2014年大中城市樓市房?jì)r(jià)由全線(xiàn)快漲逐步轉變成普遍下跌，房?jì)r(jià)下跌城市迅速增加。本次住房市場(chǎng)調整與此前相比具有以下特點(diǎn)：第一，調整（衰退與復蘇）時(shí)間更長(cháng)、速度更慢、程度更深；第二，未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(cháng)的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。本次調整是住房市場(chǎng)三期調整的重合，也決定中國住房市場(chǎng)從“賣(mài)方市場(chǎng)”進(jìn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”時(shí)代。2015年的住房市場(chǎng)將呈現雙重分化走勢，即便在后續政策的支持下，也難以徹底走出衰退，整體呈現復蘇乏力的態(tài)勢。在經(jīng)濟下行壓力加大，住房需求仍然是長(cháng)期內客觀(guān)存在的背景下，住房市場(chǎng)需要調整，但是應將調整的時(shí)間延長(cháng)、幅度減小。應采取必要刺激措施，穩定住房消費，繼續發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的刺激作用。

　　我國房地產(chǎn)進(jìn)入全面調整時(shí)代

　　2013年中國住房市場(chǎng)在瘋狂上漲中隱現調整跡象。從2014年第一季度開(kāi)始進(jìn)入調整狀態(tài)，2014年第三季度進(jìn)入全面調整。
　　2014年大中城市樓市房?jì)r(jià)由全線(xiàn)快漲逐步轉變成普遍下跌，房?jì)r(jià)下跌城市個(gè)數迅速增加。2013年12月，70個(gè)大中城市中，房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的有65個(gè)，持平的有3個(gè)，環(huán)比下降的僅2個(gè)。到2014年9月，環(huán)比下降的城市急增至69個(gè)。
　　2014年下半年開(kāi)始，房?jì)r(jià)跌幅增大，多數大中城市房?jì)r(jià)開(kāi)始跌破2013年同期價(jià)格。2013年12月，70個(gè)大中城市中，房?jì)r(jià)同比下降的城市僅1個(gè)。到2014年9月，房?jì)r(jià)同比下降的城市增加至58個(gè)，但尚有10個(gè)城市房?jì)r(jià)仍高于上年同期價(jià)格。
　　這是在新的宏觀(guān)背景下，在住房市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵階段，各方主體通過(guò)市場(chǎng)相互博弈而進(jìn)行的一次自發(fā)調整。本次調整是住房市場(chǎng)三期調整的重合，也決定中國住房市場(chǎng)從“賣(mài)方市場(chǎng)”進(jìn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”時(shí)代。
　　需求最終決定于人口結構。第一，勞動(dòng)適齡人口。2010年，15-64歲人口占總人口比例達到74.5%的峰值，到2013年這個(gè)比例下降到72.8%，65歲以上買(mǎi)房需求較薄弱的群體占比逐年增加。第二，婚齡人口。70年代初和80年代中后期的人口高峰，帶來(lái)了1985-2010年帶來(lái)了房地產(chǎn)“剛需”的增加。我國20-39歲年齡的人數在2015年后出現明顯下行趨勢。我們預計全國新結婚對數將從2013年的1350萬(wàn)對，逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對，年均增速為-7%。第三，城鎮人口。城鎮新增人口在2010年達到2500萬(wàn)的峰值后，也開(kāi)始明顯下降。第四，住房存量。城鎮居民住房2013年人均達到33平方米，戶(hù)均達到1：1，盡管城鎮居民人均可支配收入仍將快速增長(cháng)，進(jìn)而導致住房需求將繼續增長(cháng)，但告別短缺時(shí)代的住房需求收入彈性將明顯下降。
　　2010-2015年勞動(dòng)力人口、城鎮人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國內房地產(chǎn)在長(cháng)周期上出現增長(cháng)的拐點(diǎn)。住房市場(chǎng)發(fā)展：將由高速增長(cháng)到中速增長(cháng)，加速增長(cháng)向減速增長(cháng)，從“賣(mài)方市場(chǎng)”到“買(mǎi)方市場(chǎng)”轉變。
