1月7日，華潤、首開(kāi)、平安聯(lián)合體以86.25億元奪得北京豐臺一幅地塊。由于該地塊被稱(chēng)為北京“三最地王”(面積最大、自住房最貴和總價(jià)最高)而備受媒體關(guān)注。這并非今年房企搶收北京土地 “第一單”。1月5日，招商、華潤、九龍倉、平安聯(lián)合體搶收北京豐臺另外兩宗地塊。

　　與上述場(chǎng)景形成鮮明對比的是，即便是限購退出、限貸松綁、各地刺激不斷，全國樓市依舊疲弱。此時(shí)，房企瘋搶一線(xiàn)城市土地意味著(zhù)什么?樓市在邁向存量時(shí)代的過(guò)程中，又有哪些新的特征?

　　目前，房地產(chǎn)年度開(kāi)發(fā)投資達9萬(wàn)億元、施工面積超過(guò)70億平方米、年度銷(xiāo)售面積13億平方米，這些指標相比2008年翻了一倍多。由于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著(zhù)60%的固定資產(chǎn)投資、關(guān)聯(lián)著(zhù)60%的實(shí)體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、關(guān)聯(lián)著(zhù)60%的銀行貸款。哪怕是些許下滑，由于強大的基數效應、關(guān)聯(lián)效應，房地產(chǎn)對于“保底”和邁向“新常態(tài)”的沖擊都非常明顯。即便未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)和財政要去除房地產(chǎn)依賴(lài)，但在未來(lái)若干年，如何穩住這個(gè)“龐然大物”，讓其在歷史的頂部上維持幾年，不至于快速下滑，減緩其對于固定資產(chǎn)投資、上下游傳統產(chǎn)業(yè)被動(dòng)“去產(chǎn)能”、銀行貸款質(zhì)量的沖擊，將是國家在樓市政策上的基本思路。

　　在樓市政策上，國家將堅持“政策適度刺激以維持頂部運行”的策略，這是包括2015年在內的未來(lái)幾年，國家在樓市政策上的基本策略，也是樓市在存量時(shí)代的第一個(gè)特征。

　　第二個(gè)特征，就是行業(yè)關(guān)鍵指標將呈現“弱勢增長(cháng)”到“弱勢回落”的平滑走勢。盡管勞動(dòng)年齡人口和婚齡剛需人口進(jìn)入下行通道;城鎮家庭平均擁有住房1.02套/戶(hù)，在建未售住房可解決1.5億人的住房需求，住房供求基本平衡或略顯過(guò)剩，但在“政策適度刺激”的思路下，未來(lái)幾年，通過(guò)棚戶(hù)區改造、改善性住房消費、完善住區配套、收購商品房做保障房等，依然可以保持房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10%左右的增速。即便未來(lái)幾年會(huì )下滑，在政策“托底”的作用下，也不會(huì )大幅度下滑，5%左右的個(gè)位數緩慢下滑是大概率事件。

　　2014年，在限購限貸相繼退出、扶持性政策不斷推出的情況下，樓市不僅不像過(guò)去幾年 “一有刺激便雄赳赳、氣昂昂”，而且疲態(tài)盡顯，全國樓市成交規模在2014年下滑了10%，一線(xiàn)城市下滑15%。這說(shuō)明，樓市供需格局正在從過(guò)去的供不應求轉向供過(guò)于求，多數城市庫存壓力太大，市場(chǎng)整體對于政策刺激的彈性下降了。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，未來(lái)市場(chǎng)機會(huì )集中在人口凈流入的一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市。

　　2014年，一線(xiàn)城市住宅用地的出讓金達到3500億元，同比增長(cháng)54.8%，溢價(jià)率41%。但是，2014年全國300個(gè)城市土地出讓金同比則下跌了27%，溢價(jià)率只有10%。土地市場(chǎng)的分化說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商補庫存僅限于重點(diǎn)城市，即便是廣大的二線(xiàn)省會(huì )城市，樓市庫存消化的壓力也非常大。樓市的有效市場(chǎng)區域在進(jìn)一步收窄，在熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)片區，未來(lái)土地拍賣(mài)出現“天價(jià)”，應該不是奇怪的事情，這是樓市在存量時(shí)代的第三個(gè)特征。

　　樓市進(jìn)入存量時(shí)代后，新增土地開(kāi)發(fā)的空間已經(jīng)見(jiàn)頂，以復制圖紙開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(cháng)，靠土地溢價(jià)賺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商，若不轉型只有死路一條。樓市在向“新常態(tài)”過(guò)渡過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一方面要積極賣(mài)房，通過(guò)消化庫存兌現對股東的承諾，降低資金鏈風(fēng)險;另一方面，要思考如何轉型升級。

　　但房地產(chǎn)下游服務(wù)業(yè)，如物業(yè)管理、租賃業(yè)務(wù)、智能社區等，盡管被認為是藍海，但成熟的盈利模式至今沒(méi)有浮出水面，基本沒(méi)有哪家房企轉型成功，而逃離地產(chǎn)行業(yè)的卻很多。萬(wàn)科與綠地的老大之爭，是“拼規�！钡呐f模式之爭，凸顯行業(yè)龍頭轉型迷茫，不得不靠提高市場(chǎng)占有來(lái)延緩傳統行業(yè)衰退。房企擁抱互聯(lián)網(wǎng)和事業(yè)合伙人制度等，看似謀求轉型，但尋求賣(mài)房新渠道的成分更大。在市場(chǎng)有效空間收窄，庫存“壓力山大”，轉型異常艱難的情況下，未來(lái)幾年，借助于政府托底創(chuàng )造的機會(huì )，龍頭房企的第一要務(wù)是加速賣(mài)房，并期待轉型的曙光，這是樓市在存量時(shí)代的第四個(gè)特征。

　　過(guò)去10多年，無(wú)論供應多少房子，似乎都滿(mǎn)足不了狂熱的需求，除了強大的居住需求推動(dòng)外，房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的可觀(guān)資產(chǎn)收益是最重要的力量。當今，居民收入差距不在工資，而在資產(chǎn)收入差距。本在同一起跑線(xiàn)上的兩個(gè)人，就因為一個(gè)人炒了幾套房，從此兩個(gè)人的收入差距就若天壤之別，這一財富效應驅動(dòng)下的需求，是造成樓市供求長(cháng)期失衡的主要因素。在經(jīng)濟邁向新常態(tài)的過(guò)程中，緊縮地方債務(wù)和預算制度改革，將從根本上破除地方政府依賴(lài)土地，進(jìn)而推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲、造成貨幣超發(fā)的局面，基于投資目的的購房需求開(kāi)始退潮。目前樓市整體供求格局已經(jīng)逆轉、住房需求基本解決，基于居住目的的住房需求也開(kāi)始消退。

　　購房需求的趨勢性下降，意味著(zhù)住房占家庭資產(chǎn)高達70%的比例也可能是最高點(diǎn)。盡管重點(diǎn)城市、城市核心區域房?jì)r(jià)還可能會(huì )上漲，這一比例會(huì )有差異，再加上政策托底，未來(lái)這一比例下降緩慢，但整體下降的大趨勢不改。隨著(zhù)資產(chǎn)證券化的推進(jìn)，城鎮居民家庭資產(chǎn)有望從“磚頭化”向“證券化”轉變，這是樓市在存量時(shí)代的第五個(gè)特征。