2014年樓市業(yè)已收官�；仡欉^(guò)去一年，房?jì)r(jià)中樞緩慢下移，市場(chǎng)調整趨勢中區域分化更加明顯，而市場(chǎng)成交意愿總體不足。雖然2014年12月份在政策刺激下樓市成交一度回暖，但房地產(chǎn)業(yè)驅動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)內在關(guān)系發(fā)生調整，有效市場(chǎng)需求整體萎縮，樓市資金面依然吃緊，今年我國樓市調整仍將持續。

　　房?jì)r(jià)中樞正緩慢下移。據國家統計局發(fā)布的2014年12月全國70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上月下降的城市有66個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上月下降的城市有60個(gè)。杭州、寧波、�？�、溫州、金華等五個(gè)城市房?jì)r(jià)下跌回五年以前。新建商品住宅指數中，除廈門(mén)和鄭州兩個(gè)城市房?jì)r(jià)同比上漲外，其他68個(gè)城市房?jì)r(jià)已經(jīng)低于1年前，平均同比跌幅約4.5%。整體來(lái)看，全國房?jì)r(jià)中樞正緩慢下移，這是房?jì)r(jià)對居民收入和市場(chǎng)租金過(guò)度偏離的自發(fā)糾正。

　　2014年12月份出現房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市增多，并不代表房?jì)r(jià)調整已經(jīng)見(jiàn)底。2014年12月份，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有1個(gè)和8個(gè)，分別比11月份增加了1個(gè)和2個(gè)。盡管去年12月份房?jì)r(jià)環(huán)比總體降幅繼續縮小，這還是不能形成房?jì)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)底的判斷。主要因為市場(chǎng)成交的回暖持續性還需繼續觀(guān)察。由于去年上半年市場(chǎng)成交過(guò)度萎縮，在政策刺激下不斷積累的購房需求在年末出現了集中釋放。同時(shí)，年末成交的新建商品住宅多是在2013年樓市高位時(shí)開(kāi)發(fā)建設，受地價(jià)上漲推動(dòng)作用，多以高價(jià)入市，因而一定程度抬高了新建商品住宅均價(jià)。而二手住宅成交價(jià)格短暫回升并不能代表市場(chǎng)運行的整體趨勢。

　　房地產(chǎn)業(yè)驅動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的內在關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大變化。過(guò)去十多年，房地產(chǎn)業(yè)成為驅動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的主要動(dòng)力。這種驅動(dòng)作用主要受到居民貨幣財富積累向不動(dòng)產(chǎn)財富轉化渠道的影響。本世紀初從我國樓市啟動(dòng)到房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展的主要原因，一方面是因為城鎮化加快推進(jìn)客觀(guān)上需要滿(mǎn)足城鎮居民日益強烈的住房需求，而同時(shí)另一方面也是因為過(guò)去居民貨幣財富積累支撐著(zhù)這種財富形式轉化。但經(jīng)過(guò)十多年住房市場(chǎng)需求的集中釋放，以及房?jì)r(jià)對居民收入和住宅租金的過(guò)度偏離，加上城鎮化速度有所放緩，房地產(chǎn)業(yè)從驅動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)主要動(dòng)力演變?yōu)橥侠酆暧^(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的主要因素。

　　當前居民貨幣財富向住宅不動(dòng)產(chǎn)財富轉化的驅動(dòng)受阻，房地產(chǎn)業(yè)不僅不能充當驅動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的支柱，反而已經(jīng)成為拖累宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)表現的主要因素，成為誘發(fā)金融風(fēng)險的重要領(lǐng)域。事實(shí)上，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已經(jīng)持續下降，拖累城鎮固定資產(chǎn)投資增速高位回落。房?jì)r(jià)滯漲并出現下降，引發(fā)民間融資風(fēng)險集中暴露。特別是房地產(chǎn)業(yè)與金融高度聯(lián)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期調整將不可避免增加金融領(lǐng)域風(fēng)險釋放可能性。

　　未來(lái)樓市需求整體萎縮。目前，我國城鎮居民居住條件極大改善，中等以上收入家庭多擁有兩套以上房產(chǎn)，繼續增持住宅不動(dòng)產(chǎn)的意愿受到未來(lái)可能征收房產(chǎn)稅的影響。中等以下收入家庭有效購買(mǎi)能力不足，更多需要通過(guò)保障性住房滿(mǎn)足居住需求。這些情況表明，未來(lái)我國住宅需求整體萎縮。2014年1-11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積達到71.13億平方米，若按照三口之家100平米計算，可以滿(mǎn)足大約2.1億人的居住需求�？梢�(jiàn)，當前樓市供應完全可以滿(mǎn)足首次購房及改善性住房需求�？紤]到我國人口結構因素，未來(lái)住宅空置、閑置的可能性大為增加。90后人群進(jìn)入社會(huì )后，將在未來(lái)繼承至少三套房產(chǎn)。

　　今年我國樓市資金面依然吃緊。雖然當前我國宏觀(guān)經(jīng)濟面臨結構性通貨緊縮的挑戰，貨幣政策更加強調“松緊適度”，但這并不意味著(zhù)貨幣政策將會(huì )過(guò)度放水。當然，現代經(jīng)濟金融復雜性決定了貨幣政策應對結構性通貨緊縮的關(guān)系可能要比想象中更加復雜。不管怎樣，2009年寬松貨幣政策不可能在再次出現。決策層與市場(chǎng)都已經(jīng)認識到凱恩斯主義刺激經(jīng)濟的效果遞減，過(guò)度增加貨幣供應量不僅無(wú)助于宏觀(guān)經(jīng)濟的增長(cháng)，反而可能會(huì )帶來(lái)更加嚴重的經(jīng)濟結構性問(wèn)題。從資金面供應導向看，今年我國房地產(chǎn)業(yè)資金面狀況很難會(huì )有實(shí)質(zhì)性改觀(guān)。同時(shí)，影子銀行風(fēng)險治理，將引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)表外融資收縮。去年金融管理當局對金融同業(yè)業(yè)務(wù)的規范，影響到房地產(chǎn)業(yè)表外融資。日前，監管當局就委托貸款管理征求意見(jiàn)，表明影子銀行風(fēng)險治理力度并未縮小�？紤]到我國很多房地產(chǎn)業(yè)表外融資主要以商業(yè)銀行委托貸款形式發(fā)放，若委托貸款管理規則頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)業(yè)表外融資或將會(huì )出現明顯收縮。還有，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)去庫存壓力依然很大，資金鏈條將會(huì )更加繃緊。綜合各方面因素看，今年我國樓市資金面狀況或將依然吃緊。

　　雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)存在顯著(zhù)區域特征，但支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金卻沒(méi)有區域性。資金流向主要受到投資回報的影響，相對而言，一線(xiàn)城市土地價(jià)格更高，資金時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險更大，因而需要更高的投資回報。但我國一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)與居民收入與國際不同步接軌，未來(lái)房?jì)r(jià)漲幅也會(huì )受限，而今年年初又出現多個(gè)地王，未來(lái)這些項目的風(fēng)險值得高度關(guān)注。即使是像日本東京、中國香港、臺灣等地歷史上房?jì)r(jià)都出現大幅下降，我國一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)能否持續堅挺是一個(gè)未知數，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)并不是避風(fēng)港。