住房市場(chǎng)從2014年一季度開(kāi)始便進(jìn)入調整狀態(tài)，三季度更是進(jìn)入全面調整階段。筆者認為，本次調整是住房市場(chǎng)三期調整的重合，也決定中國住房市場(chǎng)從“賣(mài)方市場(chǎng)”進(jìn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”時(shí)代。

　　住房市場(chǎng)全面調整

　　自2014年前兩個(gè)月開(kāi)始，城鎮商品住房銷(xiāo)售額開(kāi)始下降，并快于銷(xiāo)售面積的下降，這意味著(zhù)新建商品住房?jì)r(jià)格開(kāi)始總體下降。這次調整與此前相比，一次性由正轉負，規模緩步下行，程度逐步加深，范圍逐步擴大。這是在新的宏觀(guān)背景下，在住房市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵階段，各方主體通過(guò)市場(chǎng)相互博弈而進(jìn)行的一次自發(fā)調整。

　　從本次調整宏觀(guān)背景看，此輪住房市場(chǎng)調整與2008年、2011年及其以前幾次調整有許多不同。

　　第一，中國經(jīng)濟步入“新常態(tài)”。在經(jīng)歷30多年10%左右的高速度后，中國經(jīng)濟開(kāi)始進(jìn)入增長(cháng)平穩，經(jīng)濟結構優(yōu)化，經(jīng)濟驅動(dòng)力轉換的新常態(tài)。宏觀(guān)經(jīng)濟與住房發(fā)展的關(guān)系或將發(fā)生變化。

　　第二，保障房建設取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。2008-2013年城鎮保障性住房達1400萬(wàn)套;2014年1-9月，全國城鎮保障性安居工程已開(kāi)工720萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套。到2014年9月底，已累計解決4000多萬(wàn)戶(hù)(1.2億人)城鎮家庭的住房困難。

　　第三，改革全面深化與治理經(jīng)濟理念轉變。黨的十八大和十八屆三中全會(huì )后，全面深化改革獲得實(shí)質(zhì)性快速推進(jìn)，治理經(jīng)濟的理念轉向充分發(fā)揮市場(chǎng)的決定作用，政府宏觀(guān)調控轉為區間調控和定向精準調控。

　　第四，國際經(jīng)濟與住房形勢有了新的變化。2013-2014年，全球經(jīng)濟繼續放緩，但經(jīng)濟增速不再下降。與之前年份相比，2013-2014年的全球住房市場(chǎng)已經(jīng)反彈至新的高峰。2013年，“萊坊”(Knight Frank)全球住房?jì)r(jià)格指數的年度增長(cháng)率達到8.4%，不但遠高于2012年4.6%的增長(cháng)率，也是1995年以來(lái)的最高值。進(jìn)入2014年，住房市場(chǎng)的增速仍然較高，第一季度同比增長(cháng)率達到7.1%，第二季度下降為5.2%，仍處于較高水平。2013-2014年的中國住房市場(chǎng)已經(jīng)與全球房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密聯(lián)系，并且已與海外局部地區住房高端市場(chǎng)形成競爭格局，海外置業(yè)的高速增長(cháng)分流了國內高端住房市場(chǎng)需求，也抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的住房建設投資。

　　三期調整疊加

　　本次調整是住房市場(chǎng)三期調整的重合，也決定住房市場(chǎng)從“賣(mài)方市場(chǎng)”進(jìn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”時(shí)代。

　　第一，這是一個(gè)長(cháng)期走勢的調整(長(cháng)周期衰退)。按照國際經(jīng)驗，2013年將成為中國住房由規模擴張向質(zhì)量提升的轉折期。

　　需求最終決定于人口結構。一是看勞動(dòng)適齡人口，2010年15-64歲人口占總人口比例達到74.5%的峰值，2013年這個(gè)比例下降到72.8%，65歲以上買(mǎi)房需求較薄弱的群體占比逐年增加。二是看婚齡人口，上世紀70年代初和80年代中后期的人口高峰，帶來(lái)了房地產(chǎn)“剛需”的增加。我國20-39歲年齡的人數在2015年后將出現明顯下行趨勢。我們預計全國新結婚對數將從2013年的1350萬(wàn)對逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對，年均增速為-7%。三是看城鎮人口。城鎮新增人口在2010年達到2500萬(wàn)的峰值后，也開(kāi)始明顯下降。四是看住房存量。城鎮居民住房2013年人均達到33平方米，盡管城鎮居民人均可支配收入仍將快速增長(cháng)，進(jìn)而導致住房需求將繼續增長(cháng)，但告別短缺時(shí)代的住房需求收入彈性將明顯下降。

　　2010-2015年勞動(dòng)力人口、城鎮人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國內房地產(chǎn)在長(cháng)周期上出現增長(cháng)拐點(diǎn)。住房市場(chǎng)發(fā)展將由高速增長(cháng)到中速增長(cháng)、加速增長(cháng)向減速增長(cháng)、從“賣(mài)方市場(chǎng)”到“買(mǎi)方市場(chǎng)”轉變。

　　第二，這是一個(gè)中期波動(dòng)的調整(中周期衰退)。從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)存在著(zhù)10年左右一次的中周期。自改革開(kāi)放以來(lái)，中國經(jīng)濟也存在一個(gè)10年左右一次的中周期。

　　第三，這是一個(gè)短期波動(dòng)的調整(短周期衰退)。自1998年以來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)每3年左右會(huì )出現一次周期性波動(dòng)的過(guò)程，迄今已分別經(jīng)歷1998-2001年、2001-2004年、2004-2008年、2008-2011年、2011-2014年等5個(gè)短周期。

