據國家統計局公開(kāi)統計數據，2014年11月份全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格下降的城市有67個(gè)，持平城市有3個(gè)，已經(jīng)連續3個(gè)月環(huán)比無(wú)一城市上漲。剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議部署也未涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)調控。這些情況表明，我國樓市新常態(tài)特征將進(jìn)一步確立，樓市理性回歸態(tài)勢將更加明顯。

　　樓市將進(jìn)入平穩增長(cháng)階段

　　為應對樓市自發(fā)性周期調整，各地政府以松綁住房限購政策為主要措施，放寬公積金購房政策，鼓勵住房消費;9月30日，金融管理部門(mén)對住房信貸政策進(jìn)行微調，支持合理住房消費，取得了一定積極成效。2014年11月份，全國商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比10月份增加1861萬(wàn)平方米;商品房銷(xiāo)售額環(huán)比10月份增加938億元，單月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額創(chuàng )今年各月新高。但應該看到，11月份商品住宅銷(xiāo)售數據主要是前期需求累積結果，政策刺激效應不宜高估，住房銷(xiāo)售量增長(cháng)未轉換成價(jià)格上漲動(dòng)力，表明當前住房市場(chǎng)需求動(dòng)力依然疲弱。

　　目前看，我國樓市已進(jìn)入新常態(tài)。樓市新常態(tài)主要是針對過(guò)去十年樓市發(fā)展黃金期而言，未來(lái)樓市將進(jìn)入一個(gè)相對平穩的增長(cháng)新階段，其主要特征有：

　　一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿與投資規模均向常態(tài)回歸。樓市發(fā)展黃金十年的過(guò)去，意味著(zhù)房地產(chǎn)投資增速將由過(guò)去高速增長(cháng)向中速甚至中低速轉換。2014年1~11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(cháng)11.9%，增速較上年同期大幅回落7.6個(gè)百分點(diǎn)。從全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速軌跡看，主要呈現連續回落態(tài)勢。目前，多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對未來(lái)樓市的樂(lè )觀(guān)情緒有明顯緩解，更加注重風(fēng)險控制與資金壓力，不可避免將降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)意愿。2014年1~11月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降14.5%，而1~10月份為增長(cháng)1.2%，增速由增轉降是個(gè)值得關(guān)注的信號。

　　二是住宅去庫存仍是未來(lái)一年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)壓力。過(guò)去十年，我國商品住宅需求過(guò)度釋放，對未來(lái)住宅市場(chǎng)去庫存形成巨大壓力。目前，我國城鎮人均居住面積已經(jīng)超過(guò)30平方米，繼續上升空間收窄。此外，新型城鎮化重點(diǎn)是農村人口入城，引致需求主要集中在三線(xiàn)、四線(xiàn)城市。而這些城市無(wú)一例外承受巨大的去庫存壓力。據上海易居房地產(chǎn)研究院報告，2014年11月，我國35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為15.8個(gè)月，意味著(zhù)市場(chǎng)需要15.8個(gè)月消化庫存。雖然一線(xiàn)城市去庫存壓力相對較輕，但要看到高房?jì)r(jià)對城市新增常住人口住宅需求的抑制作用較為明顯。據鏈家地產(chǎn)統計，今年11月份北京市單位租金環(huán)比上月下降3.1%，同比降幅達4.4%，今年1-11月租金累計降幅為4.5%，為2010年以來(lái)北京年度租金累計漲幅首次出現負增長(cháng)。

　　三是房?jì)r(jià)穩中有落是主要趨勢。中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，“全面刺激政策的邊際效果明顯遞減”，這表明為刺激經(jīng)濟增長(cháng)全面放松貨幣政策的可能性幾乎為零。雖然中央經(jīng)濟工作會(huì )議要求貨幣政策松緊適度，但絕不意味著(zhù)中央銀行實(shí)施寬松貨幣政策。在貨幣環(huán)境保持平穩適宜情況下，房?jì)r(jià)上漲的貨幣基礎已經(jīng)不存在。同時(shí)，在住宅去庫存壓力下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的博弈使得房?jì)r(jià)上漲可能性幾乎為零。近期，據報道說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)統一登記條例即將出臺，這無(wú)疑為將來(lái)開(kāi)征房產(chǎn)稅鋪路，對持有多套房產(chǎn)的業(yè)主來(lái)說(shuō)資產(chǎn)保值功能下降，有可能引發(fā)二手住宅供應上升，進(jìn)一步減少房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力。

　　四是控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險的系統性釋放成為重要工作。我國銀行體系房地產(chǎn)貸款占全部各項貸款的余額大約在1/5左右，但如果考慮到影子銀行融資，非正規金融領(lǐng)域融資，隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)速度回落與樓市周期性調整，未來(lái)我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險釋放的可能性與規模有可能會(huì )急劇增加。房地產(chǎn)業(yè)運行具備系統性風(fēng)險特征，房地產(chǎn)與金融的交織作用和相互傳染，都是引發(fā)區域性金融風(fēng)險乃至系統性金融風(fēng)險的隱患。因此，加快住宅庫存消化，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)，是控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必要前提。

　　樓市供求關(guān)系都將回歸理性

　　樓市新常態(tài)短期內不會(huì )有實(shí)質(zhì)改變。從當前樓市面臨的經(jīng)濟金融環(huán)境看，至少未來(lái)一年內我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行新常態(tài)特征不會(huì )有實(shí)質(zhì)改變。從房地產(chǎn)市場(chǎng)調控連續兩年缺席中央經(jīng)濟工作會(huì )議公報可以看出，盡管房地產(chǎn)業(yè)對穩定經(jīng)濟增長(cháng)具備重要作用，中央還是將注意力放在改革創(chuàng )新和結構調整，更加注重創(chuàng )新驅動(dòng)、結構調整帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。我國經(jīng)濟新常態(tài)也決定了住宅消費將會(huì )發(fā)生巨大變化。

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，“過(guò)去我國消費具有明顯的模仿型排浪式特征，現在模仿型排浪式消費階段基本結束，個(gè)性化、多樣化消費漸成主流”。在住宅消費領(lǐng)域也同樣存在這一情況，未來(lái)住宅個(gè)性化、多樣化的消費將決定依靠規模取勝的舊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式很快將進(jìn)入終結。

　　貨幣政策的穩健取向，意味著(zhù)依靠低利率重估房?jì)r(jià)的可能性幾乎沒(méi)有，而家庭財富配置結構的轉型，證券化金融工具將成為家庭財富配置的重要內容。特別是房?jì)r(jià)高位與居民收入的匹配超過(guò)合理程度，內在需要調整適應。理想情況下，通過(guò)居民收入不斷增長(cháng)來(lái)緩釋高房?jì)r(jià)風(fēng)險，但房?jì)r(jià)不漲往往將面臨下調壓力。

　　展望2015年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市新常態(tài)運行特征將更加明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系都將進(jìn)一步向理性回歸。但不管怎樣，采取切實(shí)有效措施實(shí)現樓市高位平穩回落，是防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要基礎性工作。