2015年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)能實(shí)現軟著(zhù)陸嗎?答案很可能是否定的。原本要是兩年前政府能有意識地擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，那是有可能把擠出房地產(chǎn)泡沫的成本降到最低，并使中國經(jīng)濟生活中的許多問(wèn)題迎刃而解的。但是這個(gè)機會(huì )錯過(guò)了。2012年至2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續過(guò)度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫繼續被吹大。2014年房地產(chǎn)迫于市場(chǎng)法則出現了周期性調整，各地方政府還出臺房貸新政試圖中斷房地產(chǎn)市場(chǎng)這次周期性調整，不意讓房地產(chǎn)陷入了更高的風(fēng)險泥淖。
中國指數研究院日前發(fā)布的數據顯示，2014年12月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格按月再跌0.44%，為連續第8個(gè)月下行，全年樓價(jià)以連跌收尾。進(jìn)入2015年，北京3天小長(cháng)假期間商品房成交量及成交面積同比分別下跌53%和64%。上海的情況也相類(lèi)似。一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)寒氣襲人，其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況或許還更糟。最近房地產(chǎn)企業(yè)的信貸違約事件不是已經(jīng)開(kāi)始出現了么?
現在要問(wèn)的是，為何2014年10月政府推出了比2008年131號文件更為利好的房貸新政仍不能救起當前的住房市場(chǎng)?
因為當前住房市場(chǎng)與2008年已完全不同了。首先，國內住房市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)2008年之后的快速成長(cháng)后，不僅銷(xiāo)售快速增長(cháng)、房?jì)r(jià)快速飆升、市場(chǎng)泡沫被吹得更大，而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利，讓越來(lái)越多的企業(yè)競相涌入這個(gè)市場(chǎng)以求分一杯羹，住房供給由此更為快速增加。比如說(shuō)，市場(chǎng)一直在強調深圳土地緊缺，但深圳的房?jì)r(jià)一高，住房供給依然還在源源不斷地涌現。我最近到深圳，看到一個(gè)深圳灣近期所增加的住房供給量就十分驚人。一線(xiàn)城市的深圳都是如此，其他城市住房供給增長(cháng)又將如何呢?從現有的數據來(lái)看，各地房地產(chǎn)業(yè)嚴重供給過(guò)剩已經(jīng)是不爭之事實(shí)。事實(shí)上全國各大中城市都是如此，遠不止所謂三四線(xiàn)城市。
其次，房?jì)r(jià)快速飆升，不僅會(huì )讓房地產(chǎn)泡沫越吹越大，更使得進(jìn)入住房市場(chǎng)的購買(mǎi)者越來(lái)越少，購買(mǎi)住房者分化越加嚴重，即最后只剩下住房的投機投資者在市場(chǎng)，因為絕大多數住房消費者根本就沒(méi)有支付能力進(jìn)入這個(gè)高房?jì)r(jià)的市場(chǎng)。同時(shí)，已經(jīng)制定了近十年的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)由國務(wù)院簽署，將于2015年3月實(shí)施。該條例的制定不僅是房地產(chǎn)稅征收的基礎性制度，預示未來(lái)持有住房的成本增加，也警示公職人員不敢持有太多的住房。特別在當前反腐進(jìn)一步深化的大環(huán)境下，公職人員更有可能在條例實(shí)施前把已經(jīng)持有的住房脫手，否則容易惹火燒身。在這種情況下，國內整個(gè)住房市場(chǎng)供求關(guān)系將發(fā)展很大的變化：一邊是住房供給嚴重過(guò)剩，一邊是住房需求全面減少。
還有，當房?jì)r(jià)越推越高后，許多城市的住房市場(chǎng)基本由投機投資為主導。過(guò)往十多年，在不合適的住房政策推動(dòng)下，我國各地住房市場(chǎng)的賺錢(qián)效應十分誘人，即只要購買(mǎi)了住房就一定賺錢(qián)。所以投資者都涌入住房市場(chǎng)，住房成了最好的投資工具。房地產(chǎn)市場(chǎng)在這種情況下當然價(jià)格會(huì )越推越高。進(jìn)入市場(chǎng)購買(mǎi)者越來(lái)越分化，最后剩下少數住房投機投資者。但是，2014年住房市場(chǎng)周期性調整讓樓市預期全面逆轉，投資者開(kāi)始感覺(jué)到住房投資的巨大風(fēng)險，再加上2014年下半年以來(lái)低迷了7年多的滬深股市突然爆發(fā)，指數連續飆升，顯示出了極其強烈的賺錢(qián)效應。這使得已進(jìn)入及準備進(jìn)入住房市場(chǎng)投資者紛紛把目光轉向了股市。而一個(gè)以投資者為主導的住房市場(chǎng)，當投資者紛紛轉向股市時(shí)，需求不僅會(huì )急劇下降，而且可能完全消失。再加上當前滬深股市也可以通過(guò)杠桿化的方式投資，房貸新政想刺激投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)難度就更高了。
另外，對于國內房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在企業(yè)融資方面正面臨著(zhù)幾個(gè)方面夾擊：一則從國際市場(chǎng)來(lái)看，美元強勢不僅會(huì )讓已有的2萬(wàn)多億美元的債務(wù)(多為房地產(chǎn)企業(yè)持有)債務(wù)成本增加，也緊縮了房地產(chǎn)企業(yè)再次出外融資渠道;二則由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調整，不僅會(huì )讓房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售全面下降，流動(dòng)性風(fēng)險增加，也會(huì )讓國內正規的金融機構對房地產(chǎn)企業(yè)貸款更為謹慎甚至大幅收縮;三則由于早幾年房地產(chǎn)的暴利，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不在乎高成本融資。當影子銀行這些高成本的資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)之后，在房?jì)r(jià)上漲時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不用擔心融資成本高低，但當房?jì)r(jià)在下跌時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本過(guò)高，就隨時(shí)有可能成為壓垮房地產(chǎn)企業(yè)的最后一根稻草。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面會(huì )比以往更緊。最近一些房地產(chǎn)企業(yè)信貸違約及跑路，都是因為資金鏈出了問(wèn)題。筆者認為，信貸違約可能成為2015年房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)。
綜上所述，2015年我國住房市場(chǎng)不僅越來(lái)越難以軟著(zhù)陸，而且存在的風(fēng)險越來(lái)越高。尤其隨著(zhù)越來(lái)越多的住房投資者把投資熱情轉向了股市，住房市場(chǎng)的預期更會(huì )逆轉，周期性調整更會(huì )深化。這意味著(zhù)不光房地產(chǎn)業(yè)或將在較長(cháng)的時(shí)間內難以擺脫經(jīng)營(yíng)困境，而且還會(huì )深深影響上下游行業(yè)并拖累整體經(jīng)濟。
政府部門(mén)及各方投資者對此要有充分的思想準備。
