上周，央行宣布降低存款準備金率，但這一利好措施并未給股市帶來(lái)刺激，隨著(zhù)“降準”政策繼續發(fā)酵，反而有關(guān)樓市的輿論發(fā)生了變化，一些人對降準刺激樓市活躍抱了不小的期望。但筆者以為，“降準”源于我國貨幣供應機制生變，主要應對結構性通貨緊縮，本次“降準”無(wú)關(guān)樓市興衰，加快去庫存仍是今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要挑戰。

　　央行重啟“降準”并非偶然，主要因為當前我國貨幣供應機制已發(fā)生重大變化。去年第四季度，國際收支的資本和金融項目逆差急劇增加，國際儲備資產(chǎn)減少1844億元人民幣，市場(chǎng)預期美元指數將有兩位數漲幅空間，我國資本外流壓力明顯增加。這種變化，使我國外匯占款在基礎貨幣供應中的作用下降，為存款準備金率調整提供了空間。

　　可見(jiàn)，本次“降準”更多的是對貨幣供應機制結構性變化的修復，并不意味著(zhù)穩健貨幣政策方向出現重大調整。針對經(jīng)濟金融形勢變化靈活進(jìn)行貨幣政策操作，是對中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的 “松緊適度”貨幣政策的最好詮釋。貨幣政策無(wú)論是使用總量工具，還是使用價(jià)格工具，既可能是宏觀(guān)經(jīng)濟金融條件變化所觸發(fā)，也可能是主動(dòng)調控、積極作為。但歸根結底，穩健貨幣政策就是要為宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)力積聚創(chuàng )造一個(gè)適宜的貨幣金融環(huán)境。

　　“降準”將利好宏觀(guān)經(jīng)濟穩定增長(cháng)。當前全球經(jīng)濟仍在弱平衡中艱難復蘇，一些經(jīng)濟疲弱的國家相繼調整貨幣政策，我國宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力也明顯增大，已經(jīng)出現了結構性通貨緊縮的跡象，影響到了宏觀(guān)經(jīng)濟穩定增長(cháng)。據測算，本次“降準”將釋放6000億元以上的流動(dòng)性，顯著(zhù)改善金融機構貸款能力，而去年末非對稱(chēng)降息導致存貸利差收窄，也將刺激金融機構放貸積極性，有助于實(shí)體經(jīng)濟融資成本回落。同時(shí)，此次“降準”還強調定向滴灌，推動(dòng)經(jīng)濟結構加快調整。

　　本次“降準”操作無(wú)關(guān)樓市運行。雖然貨幣環(huán)境變化與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，但本次“降準”很難稱(chēng)得上是樓市利好。對貨幣供應機制結構性變化的修復，表明了不太可能會(huì )向整個(gè)經(jīng)濟大幅“注水”，政策目標也顯然不是刺激已顯疲軟的樓市。而“降準”對貨幣供應總量與結構的變化，存在復雜的傳導機制，最終能夠多少利好樓市不得而知。從根本上講，決定樓市興衰主要還是市場(chǎng)有效需求。由于過(guò)去十多年，我國居民購買(mǎi)能力已經(jīng)過(guò)度透支，房?jì)r(jià)已經(jīng)明顯偏離居民收入和市場(chǎng)租金，導致未來(lái)住宅需求增長(cháng)動(dòng)力不足。我國已經(jīng)徹底離開(kāi)住宅短缺時(shí)代，巨大住宅庫存已經(jīng)橫亙面前，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要從增量住宅需求向存量住宅優(yōu)化轉移，住宅品質(zhì)建設將會(huì )得到市場(chǎng)更多認可。隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)全國統一登記制度實(shí)施，朦朧中的房產(chǎn)稅越行越近，對投資性置業(yè)已產(chǎn)生重大影響。

　　綜合來(lái)看，制約我國房?jì)r(jià)上漲的因素不會(huì )因為“降準”而消失，而市場(chǎng)有效需求不足、房地產(chǎn)投資價(jià)值回落、居民購買(mǎi)力過(guò)度透支、住宅庫存規模巨大等現實(shí)問(wèn)題相互交織綜合影響，決定了今年我國房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨調整壓力。如何利用當前有利時(shí)機，加快銷(xiāo)售、消化庫存，是今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的主要挑戰。

　　新年以來(lái)，我國一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)非�；钴S，新地王再次刷新紀錄，樓市回暖預期增強。從數據看，2015年1月份全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格在經(jīng)歷連續8個(gè)月下跌后環(huán)比微漲0.21%。其中，北京、上海等十大城市新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.59%;北京環(huán)比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位。盡管如此，新建住宅價(jià)格環(huán)比上升，更多是前期拿地成本過(guò)高，實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤空間已經(jīng)收縮。而從市場(chǎng)成交看，更具代表性的二手房平均價(jià)格在環(huán)比下降，反映出樓市運行的不確定性。據中國指數研究院對二手住宅活躍樣本的調查，2015年1月，北京等十大城市主城區二手住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.53%，同比下跌2.41%。二手住宅交易價(jià)格更能反映樓市人氣，也更具有代表性。應該看到，二手住宅交易價(jià)格環(huán)比下跌，表明一線(xiàn)樓市回暖還需謹慎觀(guān)察。