自2007年《物權法》明確“國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記制度”后，這一制度建設長(cháng)期停滯不前。新一屆政府執政以來(lái)，保障不動(dòng)產(chǎn)統一登記工作開(kāi)展的制度建設明顯提速：機構設置、政策支持和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的發(fā)布在2014年相繼完成，不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺也有望在2015年建成。這意味著(zhù)，全國范圍的、全面的不動(dòng)產(chǎn)統一登記進(jìn)入實(shí)施階段，而信息平臺也將開(kāi)始運轉。這對我國經(jīng)濟轉型、政府轉型和社會(huì )建設的影響是里程碑式的。

　　為現代公共財政提供基礎

　　不管怎么強調不動(dòng)產(chǎn)統一登記的重要意義都不為過(guò)。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統一登記，首要的意義就在于落實(shí)物權法，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護不動(dòng)產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權;其次，整合散亂在各職能部門(mén)之間的不動(dòng)產(chǎn)碎片信息，摸清不動(dòng)產(chǎn)“家底”，為政策制定和執行提供基礎數據，提高政府治理效率和水平，方便群眾。筆者認為，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統一登記，其最大的意義在于為我國現代公共財政提供基礎，為我國未來(lái)稅制改革奠定基礎。

　　國家現代財政功能是提供公共服務(wù)，既包括醫療、教育、社會(huì )福利、社會(huì )服務(wù)、環(huán)境保護等，也包括市場(chǎng)和社會(huì )運轉需要的政策和制度。要提高公共產(chǎn)品供給的有效性，如哪里需要公共產(chǎn)品、誰(shuí)需要公共產(chǎn)品、需要多少、如何定價(jià)等等，不能靠專(zhuān)斷式的、非專(zhuān)業(yè)化的，甚至是“拍腦袋”式的任意決定，這樣會(huì )浪費公共資源，而是需要通過(guò)摸清底數，建立基礎數據庫和相應的信息系統，以此來(lái)進(jìn)行翔實(shí)的核算和統計，為公共產(chǎn)品供給提供科學(xué)的依據。由于不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)，擁有不動(dòng)產(chǎn)就意味著(zhù)在某一區域居住和生活，就產(chǎn)生了對該區域公共服務(wù)的需求。因此，某一區域不動(dòng)產(chǎn)狀況的基本情況就是公共產(chǎn)品供給的依據，如擁有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權的居民越集中的區域，對公共產(chǎn)品的需求也就越多;不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較高的地方，對公共產(chǎn)品需求的質(zhì)量也就越高，如對警察的需求;不同類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)(工業(yè)、商業(yè)和住宅)，不同產(chǎn)權狀況的不動(dòng)產(chǎn)(集體產(chǎn)權和個(gè)人產(chǎn)權、租賃和購買(mǎi)產(chǎn)權等)對公共產(chǎn)品需求也有差異。

　　以不動(dòng)產(chǎn)稅替代土地財政

　　政府提供公共服務(wù)的資金來(lái)源于公共服務(wù)享用者繳納。一般來(lái)講，因為享用了公共服務(wù)產(chǎn)品而對居民收費，很難做到“享用多少、收費多少”的量化公平，而不動(dòng)產(chǎn)溢價(jià)(表現在地價(jià)或房?jì)r(jià)上漲的幅度)與附著(zhù)于其上的公共服務(wù)水平及其變化程度則密切險關(guān)。于是，征收不動(dòng)產(chǎn)稅，就成為地方政府公共服務(wù)融資和維護的基本手段。因此，不動(dòng)產(chǎn)稅是為政府公共服務(wù)的供給提供融資的工具。

　　以不動(dòng)產(chǎn)稅來(lái)替代土地財政，則是我國公共財政轉型的方向。在我國快速城市化時(shí)期(過(guò)去10多年來(lái)，我國年均城市化增速是發(fā)達國家快速城市化時(shí)期的2-3倍)，對公共服務(wù)的需求在短期內被放大。由于我國沒(méi)有西方式的地方政府信用(市政債)，利用國有土地一級市場(chǎng)壟斷，就找到了一條公共服務(wù)投資的資金獲取路徑。具體來(lái)說(shuō)，地方政府通過(guò)市場(chǎng)化出讓國有土地使用權，獲得了土地出讓收入和相關(guān)房地產(chǎn)稅收，投入到城市基礎設施建設。

