當樓市出現供應過(guò)剩時(shí)，改變保障性住房供應模式，打通商品住房和保障性住房流通的渠道是一個(gè)可行的選擇。2003年，為了應對亞洲金融風(fēng)暴給樓市帶來(lái)的沖擊，改觀(guān)樓市低迷的態(tài)勢，香港政府調整住房供應措施，無(wú)限期停止1997年提出的“居者有其屋建房計劃”(“八萬(wàn)五計劃”)。同樣，在居民住房需求基本解決以后，20世紀80年代起，英國撒切爾政府啟動(dòng)了著(zhù)名的私有化浪潮，推動(dòng)公屋私有化，以低價(jià)出售公屋，吸引了大量租戶(hù)購買(mǎi)公屋，地方政府基本不再投資建房。
2015年伊始，我國“千方百計去庫存”的樓市基調進(jìn)一步加碼，“向保障房轉移”成為新思路。1月6日，住建部出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導意見(jiàn)》，鼓勵開(kāi)發(fā)商“售轉租”、地方政府回購商品房用作保障房;1月20日，在全國棚戶(hù)區改造經(jīng)驗交流會(huì )上，住建部提出，要督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量有效銜接。目前，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區和貴州省等多地已經(jīng)試點(diǎn)回購商品房充當保障房。以安徽省蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶(hù)區改造約1.3萬(wàn)戶(hù)，其中回購商品房充當棚戶(hù)區的安置房高達45%。
打通商品住房和保障性住房流通的渠道，不啻為“多贏(yíng)”的局面：首先，縮短了保障房供應、低收入人群輪候的周期，提高了保障房供應的效率，因為商品住房供應歷來(lái)比保障房供應效率高;其次，加速了庫存的消化。截至2014年底，全國待售商品住房存量為5.9億平方米，比2013年增長(cháng)了21%。若繼續采取新建來(lái)配給和安置拆遷戶(hù)的話(huà)，會(huì )惡化市場(chǎng)前景預期。此外，根據部署，2015年全國保障房建設任務(wù)為700萬(wàn)套、棚戶(hù)區改造規模不低于470萬(wàn)套，保障房疊加棚戶(hù)區改造，讓地方政府喘不過(guò)氣來(lái)。收購商品住房能提振樓市，土地和房地產(chǎn)稅收收入隨之增加，在降低住房保障壓力的同時(shí)，地方政府財政壓力也小了很多。
但是，打通商品住房和保障性住房流通的渠道，涉及到混淆政府和市場(chǎng)邊界，導致兩者關(guān)系錯位這一大是大非問(wèn)題，而這一問(wèn)題是當前我國構建房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展長(cháng)效機制的關(guān)鍵。在這件事情上如處理不好，即使短期內消化庫存的目標達到了、保障房問(wèn)題也解決了，但必然會(huì )給市場(chǎng)造成無(wú)序救市、政府行為短期化的嚴重惡果。從長(cháng)期來(lái)看，它會(huì )混淆保障和市場(chǎng)邊界，助長(cháng)政府隨意插手市場(chǎng)的行為，也會(huì )滋生出行業(yè)新的腐敗，斷送了房地產(chǎn)完成市場(chǎng)化未竟改革的良好開(kāi)端。
從2013底中央政治局首次學(xué)習“住房”會(huì )議上習近平主席的講話(huà)，以及隨后國家關(guān)于樓市發(fā)展的表態(tài)上看，住房保障重在“�；尽弊》啃枨�，其余的住房需求要交給市場(chǎng)來(lái)解決。在目前形勢下，“�；尽庇腥齻�(gè)類(lèi)別，一是戶(hù)籍低收入無(wú)房戶(hù)，主要通過(guò)公共租賃住房、貨幣補貼來(lái)解決;二是外來(lái)常住人口的住房問(wèn)題，這是新型城鎮化的應有之義，也主要通過(guò)公共租賃住房(含工業(yè)園區宿舍)和貨幣補貼來(lái)解決;三是棚戶(hù)區改造過(guò)程中的拆遷安置需求，這是為國家做出貢獻的歷史欠賬，主要通過(guò)完全產(chǎn)權性質(zhì)的安置房來(lái)解決。
