●房地產(chǎn)的利潤一年比一年少，特別是2014年，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)，包括上市公司，為了去庫存采取以?xún)r(jià)換量，所以利潤壓得很低，有的樓盤(pán)幾乎不賺錢(qián)。2015年以后十年，甚至十五年，中國的房地產(chǎn)仍然會(huì )處在這樣的環(huán)境當中，而這樣的態(tài)勢才是真正的房地產(chǎn)新常態(tài)。
　　●2014年樓市調控政策逐步常態(tài)化，未來(lái)房地產(chǎn)政策將更加尊重房地產(chǎn)發(fā)展規律和地區差異性實(shí)際，逐步建立分類(lèi)調控，分級施政的房地產(chǎn)調控體系。
　　●大城市，特別是一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市，2015年年中往上走，回升走穩的可能性很大。有些中小城市，速度慢一點(diǎn)，但總體上來(lái)說(shuō)也會(huì )看穩。

　　2014年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了與以往不同的變化。統計數字顯示，商品房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額雙雙下降，投資增速大幅下滑，房?jì)r(jià)結束了2013年的火爆上漲態(tài)勢，各地政府也紛紛取消限購限貸政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種情形是暫時(shí)的周期性波動(dòng)還是出現了歷史性拐點(diǎn)？2015年中國房地產(chǎn)將向何處走？這些問(wèn)題成為社會(huì )普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　在日前舉行的“第六屆中國經(jīng)濟前瞻論壇”上，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦、全國房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)盟執行主席顧云昌、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )名譽(yù)副會(huì )長(cháng)朱中一等著(zhù)名專(zhuān)家學(xué)者就上述問(wèn)題發(fā)表了各自的觀(guān)點(diǎn)。

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)轉折點(diǎn)

　　“我們的觀(guān)點(diǎn)非常明確，2014年房地產(chǎn)出現了回落，這就是歷史性的拐點(diǎn)，依據在什么地方？根據研究測算，構成中國房地產(chǎn)70%的城鎮住宅年需求峰值是1200-1300萬(wàn)套，這個(gè)數值在2014年基本達到了，達到了之后就逐步走平、逐步下行�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦表示。
　　劉世錦認為，中國經(jīng)濟正處于由10%左右的高速增長(cháng)向中高速增長(cháng)轉變的過(guò)程中，現在是進(jìn)行時(shí)，不是完成時(shí)，這個(gè)“底”現在還沒(méi)有找到。什么時(shí)候才能完成“探底”？這里有一個(gè)簡(jiǎn)化的分析邏輯。中國的高增長(cháng)主要依賴(lài)高投資，高投資主要包括基礎設施、房地產(chǎn)和制造業(yè)三個(gè)領(lǐng)域的投資。近些年來(lái)，基礎設施占投資比重為20%-25%，房地產(chǎn)為25%左右，制造業(yè)則在30%以上，三項合起來(lái)可以占投資的80%-85%。其中，制造業(yè)投資又直接依賴(lài)于基礎設施投資、房地產(chǎn)投資和出口。所以，中國經(jīng)濟的高增長(cháng)要調整到位，主要是高投資要調整到位。通俗地說(shuō)，也就是出口、基礎設施、房地產(chǎn)這三只“靴子”要相繼落地。
　　目前，基礎設施建設和出口都基本觸底。第一只靴子，也就是基礎設施投資已基本觸底，投資的峰值期在2000年左右。第二只靴子，出口也已經(jīng)落地了，過(guò)去經(jīng)常是20%以上的高速增長(cháng)，以后是5%—10%�，F在就是第三只靴子，也就是房地產(chǎn)，已經(jīng)出現了回落。
