政府回購商品房充當保障房。這是消化庫存、保障民生之舉，本質(zhì)上是政府繼土地市場(chǎng)后在開(kāi)發(fā)市場(chǎng)入市托市，充當房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標。

　　1月24日，福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(jiàn)(試行)》，此前1月6日，住建部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導意見(jiàn)》，鼓勵開(kāi)發(fā)商售轉租、地方回購商品房。1月20日，住建部部長(cháng)陳政高表態(tài)，房地產(chǎn)庫存高企的三、四線(xiàn)城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要。

　　有兩大要點(diǎn)值得關(guān)注。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉變盈利模式，從開(kāi)發(fā)出售轉向租售并舉，住建部政策明確“支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì )出租，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉變”，這不僅意味著(zhù)盈利模式的轉變，也是盈利水平的長(cháng)期下降。

　　貨幣上升周期、房地產(chǎn)牛市周期，開(kāi)發(fā)商出售房地產(chǎn)可以獲得不菲的回報，甚至捂盤(pán)惜售直接獲得資產(chǎn)品價(jià)格大幅上升的收益。2005年福州市物價(jià)局一份讓市場(chǎng)沸沸揚揚的調查顯示，開(kāi)發(fā)商利潤率平均約50%，最低約20%，最高超過(guò)90%，這當然引起反彈，開(kāi)發(fā)周期、隱性成本不清晰，也沒(méi)有計入低谷時(shí)期的風(fēng)險。

　　保守估計，房地產(chǎn)牛市周期利潤率在20%左右，但到熊市周期利潤率可能只有3%，甚至有的開(kāi)發(fā)商還要虧本經(jīng)營(yíng)。政府鼓勵開(kāi)發(fā)商從出售轉為租售并舉，租金回報率長(cháng)期維持在5%已經(jīng)算比較好，通常房屋供給比較穩定，而租金上下起伏較大。以南昌為例，根據搜房網(wǎng)數據，2014年12月南昌新售商品房均價(jià)為每平方米8850元，平均租金為每月每平方米22.66元，不算物業(yè)管理費，如果是個(gè)人投資者，租金年化回報率在3%左右，還不如去銀行存5年定期存款。對于開(kāi)發(fā)商而言，還要加上土地、融資、人力等成本，這樣的收益是不可接受的。

　　政府鼓勵開(kāi)發(fā)商從投資、出售轉向出租，是逼著(zhù)開(kāi)發(fā)商承認盈利模式的轉變，承認市場(chǎng)的嚴冬已經(jīng)到來(lái)。

　　如果是政府回購商品房充當保障房，情況略好，但也好不到哪里去。以安徽蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶(hù)區改造約1.3萬(wàn)戶(hù)，其中回購商品房充當棚戶(hù)區的安置房高達45%。蕪湖市政府以“團購”的價(jià)格從開(kāi)發(fā)商手中回購商品房用于棚戶(hù)區改造的安置房，只能選擇2007年以后建設的建筑面積不超過(guò)120平方米的商品房。若回購商品房充當公開(kāi)配售的保障房實(shí)行不完全產(chǎn)權，由政府持有30%產(chǎn)權，被保障人員持有70%產(chǎn)權，若回購商品房充當定向安置房，如棚改中的安置房，實(shí)行完全產(chǎn)權，即被安置人員擁有100%的產(chǎn)權。

　　政府收購時(shí)的價(jià)格是當時(shí)市場(chǎng)所能出的最低價(jià)格，可能低15%到20%左右，如福州業(yè)內開(kāi)發(fā)商透露，2014年該市就有幾個(gè)商品房項目被政府回購作為保障房，價(jià)格也差不多低于市價(jià)15%。這一價(jià)格如果能為市場(chǎng)托底是個(gè)好事，不過(guò)，由于房地產(chǎn)價(jià)格大幅下挫，政府托的就不是剛性底，曾經(jīng)出現過(guò)政府托底購買(mǎi)的保障房?jì)r(jià)格還高于周邊樓盤(pán)的現象，原因就是市場(chǎng)價(jià)格的大幅下滑。

　　在具體的操作中，對于政府而言面臨諸多選擇，現在受共有產(chǎn)權等因素影響，經(jīng)濟適用房尋租現象等消失，但政府的尋租空間變大，收購時(shí)選擇哪個(gè)樓盤(pán)，以什么樣的價(jià)格收購，如果暗箱操作，極易滋生腐敗，在保障房可憐的經(jīng)費上拔毛。選擇的程序與透明就成為最重要的環(huán)節，本質(zhì)上，這就是政府采購。

　　回購商品房充當保障房，聽(tīng)起來(lái)很美，但對房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )起根本作用。