　　此次調整最主要的原因有三個(gè)方面：
　　第一，供給過(guò)度。2013年中國房地產(chǎn)幾乎達到瘋狂的程度。需求得到過(guò)度釋放：2013年1-12月，中國商品住房銷(xiāo)售面積為115723萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)17.5%，其中，期房銷(xiāo)售面積99549.24萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)17.8%；商品房銷(xiāo)售額為67695億元，同比增長(cháng)26.6%；二是供給在最近幾年也獲得了過(guò)度的增加：2013年1-12月，中國商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為58951億元，同比增長(cháng)19.4%。由此帶來(lái)了供大于求，　2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)37.2%。到2014年9月底，中國新建商品住房待售面積增加至37676平方米，同比增長(cháng)28.5%。
　　第二，預期改變。宏觀(guān)背景的變化以及三期調整的重合，尤其在2014年初，受傳言影響，市場(chǎng)預期迅速發(fā)生重大變化。2014年初開(kāi)始，市場(chǎng)預期發(fā)生改變。在住房市場(chǎng)上，就購房者整體而言，受預期影響，購房意愿急劇下降，同時(shí)剛性需求和改善性需求在2013年獲得提前釋放。開(kāi)發(fā)商投資信心下降，住房新開(kāi)工面積出現負增長(cháng)。2014年1-9月，中國商品住宅新開(kāi)工面積為91754萬(wàn)平方米，同比下降13.5%。與此同時(shí)，至2014年9月，租金指數同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個(gè)百分點(diǎn)；在土地市場(chǎng)上，房地產(chǎn)企業(yè)購地熱情下降，地方政府面對收入銳減的壓力，增加優(yōu)質(zhì)地塊出讓比例。導致土地市場(chǎng)價(jià)升量跌。2014年1-9月，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購置面積為24014萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)-4.6%。中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地成交價(jià)款為6781億元，同比增長(cháng)11.5%。
　　第三，資金緊縮。住房金融同時(shí)連著(zhù)房地產(chǎn)的供給與需求。在金融市場(chǎng)上，金融機構預期的改變，一方面，導致了開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源緊張，影響住房投資。另一方面導致抵押貸款下降，影響住房需求，最終也影響住房開(kāi)發(fā)投資。2013年1-12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(cháng)26.5%，個(gè)人按揭同比增長(cháng)33.3%，而2014年1-9月份，則為2.3%和-4.9%　。
　　面對逐步轉向深度和全面的調整，地方政府陸續采取一些應對政策，中央政府：一方面，不在采取行政或經(jīng)濟調控救市措施，另一方面，借助市場(chǎng)發(fā)生變化的機遇，允許地方政府和支持金融機構解除行政性的限購和限貸政策，穩定住房消費。盡管如此，受預期影響金融機構住房資金供給增速依然在逐步下滑。

　　住房市場(chǎng)結構性問(wèn)題突出局部風(fēng)險加大

　　住房市場(chǎng)：潛在性供給過(guò)剩嚴重，結構性失衡突出
　　過(guò)去幾年，竣工面積快速增加，尤其是2011、2012、2013年均接近20億平方米，人均住房面積迅速提升，住房短缺時(shí)代提前結束。按照每年城鎮人均1平方米的快速增長(cháng)，每年住房總增長(cháng)8億平方米左右，考慮拆遷重置，每年不應超過(guò)12億平方米。但若按照過(guò)去幾年每年增加20億左右的增長(cháng)，未來(lái)住房存在嚴重的潛在過(guò)剩。
　　同時(shí)，一二線(xiàn)大城市行政級別高，基礎設施和公共服務(wù)好，人口聚集勢頭猛，住房需求旺，但是這些城市土地供應量相對緊張，住房供給相對滯后；而三四線(xiàn)城市，行政級別低，基礎設施和公共服務(wù)差，人口聚集速度相對較慢，住房需求小，但這些城市土地供應大，住房供給相對過(guò)剩。