　　因此，購買(mǎi)了國有土地上面的不動(dòng)產(chǎn)，就相當于免費享用未來(lái)一定年限(住宅70年，非住宅40年或50年)政府提供的公共服務(wù)。因此，土地價(jià)格包括兩部分，一部分是城市基礎設施建設成本，另一部分就是未來(lái)公共服務(wù)設施建成后的服務(wù)成本(這一部分在國外通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)征集)。于是，對存量房地產(chǎn)(未滿(mǎn)70年的住宅，未滿(mǎn)40年或50年的非住宅)征稅，就存在重復征稅的嫌疑，這是業(yè)界質(zhì)疑“房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收”的根本原因。隨著(zhù)城市化從快速推進(jìn)向平穩轉變后(即城市化率從50%到70%)，需要一次性供給并長(cháng)久使用的城市公共服務(wù)設施(軌道交通、城市道路、地下管網(wǎng)等)基本建成，而城市房地產(chǎn)也將進(jìn)入存量時(shí)代，即存量土地和房屋的交易，土地作為公共服務(wù)融資工具的地位迅速下降。

　　為房產(chǎn)稅開(kāi)征打好基礎

　　同時(shí)，由于城市人口繼續增加，產(chǎn)業(yè)結構升級優(yōu)化，城市區域功能優(yōu)化調整，單位土地的產(chǎn)出將會(huì )繼續上升，城市公共服務(wù)的質(zhì)量和效率也會(huì )越來(lái)越高。所有這些，都集中反映在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格會(huì )的上升。此時(shí)，擁有和不擁有不動(dòng)產(chǎn)、擁有多少不動(dòng)產(chǎn)，就成為衡量收入差距的主要標桿。在個(gè)人所得稅、遺產(chǎn)稅、資本利得稅缺失的情況下，通過(guò)征收不動(dòng)產(chǎn)稅，就成為調節收入差距、貫徹公共服務(wù)“誰(shuí)享有、誰(shuí)付費”原則，以及為公共服務(wù)融資的手段。

　　而且，不動(dòng)產(chǎn)稅是我國“建設型政府”向“公共服務(wù)型政府”轉型的最好工具。原有的流轉稅制下，經(jīng)濟規模越大，政府稅收越多。因此，政府關(guān)心的是經(jīng)濟規模，而不是公共產(chǎn)品供給。在不動(dòng)產(chǎn)為主的財產(chǎn)稅制下，政府能夠征得多少稅，取決于不動(dòng)產(chǎn)的規模及評估價(jià)值，不動(dòng)產(chǎn)規模越大、價(jià)值越大，征的稅也就越多。而要讓本地居民擁有更多的不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值不斷增長(cháng)，政府就要更好地供給公共服務(wù)。這樣，政府最關(guān)心的就是老百姓對自己提供的公共服務(wù)是否滿(mǎn)意，公共職能型政府也就自然成型了。

　　以上目的的實(shí)現，有賴(lài)于通過(guò)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統一登記來(lái)摸清底數，包括不動(dòng)產(chǎn)數量、產(chǎn)權屬性、所有者歸屬、不動(dòng)產(chǎn)面積和價(jià)格等等，也有賴(lài)于不動(dòng)產(chǎn)統一登記來(lái)實(shí)現信息統一和共享，包括不動(dòng)產(chǎn)登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺等四個(gè)方面實(shí)現統一，也包括不同業(yè)態(tài)不動(dòng)產(chǎn)在一個(gè)信息平臺上集合。而這些內容在將于2015年3月實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)統一登記條例》中已經(jīng)作出了明確的立法規定，這事實(shí)上為房產(chǎn)稅的開(kāi)征、我國公共財政的轉型打好基礎。