很明顯，此次降息的基本邏輯與上次相似，通縮和經(jīng)濟下行壓力大是主因。預計2月份的物價(jià)數據繼續低迷，CPI可能繼續在1%以?xún)�、PPI跌幅或接近4%，企業(yè)實(shí)際承擔的融資成本進(jìn)一步上升。同時(shí)，呈現給管理層看的1~2月宏觀(guān)經(jīng)濟數據(初值)或將證實(shí)實(shí)體經(jīng)濟面臨下行壓力進(jìn)一步加大。那么，對于年初提出的一季度經(jīng)濟實(shí)現良好開(kāi)局，并為全年經(jīng)濟工作首要任務(wù)——“保持經(jīng)濟穩定增長(cháng)”打好頭炮來(lái)說(shuō)，需要發(fā)揮貨幣政策逆經(jīng)濟風(fēng)向調節的基本原則，延續此前降準降息式的寬松在情理之中。

　　此前，盡管存在降息會(huì )進(jìn)一步抬升預算軟約束企業(yè)杠桿率、惡化經(jīng)濟結構失衡、加重未來(lái)結構調整的難度等顧慮，但周小川1月底在達沃斯論壇上仍指出，“貨幣政策屬于總量政策，不解決結構問(wèn)題，央行會(huì )致力保持貨幣供應穩定，但經(jīng)濟是不斷變化的，央行有時(shí)向市場(chǎng)注入流動(dòng)性，有時(shí)收緊流動(dòng)性”。這事實(shí)上為本次降息打下了伏筆，即降低債務(wù)負擔、緩解惜貸情緒、增加信貸投入。

　　本次降息并非奔著(zhù)樓市去，但與樓市關(guān)系密切。2013年之前，通過(guò)抵押物價(jià)格上升和預期的財富效應，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是驅動(dòng)信貸投放的主要因素，也是實(shí)體經(jīng)濟(房地產(chǎn)上下游)債務(wù)加杠桿、擴張產(chǎn)能的間接驅動(dòng)因素。但是，2013年以后，出于調結構和防風(fēng)險的考慮，國家開(kāi)始去杠桿、去產(chǎn)能、控債務(wù)，收緊流動(dòng)性供給是主要手段，M2增幅一下子下降近10個(gè)百分點(diǎn)。再加上2014年開(kāi)始，房地產(chǎn)供求格局開(kāi)始轉向，城鎮家庭擁有住房達到1套/戶(hù)，房地產(chǎn)待售庫存攀升，房地產(chǎn)驅動(dòng)信貸投放的機制開(kāi)始逆轉。

　　也就是說(shuō)，2013年以后的樓市調控下半場(chǎng)，整個(gè)情形完全反過(guò)來(lái)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)下調和流動(dòng)性收緊，對信貸投放、實(shí)體經(jīng)濟債務(wù)擴張、產(chǎn)能擴張產(chǎn)生了較大的壓力。但此時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟和地方政府在上半場(chǎng)累積的債務(wù)水平已經(jīng)達到了非常高的水平，對企業(yè)運營(yíng)甚至是債務(wù)的償還來(lái)說(shuō)，負債端“斷奶”的沖擊太大了。因此，需要確保房地產(chǎn)不會(huì )出現快速下滑，避免對銀行資產(chǎn)質(zhì)量和貸款意愿形成沖擊，出現壞賬與銀行信貸緊縮的循環(huán)，惡化退縮和經(jīng)濟下滑。

　　因此，2014年以來(lái)的樓市政策，無(wú)論是去除行政干預(退出限購)，還是放松二套房貸杠桿和降低購房成本(如降息和公積金新政)等，都意在保持房地產(chǎn)供需能在2013年的歷史最高位(如開(kāi)發(fā)投資9萬(wàn)億元、銷(xiāo)售達到13億平方米)上徘徊或緩慢下滑，而非快速下滑。但是，由于銀行惜貸，再加上活期存款理財化、對公存款同業(yè)化，銀行資金來(lái)源成本大幅度攀升，不僅銀行徹底拋棄了非資質(zhì)和二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，而且個(gè)人住房抵押貸款利率也一再攀升。

　　這就是為什么，即便2014年9月底央行重磅推出“房貸新政”，貨幣政策趨于寬松，但房貸利率依舊居高不下。目前，首套房貸利率在基準利率的0.95倍左右，二套房貸利率在基準利率的1.1倍左右，與去年四季度末差別不大，這是樓市繼續疲軟的主要原因。

　　2014年樓市“暖冬”或將無(wú)法順延至今年“小陽(yáng)春”，盡管有房企降價(jià)動(dòng)力減弱、股市分流購房資金，甚至是春節等影響，但更多的卻是，基于投鼠忌器的考慮(怕繼續寬松再次刺激資本市場(chǎng)“瘋�！�)，2015年以來(lái)，央行貨幣政策放棄了2014年四季度以來(lái)的激進(jìn)風(fēng)格而選擇“沉默”;另外，房貸成本居高不下，制約了剛性需求和改善性需求入市。

　　目前，樓市供求格局、市場(chǎng)預期已經(jīng)完全不同于過(guò)去，重點(diǎn)城市可售住房總量同比增長(cháng)30%以上，其他城市庫存量更大，即便降準降息，樓市也不大可能出現過(guò)去“一有刺激便火爆”的局面。但是，再次降息有助于形成繼續降息的預期，房貸成本不斷下降，激勵剛需和改善性需求積極入市。

　　更為重要的是，若樓市需求能夠保持穩定而不是快速下滑，一方面會(huì )夯實(shí)重點(diǎn)城市樓市回升局面，并帶動(dòng)全國樓市企穩，確保房地產(chǎn)去庫存順利實(shí)現;另一方面，需求穩定和庫存消化后，新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資在高位上呆得更久一些，實(shí)體經(jīng)濟增速至少不會(huì )快速下滑;最后，整體樓市穩定，將通過(guò)“安全墊”效應，使得銀行存量貸款質(zhì)量(60%的貸款以不動(dòng)產(chǎn)為抵押)不會(huì )出現下滑，不僅銀行惜貸的情緒會(huì )得到緩解，而且將會(huì )增加貸款對于實(shí)體經(jīng)濟的支持。