　　根據第六次人口普查數據以及本文估算：2010年4.4億城市非流動(dòng)人口中的2.2億基本解決了住房問(wèn)題；19.1%兩套以上，3.5%三套以上。2.2億流動(dòng)人口的0.88億基本解決住房，　2.2億流動(dòng)人口的1.32億住房存在嚴重的問(wèn)題。
　　總體上，住房結構市場(chǎng)問(wèn)題具有必然性也是總體可控的，這些問(wèn)題主要是市場(chǎng)發(fā)揮不夠和政府保障不足造成。
　　住房金融：結構失衡加劇，風(fēng)險概率增大
　　第一，房地產(chǎn)融資在全社會(huì )融資中的比重不降反升。第二，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的集中度過(guò)高。中國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占總貸款的20%左右，其中，個(gè)人購房貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)貸款的67%左右。第三，個(gè)人按揭貸款余額規模巨大（接近10萬(wàn)億元），面臨期限錯配、利率和房?jì)r(jià)下跌惡意斷供風(fēng)險。
　　住房用地：供大于求，價(jià)升量跌
　　過(guò)去10年，地價(jià)遠高于房?jì)r(jià)上漲。2003-2013年全國商品住房成交價(jià)漲幅為145%，但全國主要城市的居住地價(jià)漲幅達到了332%。2014年前三季度在土地成交面積減少24%的情況下，樓面地價(jià)上漲達5%，一線(xiàn)城市成交面積減少31%，地價(jià)增長(cháng)57%。全國土地市場(chǎng)總體供大于求。2014年1-9月，全國300個(gè)城市共推出住宅類(lèi)用地面積34594萬(wàn)平方米，同比減少20%。1-9月，全國300個(gè)城市共成交面積26605萬(wàn)平方米，同比減少28%。
　　宏觀(guān)政策：宏觀(guān)政策面臨兩難，政策引導預期遭遇挑戰
　　第一，貨幣供應難以有效傳到實(shí)體經(jīng)濟尤其是中小企業(yè)。當前，一方面，貨幣供給余額超過(guò)百萬(wàn)億，利率和法定準備金率偏高，貨幣供給增長(cháng)率偏低：2014年9月底，廣義貨幣（M2）余額120.21萬(wàn)億元，同比增長(cháng)12.9%，比去年末低0.7個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì )融資規模增長(cháng)較慢，2014年前三季度社會(huì )融資規模為12.84萬(wàn)億元，比去年同期少1.12萬(wàn)億元，中小企業(yè)融資難、融資貴十分嚴峻。房地產(chǎn)抵押貸款和開(kāi)發(fā)融資也面臨難與貴問(wèn)題。
　　第二，經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)下行導致政府收入減少，但支出要增加。經(jīng)濟下行導致財政收入下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整，尤其是地方政府的房地產(chǎn)稅和土地出讓金大幅增加，但是刺激經(jīng)濟增長(cháng)，增加住房等社會(huì )保障支出，政府一般性支出面臨挑戰，長(cháng)期實(shí)施擴張性的財政政策更是壓力巨大。
　　第三，政府宏觀(guān)政策對社會(huì )預期的有效引導面臨挑戰。過(guò)去十年，中央在住房市場(chǎng)的調控中擁有相當的主動(dòng)性，即市場(chǎng)主體對中央的調控政策具有敏感性，也即政府政策能夠很有效引導市場(chǎng)預期。未來(lái)隨著(zhù)買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)代的到來(lái)，以及此前調控政策效應在市場(chǎng)主體中反復體驗，中央政策有效引導市場(chǎng)預期面臨一定挑戰，政策不僅難以得到市場(chǎng)主體的積極回應，甚至還可能產(chǎn)生逆向選擇。此前一些地方政府解除限購政策，以及9月30日央行出臺貸款放松的政策，沒(méi)有達到預期的效果即是例證。

　　2015年：住房市場(chǎng)將呈現雙重分化趨勢

　　四大宏觀(guān)背景，三期調整重合以及“買(mǎi)方市場(chǎng)”的到來(lái)，決定本次住房市場(chǎng)調整與此前相比：第一，調整（衰退與復蘇）時(shí)間更長(cháng)、速度更慢、程度更深；第二，未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(cháng)的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。第三，不同層級的城市調整的時(shí)間、速度和程度將發(fā)生分化。一線(xiàn)、二線(xiàn)城市需求旺、消化快、時(shí)間短、程度深。三四線(xiàn)城市需求弱、消化慢、時(shí)間長(cháng)、程度淺。綜合而言，2015年的住房市場(chǎng)將呈現雙重分化走勢，即便在后續政策的支持下，也難以徹底走出衰退，整體呈現復蘇乏力的態(tài)勢。