　　對此，全國房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)盟執行主席顧云昌也認為，隨著(zhù)中國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，中國的樓市也進(jìn)入新時(shí)代�！皬臄祿�可以看出，2014年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯下行。如果說(shuō)過(guò)去十年到十五年是中國房地產(chǎn)的‘黃金時(shí)代’，那從2014年開(kāi)始這個(gè)時(shí)代已經(jīng)一去不復返，我們吻別了‘黃金時(shí)代’，將迎來(lái)一個(gè)新時(shí)代，我把它叫‘白銀時(shí)代’�！�
　　顧云昌認為，“白銀時(shí)代”的最大標志是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“變態(tài)”，“這個(gè)變態(tài)就是說(shuō)，過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣(mài)方市場(chǎng)，理論上講是供不應求�，F在的市場(chǎng)是買(mǎi)方市場(chǎng)，供大于求，表現出來(lái)庫存大幅增加�！�
　　“不過(guò)，正像李克強總理在達沃斯論壇上講的那樣，在城鎮化過(guò)程中，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求還是長(cháng)期的，雖然已經(jīng)沒(méi)有了住房制度改革、人口紅利爆發(fā)出來(lái)的巨大需求，但是我們還有穩步向前的城鎮化進(jìn)程。城市人口還在不斷膨脹，農村人口不斷向城鎮轉移，將來(lái)已經(jīng)轉移到城市的人口由常住人口會(huì )變成戶(hù)籍人口，變成市民，這會(huì )不斷持續爆發(fā)出對房地產(chǎn)的需求。所以，對住房市場(chǎng)而言，還有一段發(fā)展時(shí)間，還有長(cháng)期的剛性需求�！鳖櫾撇�同時(shí)強調，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅包括住宅市場(chǎng)，還包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，在未來(lái)的“白銀時(shí)代”仍然有很大的發(fā)展空間。
　　顧云昌進(jìn)一步指出，“白銀時(shí)代”與“黃金時(shí)代”相比，有幾個(gè)特點(diǎn)：首先是競爭加劇。許多房子賣(mài)不出去了；其次是洗牌加快。全國原來(lái)有八九萬(wàn)家開(kāi)發(fā)企業(yè)，這幾年每年減少一萬(wàn)家左右。在看到萬(wàn)科、綠地等大型企業(yè)銷(xiāo)售額達到兩千億的同時(shí)，也要看到更多的中小企業(yè)在逐漸被淘汰，消亡。最后是利潤減薄。房地產(chǎn)的利潤一年比一年少，特別是2014年，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)，包括上市公司，為了去庫存采取以?xún)r(jià)換量，所以利潤壓得很低，有的樓盤(pán)幾乎不賺錢(qián)。2015年以后十年，甚至十五年，中國的房地產(chǎn)仍然會(huì )處在這樣的環(huán)境當中，而這樣的態(tài)勢才是真正的房地產(chǎn)新常態(tài)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將加劇

　　近兩年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一個(gè)明顯的特征——分化。在北上廣深等一線(xiàn)城市房子供給依然短缺，房?jì)r(jià)依然堅挺之時(shí)，有些三、四線(xiàn)城市房子已經(jīng)供大于求，出現了嚴重的產(chǎn)能過(guò)剩。
　　該如何看待這種分化？中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )名譽(yù)副會(huì )長(cháng)朱中一表示，房地產(chǎn)的差異性是客觀(guān)現實(shí)。因為房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，地區差異也引發(fā)了房地產(chǎn)的差異。房地產(chǎn)的差異主要是在2010年以后開(kāi)始凸顯，“在一線(xiàn)城市采取了限購、限價(jià)、限貸政策后，大企業(yè)紛紛到三、四線(xiàn)城市去拿地。而三、四線(xiàn)城市的地方政府對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱情日益增加，這些疊加造成了地區差異性拉大。這個(gè)問(wèn)題從地區差異性來(lái)說(shuō)是長(cháng)期的，從消化存量來(lái)說(shuō)也是階段性的�！�
