近日，中國政府網(wǎng)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，并將于2015年3月1日起正式實(shí)施。不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度對不動(dòng)產(chǎn)基礎數據進(jìn)行全面梳理，有利于各類(lèi)調控政策的精準實(shí)施。對于農村土地市場(chǎng)的改革而言，也同樣具有積極意義。

　　農村市場(chǎng)占有豐富的土地資源，不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度必須重點(diǎn)關(guān)注這些領(lǐng)域。相比城市土地市場(chǎng)，包括縣城、建制鎮、工礦區的農村土地市場(chǎng)更具復雜性。一方面，此前對于農村土地資產(chǎn)的登記和確權工作不到位;另一方面，各類(lèi)配套政策存在缺陷、相關(guān)經(jīng)濟利益保護意識不夠。這樣就容易形成各類(lèi)監管盲區，在農地入市、農地經(jīng)營(yíng)權流轉、城郊結合部的土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域都有所體現。

　　從農地入市的角度看，雖然中央政府鼓勵農村集體建設用地和國有建設用地同權，但此類(lèi)集體建設用地背后的經(jīng)濟利益依然難以有效劃分。最典型的表現是，部分鄉鎮工業(yè)用地背后的權屬不清晰。部分城鎮為了鼓勵企業(yè)進(jìn)入，在土地使用權的出讓上違規操作，比如允許部分企業(yè)少繳或不繳土地使用費。此類(lèi)用地的不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度缺失，造成大量土地經(jīng)濟利益流失。

　　從農地流轉的角度看，主要涉及農村土地經(jīng)營(yíng)權的流轉。在實(shí)際操作過(guò)程中，部分農戶(hù)私下交易農地經(jīng)營(yíng)權，而繞過(guò)了村集體和更高一級行政機關(guān)的監管。這里一個(gè)重要原因就是農地以及附屬建筑物沒(méi)有落實(shí)好確權工作。即使有確權的動(dòng)作，也因為歷史原因而與實(shí)際狀況不相符。尤其是考慮到農、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地免繳土地使用稅，部分農戶(hù)會(huì )鉆漏洞，造成各類(lèi)侵權現象出現，也使得背后的集體經(jīng)濟利益流失。

　　城郊結合部的土地市場(chǎng)正面臨大開(kāi)發(fā)的趨勢。但恰是因為此類(lèi)土地未來(lái)增值空間很大，所以相應的利益訴求也比較多�，F實(shí)情況也是如此，很多處于城市郊區的優(yōu)質(zhì)土地，會(huì )引來(lái)包括工業(yè)企業(yè)、農村集體經(jīng)濟組織、自然人三方面的爭奪。同時(shí)也出現了部分用地被一方長(cháng)期占用，而逃避繳納各類(lèi)稅費的現象。甚至在涉及征地補償的環(huán)節，對于一些權屬不明晰的土地，會(huì )有各類(lèi)扯皮的現象出現。

　　此類(lèi)監管盲區的出現，真正的根源在于農地權屬不清晰，而實(shí)質(zhì)在于對農地背后的經(jīng)濟利益的分割出現了比較混亂的局面�，F實(shí)中，農地市場(chǎng)的發(fā)展面臨著(zhù)一個(gè)不均衡的尷尬。一方面是部分農地的權屬劃分存在很大爭議，輕則扯皮，重則訴諸法律。另一方面也存在各類(lèi)被閑置、被撂荒的農地，造成潛在經(jīng)濟價(jià)值的流失。

　　加快農地不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度的推進(jìn)，將改變過(guò)去架空土地用途管制的做法，從而遏制各類(lèi)侵占農地利益的行為。

　　農地不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度的推進(jìn)，在杜絕相關(guān)經(jīng)濟利益流失的同時(shí)，也能夠平衡農村集體經(jīng)濟組織的資金狀況。在新農村建設過(guò)程中，包括農田水利、村村通工程等，都需要大量資金的投入。此前通過(guò)舉債方式進(jìn)行落實(shí)，反而會(huì )阻礙農村經(jīng)濟的發(fā)展。未來(lái)通過(guò)對相應不動(dòng)產(chǎn)的權屬進(jìn)行登記，能夠對公共基礎設施建設的資金投入進(jìn)行更恰當的比例劃分，從而緩解資金投入壓力。

　　農村不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度的推進(jìn)，能夠帶來(lái)公平和效率兩個(gè)目標的實(shí)現。對于一個(gè)擁有明確權屬證書(shū)的經(jīng)營(yíng)者或使用權人而言，將對土地資產(chǎn)的盤(pán)活和交易更有熱情。相比過(guò)去各類(lèi)侵權的做法，在該制度下，包括經(jīng)營(yíng)權在內的各類(lèi)權利更容易分離，相應的土地級差收入也能夠更好地體現，土地背后的經(jīng)濟利益也更容易得到有效配置。

　　在捍衛農地經(jīng)濟利益的同時(shí)，該制度的推進(jìn)也會(huì )加快農村政治文明的建設和發(fā)展。隨著(zhù)農村集體建設用地使用權、房屋所有權、土地承包權的確權工作逐漸到位，隨著(zhù)農民積極參與到土地登記和頒證等環(huán)節中，農民的權益將得到最大保護，也更能激發(fā)出自豪感。這樣一個(gè)制度的推進(jìn)，也較好地吻合了新型城鎮化建設的需要。隨著(zhù)農業(yè)戶(hù)口和非農業(yè)戶(hù)口制度的取消，城鄉之間的隔閡也在逐漸消失。通過(guò)對農村土地市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)數據的重新歸集和梳理，能夠讓農戶(hù)重視土地市場(chǎng)背后的經(jīng)濟利益，也能夠讓他們積極拿起不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度的法律武器，來(lái)捍衛自身的各類(lèi)權益。從這個(gè)角度看，不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度在農村市場(chǎng)的落地，將加快農村經(jīng)濟和社會(huì )改革的進(jìn)程。