　　2014年第四季度，住房市場(chǎng)受到宏觀(guān)政策放開(kāi)行政措施的影響，以及穩定消費政策正向影響，土地開(kāi)發(fā)融資，住房抵押貸款和開(kāi)發(fā)融資將有所改善。但受到整體預期的影響，金融機構資金供應會(huì )持續謹慎，首套住房抵押貸款的利率優(yōu)惠有限。
　　2015年，住房銷(xiāo)售量?jì)r(jià)回升幅度不會(huì )太大。主要基于以下幾方面的正反向因素作用：第一，庫存規模大，市場(chǎng)預期難以較大改觀(guān)。第二，世界經(jīng)濟與住房市場(chǎng)的持續復蘇，美國等量化寬松貨幣政策的退出，以及境外置業(yè)的成本不斷下降，導致資本外流，海外置業(yè)增加。第三，產(chǎn)能過(guò)剩嚴重局面沒(méi)有根本改變，社會(huì )總需求總體不足，經(jīng)濟增長(cháng)進(jìn)一步放緩。但是，第四，居民收入增長(cháng)仍然較快，城鎮化積極推進(jìn)，剛性需求繼續釋放。第五，房地產(chǎn)投資過(guò)快下滑威脅經(jīng)濟增長(cháng)底線(xiàn)，中央政府將繼續采取正向調控政策。一、二季度市場(chǎng)需求不振，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，市場(chǎng)將繼續走弱。三季度以后，一、二線(xiàn)城市有望逐漸轉暖回升，三、四線(xiàn)城市將繼續面臨調整，整個(gè)調整將在2015年難以走出向復蘇。但是，住房租賃市場(chǎng)表現相對溫和增長(cháng)。
　　受季節因素影響和住房保障投資任務(wù)完成影響，2014年4季度，投資、開(kāi)工、施工和竣工將繼續下降。2015年，投資、開(kāi)工、施工和竣工將保持將有所改善，投資保持在10%的增幅水平。

　　引導市場(chǎng)預期　穩定住房消費

　　完善政府調控住房市場(chǎng)的政策與方法
　　第一，采取區間調控政策。通過(guò)研究，選擇關(guān)鍵指標，利用科學(xué)方法，制定標準界定住房市場(chǎng)的預警區間，實(shí)施風(fēng)險提示、政策調控或行政管制。在合理的綠色景氣區間，采取中性經(jīng)濟政策；超出合理區間，在比較熱或冷的黃色景氣區間，采取逆向調控經(jīng)濟政策；在過(guò)熱或過(guò)冷的紅色景氣區間，可采取行政性管制措施。第二，分類(lèi)或定向調控的政策。按照區間調控的標準，針對不同城市，實(shí)行中央指導，各城市差別調控的辦法。
　　取消若干行政性管制措施，讓市場(chǎng)在調整中發(fā)揮決定性作用
　　住房周期性波動(dòng)是住房市場(chǎng)的自然現象，也有利于住房市場(chǎng)健康發(fā)展。過(guò)去十年由于住房短缺和制度不完善，導致住房市場(chǎng)投機盛行和房?jì)r(jià)暴漲，對住房市場(chǎng)實(shí)施必要行政管制是正確的，但是也給市場(chǎng)帶來(lái)了許多問(wèn)題。本次調整具有必然性，也是第一次市場(chǎng)自發(fā)的調整，調整的幅度比較溫和，多數城市的各項指標均在可控的范圍之內，因此，第一，政府應抓住供需環(huán)境寬松的良機，解除或減少政府行政管制，退出對市場(chǎng)的直接干預，讓市場(chǎng)在調整中發(fā)揮決定性作用。通過(guò)住房市場(chǎng)機制，吸收住房?jì)r(jià)格泡沫，消化新增住房庫存，降低住房存量空置，實(shí)現住房總量和結構的動(dòng)態(tài)均衡。第二，目前不應再出臺新的行政性管制措施。
　　采取必要的刺激政策，以穩定住房消費
