一般認為，流動(dòng)性增加時(shí)期，股市和樓市都會(huì )出現上揚，例如2005~2007年、2009年以及2012年12月~2013年一季度。但是，在同樣的流動(dòng)性環(huán)境下，二者也會(huì )出現“背離”。例如，2010年~2013年，社會(huì )融資總規模年均漲幅在20%左右，但這一時(shí)期股市陷入漫漫熊途，而房?jì)r(jià)卻迎來(lái)史上最大漲幅。再如，2014年下半年以來(lái)，傳統貨幣投放和工具創(chuàng )新不斷，股市迎來(lái)“瘋�！毙星�，但房?jì)r(jià)卻一路下跌。
綜合目前經(jīng)濟形勢看，
2015年貨幣政策將比2014年更加寬松。央行在2014年四季度貨幣政策執行報告中表示，“要增強主動(dòng)提供基礎貨幣的能力，更加注重松緊適度”，這意味著(zhù)，不管是傳統的公開(kāi)市場(chǎng)凈投放、創(chuàng )新工具，還是降準、降息、貨幣政策寬松的頻率和力度上將會(huì )比2014年更甚。那么，在新一輪貨幣政策寬松下，股市和樓市在2015年共舞于“牛市”之中，還是再現“背離”?
先看股市。降準“股市必定漲”的心理預期落空了，這其中既有監管因素，也有資金供需的因素，但更為重要的是，改革驅動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟回升的信號暫未出現，股市不可能在實(shí)體經(jīng)濟疲軟的框架內一直“牛下去”。上證綜指在3400點(diǎn)下方徘徊一個(gè)月，正是前景迷茫的情況下多空雙方博弈的結果。
再看樓市。盡管?chē)医y計局的房?jì)r(jià)指數跌幅收窄，一線(xiàn)城市開(kāi)始回暖，但截止到2014年12月，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數連續8個(gè)月下跌，68個(gè)城市房?jì)r(jià)下跌;全國商品房待售面積6.2億平方米，同比增長(cháng)21%，比2011年增長(cháng)了1.3倍;35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為14.3個(gè)月，全國消化周期更長(cháng)。另外，2014年樓市“暖冬”勢頭減弱，2015年1月份的成交量環(huán)比12月整體下滑了20%以上，重點(diǎn)城市則下降30%以上。
因此，在新一輪貨幣寬松時(shí)期，股市和樓市會(huì )不會(huì )呈現史上從來(lái)沒(méi)有過(guò)的“雙熊”的局面?筆者認為，這一概率比較小。今年1月中旬以來(lái)，股指近10%的下跌，主要原因就在于管理層打擊非法和過(guò)度的杠桿融資。打擊杠桿操作，盡管短期內會(huì )減少流入資金，讓股指承壓，但從中長(cháng)期看，財稅、金融、國企、政府職能、打破壟斷等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不僅已經(jīng)破題，而且“開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭”，這將釋放巨大的改革紅利，驅動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟盈利能力回升，帶來(lái)股指繼續修復的機會(huì )。若改革紅利疊加盈利拐點(diǎn)能夠兌現，真正的牛市行情是壓不住的，哪里有壓力，哪里就有反彈。近期調整既是打擊投機的過(guò)程，也是釋放利空的過(guò)程，2015年的“慢�！毙星橛型絹�(lái)。
從美國、日本、香港以及前兩個(gè)流動(dòng)性寬松時(shí)間的中國股市和樓市之間的規律看，股市和樓市走向正相關(guān)，樓市滯后股市4~12個(gè)月。正相關(guān)在于兩者共同受流動(dòng)性的影響。以美國為例，金融危機后，狹義貨幣M1的增速從2008年9月份的2%上升到2009年1月份的19%，創(chuàng )22年新高，這是推動(dòng)道指反彈和房?jì)r(jià)在隨后去泡沫并在2012年回升的主要動(dòng)力;同樣，日本和香港的M1增速，則分別在1989年和1997年快速下降，這成為促發(fā)股市和樓市調整的主要原因。
樓市變動(dòng)之所以滯后股市4~12個(gè)月，一是因為樓市的資產(chǎn)屬性和流動(dòng)性較股市差，股市對流動(dòng)性的彈性(敏感性)比樓市更強。資金面一旦變化，股市立即反應，但樓市從市場(chǎng)預期變化到成交量回升，再到房?jì)r(jià)變化的周期較長(cháng);二是與股市或樓市的結構性問(wèn)題有關(guān)。當股市存在嚴重的體制性問(wèn)題障礙，或樓市過(guò)分透支需求，存在嚴重泡沫，則當股市(樓市)開(kāi)始回升市，樓市(股市)將仍舊處于去泡沫或調整的過(guò)程。
2014年7月份以來(lái)，之所以出現“股牛樓熊”的背離行情，就在于樓市在2009~2013年年均20%左右的量?jì)r(jià)“瘋長(cháng)”，積累了大量的泡沫，即使是限購退出、限貸松綁、各地救市不斷，也無(wú)法阻止庫存攀升的局面。同樣，2010~2013年“股熊樓�！钡谋畴x皆因結構性。
“股熊”一是因為產(chǎn)能過(guò)剩、改革進(jìn)展小，二是經(jīng)濟處于“三期疊加”痛苦階段，三是剛性?xún)陡恫黄�，全社�?huì )無(wú)風(fēng)險收益率居高不下。這一時(shí)期，樓市之所以火熱，主要原因在于改革無(wú)法突破，新經(jīng)濟無(wú)法“破繭”，不得不依賴(lài)房地產(chǎn)和基建，政府對房地產(chǎn)隱性擔保使得社會(huì )資金流向樓市。
今年1月5日，地方政府性債務(wù)甄別截止，新《預算法》已啟動(dòng)實(shí)施，地方債務(wù)緊約束效應顯現，剛性?xún)陡哆M(jìn)一步打破，無(wú)風(fēng)險收益率下降，風(fēng)險偏好上升，流動(dòng)性驅動(dòng)和估值修復的“牛市”行情開(kāi)啟。對樓市而言，盡管投資于樓市的產(chǎn)業(yè)資金回歸“正業(yè)”，但在去除行政干預，不再承擔工具功能后，將真正迎來(lái)行業(yè)本色做主的新時(shí)代。城鎮化在推進(jìn)，剛性需求仍舊存在;存量房屋質(zhì)量和公共配套較差，改善性需求潛力巨大;個(gè)性化、差異化消費時(shí)代帶來(lái)，樓市結構性機會(huì )不容忽視。從前面分析看，二者正相關(guān)且樓市運行滯后于股市4~12個(gè)月，股市從去年7月份見(jiàn)底回升，樓市去年10月份開(kāi)啟“暖冬”行情，作為風(fēng)向標的重點(diǎn)城市率先回暖，似乎驗證了這一規律，2015年股市樓市“雙�！笨善�。
