān)于房?jì)r(jià)將反轉回升的呼聲也隨之出現，據媒體報道，一些房企已開(kāi)始傳達“漲價(jià)令”。樓市量?jì)r(jià)齊升的火爆場(chǎng)面似乎正呼之欲出。
　　無(wú)疑，降息釋放出寬松的信號，一定程度上減輕了購房者月供負擔，強化了房?jì)r(jià)回升預期。但筆者認為，本輪旨在引導實(shí)體經(jīng)濟融資成本下行的利率下調不會(huì )改變樓市整體調整格局。
　　從歷史經(jīng)驗看，貨幣因素確實(shí)是影響短期房?jì)r(jià)的重要因素。但貨幣之水要潤澤到樓市，還需要樓市持續上漲的一致預期支撐。這是過(guò)去十余年來(lái)樓市單邊持續快速上漲的一個(gè)重要原因。但當前，經(jīng)濟新常態(tài)下房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的基礎已經(jīng)發(fā)生改變，本質(zhì)上說(shuō)，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲需要相應上漲的購買(mǎi)力支撐，新常態(tài)下經(jīng)濟潛在產(chǎn)出（購買(mǎi)力）已無(wú)法承受高房?jì)r(jià)及房?jì)r(jià)過(guò)快上漲壓力，房?jì)r(jià)持續上漲預期已顯著(zhù)改變。
　　筆者從產(chǎn)業(yè)周期和政策周期兩個(gè)維度對中國房地產(chǎn)長(cháng)周期進(jìn)行了深入觀(guān)察。從產(chǎn)業(yè)周期看，樓市整體供大于求的格局已經(jīng)形成，當前中國房地產(chǎn)業(yè)已基本走完了長(cháng)周期的上升階段。在樓市庫存高企、邊際供給能力處于高位；大部分需求因高房?jì)r(jià)得不到滿(mǎn)足；再加上房?jì)r(jià)彈性逐漸增強的市場(chǎng)環(huán)境下，房?jì)r(jià)下行趨勢將是確定的。此外，從政策周期看，房地產(chǎn)業(yè)已排除在“穩增長(cháng)”框架之外，新一屆政府不必（也無(wú)需）通過(guò)“刺激”房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)穩增長(cháng)，這是中國房地產(chǎn)長(cháng)周期內景氣轉換的時(shí)代背景。從產(chǎn)業(yè)周期和政策周期兩個(gè)維度可以發(fā)現，中國房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始步入長(cháng)周期的拐點(diǎn)區域，過(guò)高的房?jì)r(jià)整體上已步入下行通道。
　　降息將促進(jìn)潛在剛需（含改善型需求）提前入市，對樓市“量?jì)r(jià)”都有一定的支撐作用，這也是樓市健康持續發(fā)展的前提和目的。但“剛需”從來(lái)就不是導致中國樓市“量?jì)r(jià)”暴漲并螺旋上升的原因。據西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調查與研究中心數據顯示，當前城鎮可實(shí)現剛性和改善型住房需求不足4%，“剛需”恰恰是高房?jì)r(jià)的受害者和出局者。大量投資投機性需求是中國過(guò)去十余年來(lái)房?jì)r(jià)一路飆升的唯一動(dòng)力。但正如前述，由于過(guò)去單邊持續上漲的預期已經(jīng)改變，投資投機性需求將不會(huì )因此次降息而暴增，從而導致樓市整體調整格局改變。
　　當前經(jīng)濟下行、通脹率很低，尤其房?jì)r(jià)已持續半年調整，是此次降息的前提條件之一。一方面，房?jì)r(jià)調整已持續半年之久，這是讓市場(chǎng)對樓市整體調整的預期充分吸收、固化，從而不會(huì )因針對部分企業(yè)（特別是小微企業(yè)）融資成本高而降息的措施“傷害”到樓市的調整進(jìn)程，盡量減少對樓市理性回歸的“負效應”；另一方面，經(jīng)濟下行壓力持續了較長(cháng)時(shí)間，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難有所加大，部分企業(yè)（特別是小微企業(yè)）對融資成本的承受能力有所降低，可能損害到“穩增長(cháng)、促就業(yè)、惠民生”的區間管理底線(xiàn)。降息措施此時(shí)出臺，充分體現了貨幣政策“刀尖”上的平衡藝術(shù)。
　　綜上所述，筆者認為，當前房?jì)r(jià)不會(huì )因降息而再度恢復到過(guò)去的價(jià)格暴漲循環(huán)之中，樓市仍將延續整體調整格局。