　　在經(jīng)濟下行壓力加大，住房需求仍然是長(cháng)期內客觀(guān)存在的背景下，住房市場(chǎng)需要調整，但是將調整的時(shí)間延長(cháng)、幅度減小。確保一定幅度的住房投資增長(cháng)，有利于居民住房需求的滿(mǎn)足，也有利于經(jīng)濟的平穩增長(cháng)。為此，第一，合理引導市場(chǎng)預期。通過(guò)信息發(fā)布、風(fēng)險提示等措施，引導形成住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(cháng)和買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)代的穩定、謹慎、樂(lè )觀(guān)的市場(chǎng)預期。第二，在宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力大和物價(jià)增幅較低、融資成本過(guò)高的背景下，適當降低利率，增加流動(dòng)性，有利于穩定住房消費，減少庫存，穩定價(jià)格。第三，稅費政策。在住房市場(chǎng)處在衰退期，一方面，政府減低房地產(chǎn)交易稅等提升購房者的支付能力，另一方面，大力清理不合理的行政性收費，減少住房開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)成本。
　　加快改革，為市場(chǎng)發(fā)揮決定性的調節作用創(chuàng )造環(huán)境
　　沒(méi)有完善的制度體系，市場(chǎng)不僅無(wú)法完成自發(fā)調節的任務(wù)，還很有可能使問(wèn)題更加尖銳，尤其在住房短缺時(shí)代，這是當時(shí)行政管制的原因，在告別住房短缺時(shí)代，改革并完善住房市場(chǎng)制度，既有必要也具備了條件。2015年應在住房及相關(guān)制度改革上取得實(shí)質(zhì)性重大進(jìn)展。第一，完善住房保障制度體系，推行“共有產(chǎn)權住房”制度；第二，完善房產(chǎn)稅收制度，建立直接面向個(gè)人的房產(chǎn)稅征管制度，擴大物業(yè)稅開(kāi)征試點(diǎn)；第三，改革集體土地轉換國有的制度，改革完善土地的儲備、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房財政制度，增加中央政府對住房公共服務(wù)的分擔份額，擴大地方政府稅費收入的分成比重；第五，完善住房金融制度體系。首先，中央政府新建或改造國家開(kāi)發(fā)銀行，建立國家住房發(fā)展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國住房公積金儲蓄銀行集團，建構統一的全國性的住房公積金管理和運作平臺。再次，建立住房抵押貸款證券化制度，建立抵押貸款的二級市場(chǎng)。第六，建立和完善住房租賃制度，建立商品房的“承租者保護，承租者市民待遇”的制度。
　　培育新增長(cháng)點(diǎn)，繼續發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的促進(jìn)作用
　　必須認識住房對整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的影響將逐步減弱，因為GDP它的規模是在越來(lái)越大，住房需求未來(lái)將是減速的增長(cháng)，所以它有一個(gè)逐步減速的過(guò)程。發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的帶動(dòng)作用應挖掘新的增長(cháng)點(diǎn)。第一，加快保障房建設。住房保障具有改善民生和促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的雙重作用，棚戶(hù)區改造投資對宏觀(guān)經(jīng)濟正面影響也是很積極的；第二，促進(jìn)旅游、文化、養生、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著(zhù)人民收入水平的提高，旅游、文化、養老、醫療、教育、體育等消費及服務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展期，相關(guān)的地產(chǎn)也面臨著(zhù)巨大的發(fā)展潛力和空間，政府應適應居民需求結構的變化，采取政策措施，促使相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一方面，發(fā)揮政府在提供公共基礎設施供給的優(yōu)勢，另一方面，鼓勵民營(yíng)企業(yè)與民間資金，參與這些產(chǎn)業(yè)的投資、融資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。第三，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)融合。用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)業(yè)，并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)融資、開(kāi)發(fā)、消費和服務(wù)，帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。