人氣明顯“降溫”的中國樓市，又迎來(lái)了被稱(chēng)為史上最重磅政策——《不動(dòng)產(chǎn)統一登記條例》即將實(shí)施。各大媒體紛紛認為，條例的實(shí)施將給樓市造成恐慌，其理由有二：一是將加重官員和富豪們“拋盤(pán)”舉動(dòng)，短期內樓市供過(guò)于求的局面進(jìn)一步失衡;二是條例實(shí)施將為房產(chǎn)稅全面征收掃平障礙，未來(lái)樓市保有成本將大幅度提升，進(jìn)而影響供需。

　　2007年實(shí)施的《物權法》已將不動(dòng)產(chǎn)統一登記的規定明確在列。其后，管理部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)統一登記立法和實(shí)施的每一步動(dòng)作，不僅引起股市的波動(dòng)，而且對于居民購房置業(yè)和市場(chǎng)預期，都會(huì )產(chǎn)生沖擊。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統一登記以及《條例》的實(shí)施，其目的是為了什么、對未來(lái)樓市運行格局有何種沖擊等等，需要做深入的剖析。

　　《物權法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)“物權法定、公示公信”的明確規定，是不動(dòng)產(chǎn)統一登記的法理基礎。說(shuō)白了，不動(dòng)產(chǎn)物權不像其他可以移動(dòng)的私人財產(chǎn)那樣可以通過(guò)占有顯示“這個(gè)財產(chǎn)是張三的”，必須根據登記機構登記簿的記載來(lái)確定“到底是不是張三的”。例如，不能因為張三住在某一棟房屋里面或有該房屋的鑰匙，就認為他是這個(gè)房屋的主人，因為他很可能是房屋的租客，或僅僅是替主人臨時(shí)看守房屋的人;同樣，不能因張三欠了債不還，債主就可以將抵押房產(chǎn)拿去拍賣(mài)，而是需要雙方到登記機構辦理產(chǎn)權重新登記的手續。

　　另外，不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權內容遠比我們想象的要復雜。一般來(lái)說(shuō)，夫妻可能共同對房屋享有產(chǎn)權，但其中任何一人都可以將自己的產(chǎn)權部分轉讓出去，而房子卻無(wú)法分割。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權包含坐落、面積、朝向、層數、結構等多個(gè)自然屬性，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際權利狀況分為所有權、用益物權和擔保物權等，不同的權利內容，其經(jīng)濟價(jià)值不同。只有通過(guò)登記，將不動(dòng)產(chǎn)上述內容記載于登記簿上，并頒發(fā)權利證書(shū)，才可以確認不動(dòng)產(chǎn)權利人、權利內容、權利狀態(tài)，相應的經(jīng)濟價(jià)值才能明確，侵權和糾紛也就少了。

　　所以，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統一登記，根本目的就在于保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護不動(dòng)產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權。在現代社會(huì )，不動(dòng)產(chǎn)一般占據老百姓50%~80%的財產(chǎn)份額，對如此大宗財產(chǎn)，如果沒(méi)有完善的登記制度，不僅產(chǎn)權保護的效果比較差，而且通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權來(lái)實(shí)現轉讓、抵押、證券化等財富變現或增值的可能性就較低。

　　條例實(shí)施會(huì )不會(huì )引發(fā)官員大面積“拋盤(pán)”?事實(shí)上，涉房貪腐官員在公務(wù)員、國有企事業(yè)管理隊伍中的比例不大，而不動(dòng)產(chǎn)統一登記的目的也并非是為了反腐，反腐充其量只是不動(dòng)產(chǎn)統一登記的“副產(chǎn)品”。另外，從《條例》發(fā)布到信息系統建設和整合，再到運轉和利用信息平臺，無(wú)法一蹴而就。此前媒體報道的所謂官員“拋盤(pán)”內容，很大程度上是少數中介宣傳某些物業(yè)的賣(mài)點(diǎn)罷了。當然，確實(shí)存在公務(wù)員通過(guò)親戚或信賴(lài)的朋友來(lái)賣(mài)房的現象，但這畢竟是個(gè)案，對供求關(guān)系影響有限。

　　另一個(gè)擔憂(yōu)就是，房產(chǎn)登記將使得對存量房產(chǎn)征稅走向“實(shí)施的前臺”。統一登記無(wú)疑是對存量房屋征稅的前提，但目前征收房產(chǎn)稅還存在法律爭議。而且，從《條例》發(fā)布到開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統一登記，再到征收房產(chǎn)稅，需要很長(cháng)的時(shí)間，涉及立法、評估、范圍、稅收豁免等多個(gè)事項和環(huán)節，目前還未進(jìn)入立法程序，房產(chǎn)稅的開(kāi)征不是很快就能實(shí)現的。即便征收房產(chǎn)稅，也會(huì )有稅收豁免的存在，比如人均可以得到一定免稅面積或免稅的住房套數。這其中，也涉及戶(hù)籍制度的問(wèn)題，比如為了增加免稅面積而增加家庭人口數，從而使得大部分人群在稅收豁免范圍內，房產(chǎn)稅征收效果很難確保。

　　從短期看，《條例》的實(shí)施僅僅表明我國市場(chǎng)經(jīng)濟的基礎設施建設又邁出了重要一步。中短期內，這項工作的重點(diǎn)將放在信息系統建設、法制建設，距離不動(dòng)產(chǎn)統一登記還有較長(cháng)的路要走，條例實(shí)施不會(huì )實(shí)質(zhì)性影響到樓市供求。長(cháng)遠來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)統一登記能夠摸清房產(chǎn)“底數”，未來(lái)住房如何供應、住房政策、城市規劃如何制定，就更加“靠譜”了，樓市也將告別過(guò)去無(wú)規律運行、人為干預過(guò)重，進(jìn)入自身市場(chǎng)規律決定命運的正常時(shí)期。另外，住房作為老百姓最大宗財產(chǎn)，掌握了居民的財產(chǎn)情況，社會(huì )保障政策、稅收政策的制定和執行，也就更加有章可循了。更為重要的是，不動(dòng)產(chǎn)擁有者、交易雙方的合法權益也就能夠得到保障，不動(dòng)產(chǎn)抵押、轉讓、證券化等新的衍生價(jià)值也就體現出來(lái)了。從這個(gè)角度看，條例實(shí)施更不應該造成樓市恐慌。