筆者認為，收購用作保障房的商品房，應該以用作公共租賃住房為主，產(chǎn)權住房完全用作棚戶(hù)區改造的安置戶(hù)。至于很多地方目前正在探索實(shí)施的共有產(chǎn)權住房制度，其實(shí)踐主要針對中等收入和人才的“夾心層”，應該算作市場(chǎng)需求部分，不應該納入政府收購商品住房作為保障房所包含的部分。
令人憂(yōu)慮的是，從目前實(shí)踐來(lái)看，打通商品住房和保障性住房流通的渠道，很多地方的做法是政府直接收購，然后再作為保障房或安置房來(lái)分配或安置。例如，1月24日，福建省福州市下發(fā)的《關(guān)于福州市統購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(jiàn)(試行)》中規定，各級政府指定一家國有企業(yè)作為統購商品房和安置房的購買(mǎi)主體，以解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。筆者認為，這種做法增加了政府對于房地產(chǎn)微觀(guān)市場(chǎng)的直接干預，在選擇收購哪家房企的存量待售住房、以什么價(jià)格收購、收購多少等，完全由地方政府說(shuō)了算，無(wú)法杜絕效率問(wèn)題、傾向性問(wèn)題，容易滋生腐敗。
筆者建議，政府先購置再分配多此一舉、畫(huà)蛇添足，應該采取政府直接給保障對象或安置戶(hù)發(fā)購(租)房券的形式，讓后者直接到市場(chǎng)上選擇要購置或租賃的商品住房，房企再持購(租)房券到政府獲得回款。一方面，此舉可以解決保障對象住房需求千差萬(wàn)別、眾口難調的問(wèn)題，因為不同的人所喜歡的房子類(lèi)型也會(huì )不同;另一方面，此舉可以杜絕地方政府選擇“哪家房企”作為收購對象的傾向性問(wèn)題，避免了可能出現的腐敗現象，效率也更高;此外，在價(jià)格訂制上，購(租)房券的好處也顯而易見(jiàn)。比如，棚改安置戶(hù)手持的購房券可以購買(mǎi)不高于某一總價(jià)的任何新建房屋，若高于限定總價(jià)，則自己必須要支付超出的部分，這樣不會(huì )干擾市場(chǎng)。
租房券持有者可以租賃不高于某一月租水平的房屋，想租更好的房屋，則需要自己支付額外的租金。當然，由于新建住房用來(lái)出租的項目比較少，為了增加公共租賃住房的供應規模，政府也可以適當收購新建住房。但是，鑒于目前各地普遍出現的公租房空置問(wèn)題，筆者建議政府直接收購的規模應該盡量得少，主要限于交通配套好的中小戶(hù)型普通商品住房。
再強調一點(diǎn)，目前住房供應過(guò)剩是市場(chǎng)自發(fā)演進(jìn)的結果，也是很多地方政府過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)、盲目出讓土地的結果。過(guò)剩的形勢再往下走，必然有一部分中小房企破產(chǎn)倒閉，這些情況的出現盡管會(huì )增加短期的陣痛，但對于優(yōu)勝劣汰、增加龍頭房企的市場(chǎng)占有率、提高行業(yè)集中度、增加有效住房供應不無(wú)裨益。因此，回購商品房作為保障房，僅僅是權宜之計。當前，絕對不應該為了消化住房庫存或減輕政府壓力而回避掩蓋行業(yè)發(fā)展中的深層次矛盾，回購商品房作為保障房很容易向市場(chǎng)傳達政府“病急亂投醫”式救市的信息，使得以市場(chǎng)深度調整、短期陣痛來(lái)鍛造行業(yè)長(cháng)效機制，換取行業(yè)發(fā)展美好未來(lái)變得更加困難。