　　顧云昌認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現分化，除了和房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)有關(guān)外，和城鎮化進(jìn)程也密切相關(guān)�！拔覀冋�處在城鎮化的高峰當中，大量的人口往城市涌，凈流入的人口很多，但是土地供應有限，造成了大城市供求關(guān)系緊張。而在中小城市，進(jìn)入的人口并不多，主要是往外走，土地供應量又很多�！�
　　顧云昌將中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“黃金時(shí)代”分為三個(gè)階段：第一階段，從1998年到2003年是起步階段，第二階段，從2003年到2008年是發(fā)展階段，那時(shí)候缺房，需要大量蓋房子，供不應求，房?jì)r(jià)大幅上漲，加上貨幣政策的原因。第三階段，從2008年開(kāi)始，供應量逐步增加的同時(shí)，房?jì)r(jià)往上走�！霸谶@當中，由于采取了寬松的貨幣政策，M2大量增加，導致了大量的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jì)r(jià)大幅上漲。那時(shí)候，盡管需求量很大，但是供應量更大，因為地方政府的土地財政要滿(mǎn)足四萬(wàn)億投資。錢(qián)從哪兒來(lái)？主要靠賣(mài)地，靠土地抵押。2010年以后房地產(chǎn)供應量越來(lái)越多，已經(jīng)蘊藏了很大的問(wèn)題，原有的政策對房地產(chǎn)的影響，在三四線(xiàn)城市已經(jīng)顯現出來(lái)，導致了不同城市的分化。
　　朱中一提出，解決辦法有兩個(gè)：一是各地要減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盲目性，希望地方政府制定住房發(fā)展規劃和保障性住房規劃，引導企業(yè)理性開(kāi)發(fā)。二是強化分類(lèi)調控當中的地方責任，如果這個(gè)工作做好了，地方可能會(huì )逐步消化。
　　朱中一表示，2014年樓市調控政策逐步常態(tài)化，未來(lái)房地產(chǎn)政策將更加尊重房地產(chǎn)發(fā)展規律和地區差異性實(shí)際，逐步建立分類(lèi)調控，分級施政的房地產(chǎn)調控體系。2013年起實(shí)施的分類(lèi)調控已取得了一定的成效。下一步，應進(jìn)一步明確分類(lèi)調控的內容，中央政府、省級政府及市、縣政府在分類(lèi)調控中的職責，特別應賦予市、縣政府更多的權限與責任，同時(shí)應明確地方政府在分類(lèi)調控中的底線(xiàn)。

　　房地產(chǎn)回溫需金融政策支持

　　展望2015年及今后一段時(shí)間，劉世錦指出，從全國來(lái)講，房?jì)r(jià)有一定幅度的回落，但房?jì)r(jià)從來(lái)不是全國性的特征，而是區域性的特征。房地產(chǎn)的回落，到底是短期之內快速落到底還是在波動(dòng)中逐步回落，現在還吃不準。從國際經(jīng)驗來(lái)看，這兩種情況都有，中國到底是什么形態(tài)，還需要關(guān)注。高投資、高增長(cháng)觸底時(shí)間，估計還有一、兩年的時(shí)間，最多不超過(guò)三年。
　　顧云昌判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在軟著(zhù)陸，離底不太遠了，在2015年靴子落地是可能的，而且可能就在年底的時(shí)候。
　　“如果說(shuō)舊常態(tài)最主要的任務(wù)是壓房?jì)r(jià)，增加住房供應，遏制投資投機需求。那么，到了新常態(tài)，如果繼續沿用這樣的方法顯然錯了，舊常態(tài)時(shí)候買(mǎi)的船票上不了新常態(tài)的船了。我們現在的主要任務(wù)是穩定住房消費�！�
　　從住房消費來(lái)看，2014年老百姓購買(mǎi)住房的數量比2013年下降了7%-8%，如果說(shuō)我們在2015年能夠在2014年的基礎上不再繼續下滑，保持2014年的狀態(tài)，甚至有所回升，是否意味著(zhù)住房消費就基本穩定下來(lái)了，就是我們的投資增長(cháng)不至于出現大幅度下滑，整個(gè)市場(chǎng)平穩下來(lái)了，這是屬于市場(chǎng)靴子落地的過(guò)程。