　　而從此輪住房市場(chǎng)波動(dòng)看，這是開(kāi)發(fā)商行為、消費者行為、地方政府行為、金融機構行為、中央政府行為的博弈結果，是一次住房市場(chǎng)自發(fā)的調整。

　　從基本原因看，供給過(guò)度是主要原因。2013年中國房地產(chǎn)幾乎達到瘋狂的程度，由此帶來(lái)了供大于求。2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)37.2%。到2014年9月底，中國新建商品住房待售面積增加至37676平方米，同比增長(cháng)28.5%。

　　從關(guān)鍵原因看，投資者預期發(fā)生改變。宏觀(guān)背景的變化以及三期調整的重合，2014年初開(kāi)始，市場(chǎng)預期發(fā)生改變。在住房市場(chǎng)上，購房意愿急劇下降，同時(shí)剛性需求和改善性需求在2013年獲得提前釋放。開(kāi)發(fā)商投資信心下降，住房新開(kāi)工面積出現負增長(cháng)。2014年1-9月，中國商品住宅新開(kāi)工面積為91754萬(wàn)平方米，同比下降13.5%。同時(shí)，至2014年9月，租金指數同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　導致住房市場(chǎng)調整的直接原因是資金緊縮。住房金融同時(shí)連著(zhù)房地產(chǎn)的供給與需求。在金融市場(chǎng)上，金融機構預期改變，一方面導致開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源緊張，影響住房投資;另一方面導致抵押貸款下降，影響住房需求，最終也影響住房開(kāi)發(fā)投資。面對逐步轉向深度和全面的調整，決策層陸續采取一些應對政策，不再采取行政或經(jīng)濟調控救市措施，而是借助市場(chǎng)發(fā)生變化機遇，允許地方政府和金融機構解除行政性的限購和限貸政策，穩定住房消費。盡管如此，受預期影響，金融機構住房資金供給增速依然逐步下滑。

　　長(cháng)期可持續 短期壓力大

　　本輪調整是住房市場(chǎng)自發(fā)調整，是前期過(guò)度高漲后的周期性衰退和調整，具有必然性和合理性，調整總體上比較溫和，風(fēng)險可控，無(wú)論對房地產(chǎn)、宏觀(guān)經(jīng)濟，還是社會(huì )民生都具有一定積極意義。

　　第一，有利于實(shí)現住房市場(chǎng)供求平衡。短期內，價(jià)格和銷(xiāo)售面積下降，引致投資增速下降，開(kāi)工面積和土地購置面積負增長(cháng)，進(jìn)而導致未來(lái)減少和消化庫存，實(shí)現供求再平衡。長(cháng)期內，有利于認清未來(lái)趨勢變化，調整預期，降低投資增速，減少施工面積，降低住房的潛在供給。

　　第二，有利于通過(guò)市場(chǎng)解決居民的住房問(wèn)題。通過(guò)市場(chǎng)解決大多數人的住房問(wèn)題既公平又有效率，但是過(guò)去住房短缺導致價(jià)格增長(cháng)遠高于收入增長(cháng)，影響居民住房問(wèn)題的解決。住房進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，住房適當過(guò)剩及其調整，有利于價(jià)格平穩，減輕居民購房壓力。

　　第三，通過(guò)危機和衰退，有利于淘汰落后房企，優(yōu)化資源配置和提高經(jīng)濟效率。

　　第四，有利于經(jīng)濟結構調整。住房市場(chǎng)調整，房地產(chǎn)投資的利潤下降、競爭加劇和風(fēng)險增加，有利于改變長(cháng)期以來(lái)資源向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中的局面，增加了市場(chǎng)主體經(jīng)濟結構調整的動(dòng)力。

　　第五，有利于促進(jìn)居民自主創(chuàng )業(yè)。前期的住房投資雖然抑制了前期的創(chuàng )業(yè)，但是提前擁有住房資產(chǎn)，有利于抵押貸款融資，也有利于大眾后續的創(chuàng )業(yè)。

　　然而從短期影響看，住房市場(chǎng)調整拖累了短期經(jīng)濟增長(cháng)，增加系統性金融風(fēng)險。

　　首先，降低經(jīng)濟增長(cháng)和就業(yè)水平。在宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力大的背景下，住房投資下降拖累經(jīng)濟增長(cháng)。初步測算，2014年房地產(chǎn)投資對宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的直接貢獻為0.48個(gè)百分點(diǎn)，比2013年對經(jīng)濟增長(cháng)的直接貢獻下降0.35個(gè)百分點(diǎn)�？梢哉f(shuō)經(jīng)濟增長(cháng)下降的百分點(diǎn)主要是由房地產(chǎn)投資下降引致的。房地產(chǎn)投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，投資下降也影響就業(yè)增加。

　　其次，影響政府收入增加。目前房地產(chǎn)稅收與土地出讓收益占政府尤其是地方政府收入比重較大。不少地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方稅收比重為40%-60%，土地出讓金收入也接近地方稅收收入規模，住房市場(chǎng)調整使許多地方政府面臨入不敷出的壓力。

　　最后，增加系統性金融風(fēng)險。這些風(fēng)險包括：庫存增加、空置嚴重、結構失衡、政府收入減少、增加抵押貸款?lèi)阂鈹喙�、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金斷裂、信托機構對付違約、政府還貸違約等。這些情況如果出現并蔓延，將面臨系統性金融風(fēng)險。其中，開(kāi)發(fā)商資金斷裂和政府債務(wù)違約風(fēng)險程度最高。