　　從統計數字顯示和市場(chǎng)表現來(lái)看，在央行9.30新政出臺后，經(jīng)過(guò)前一段各地的松綁和央行、國務(wù)院的松綁，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，特別是一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走穩，或者說(shuō)下滑的勢頭開(kāi)始抑制。房?jì)r(jià)的環(huán)比下降幅度也在減緩，投資增長(cháng)的下滑速度也在減緩，所以有理由認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在軟著(zhù)陸的過(guò)程中，也可能在今年年底能夠軟著(zhù)陸。
　　顧云昌指出，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷要看兩個(gè)坐標：第一個(gè)是時(shí)間坐標，第二個(gè)是城市坐標。根據這兩個(gè)坐標分析，基本是看穩2015。
　　看穩中有兩種判斷，一種判斷認為，根據這一輪市場(chǎng)變化，2015年年中，特別是到了三季度整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )止跌回穩，也可能在2016年將是一個(gè)好的年份。依據是2014年開(kāi)發(fā)商拿地數量減少14%，新開(kāi)工面積下降14%，這兩個(gè)下降意味著(zhù)2015年下半年以后的供應量不會(huì )像過(guò)去那么高�！吧倌玫厣匍_(kāi)工了，但需求經(jīng)過(guò)這一段預期改變而上升，會(huì )造成市場(chǎng)供求關(guān)系的相對平穩。2015年下半年，特別是三季度以后好轉的可能性很大，2016年會(huì )比較穩定�！�
　　第二種判斷認為，現在的庫存很大，待售面積已經(jīng)達到16億平方米，特別是那些中小城市，前幾年拼命拿地，沒(méi)有規劃的中小城市庫存量非常大，所以2015年，甚至2016年是消化庫存的一年，這些城市房地產(chǎn)要想起來(lái)不太容易。
　　“綜合起來(lái)，我認為在大城市，特別是一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市，2015年年中往上走，回升走穩的可能性很大。有些中小城市，速度慢一點(diǎn)，但總體上來(lái)說(shuō)也會(huì )看穩，等待住房市場(chǎng)穩定下來(lái)了，靴子就落地了。其實(shí)金融和房地產(chǎn)的關(guān)系非常密切，2013年中國的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增長(cháng)26%，個(gè)人住房抵押貸款增加了33%，去年個(gè)人住房抵押貸款負增長(cháng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額下降了6%、7%。我認為，金融決定市場(chǎng)的冷熱，所以金融政策對房地產(chǎn)的作用太大了，如果我們的貨幣政策相對寬松些，真正把首套房利率進(jìn)一步降下來(lái)，房地產(chǎn)回升回暖，對穩定住房消費更有用。所以我更大的希望是寄托在貨幣政策，金融環(huán)境的變化上�！�
　　朱中一認為，2015年的貨幣政策可能也會(huì )比2014年寬松一點(diǎn)。但是因為國家層面明確了不會(huì )采取大水漫灌的政策，所以會(huì )有所傾斜。
　　從銷(xiāo)售情況來(lái)看，一、二線(xiàn)城市可能會(huì )企穩，三四線(xiàn)城市沒(méi)有把握。那么大的庫存量怎么消化？企業(yè)的資金越來(lái)越緊張怎么辦？今年三、四線(xiàn)城市，尤其是中小企業(yè)，優(yōu)勝劣汰的步伐會(huì )加快。此外，一些新的業(yè)態(tài)和一些有潛力的企業(yè)還是有機會(huì )的，比如住宅市場(chǎng)上的新業(yè)態(tài)，旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)。中國的城鎮化正在進(jìn)行，市場(chǎng)需求還是有的。一些企業(yè)需要調整布局，企業(yè)的結構調整中，有一些業(yè)態(tài)也在調整，產(chǎn)品也在調整，去年比較強調的是剛需，現在改善性需求的比例會(huì )比較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)還有文章可以做，甚至還可有較大的文章可做。