公積金改革任重道遠，一次“喊話(huà)”解決不了問(wèn)題，“舊調重彈”也不奇怪。
近日，住建部部長(cháng)陳政高表示，要增加公積金貸款額度，采取公積金跨省、跨市異地支取使用，這被認為是呼之欲出的樓市一攬子政策射出的“第一支箭”。事實(shí)上，這支箭并不新穎，因為在2014年10月9日，住建部等三部委發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(建金〔2014〕148號)中，這些內容就已經(jīng)有了。
之所以老調重彈，就是因為政策執行得不好!李克強總理今年“兩會(huì )”上提出的“鼓勵自住和改善性住房消費”，也是2014年9月29日“央四條”的核心內容。而建金〔2014〕148號文在9天后發(fā)布，也是為了落實(shí)“央四條”。因為，在管理層看來(lái)，回歸住房消費品的本源，要降低住房成本，而首當其沖的就是要降低貸款成本。但2014年以來(lái)，銀行資金來(lái)源成本上升，住房貸款收益低，不受銀行待見(jiàn)。即便管理層幾次“隔空喊話(huà)”，銀行還是無(wú)動(dòng)于衷。
看著(zhù)“睡大覺(jué)”的公積金不用，卻逼著(zhù)銀行去發(fā)放低利率的住房貸款，這怎么可行?再說(shuō)，銀行早已市場(chǎng)化了，不能怪怨人家拋棄低成本房貸。完全可以另辟蹊徑，在公積金身上“打主意”。截至2014年3月，全國公積金繳存總額6.47萬(wàn)億元、沉淀的余額就有3.27萬(wàn)億元。也就是說(shuō)，全國范圍內公積金閑置的比例高達50%，而目前存量個(gè)人住房貸款也僅僅才10萬(wàn)億元，閑置公積金相當于存量房貸的1/3強。
公積金不僅規模足夠很大，更重要的是成本很低。目前，5年期以上公積金貸款利率僅為4%，比同期商業(yè)房貸利率低了近50%。降低購房成本，促進(jìn)自住和改善性住房消費，還有什么比公積金貸款更合適的呢?但是，符合政策導向、利于開(kāi)發(fā)商去庫存、可有效降低購房成本，緣何公積金新政執行的不好呢?
公積金最大的問(wèn)題是貸款額度不足。一般來(lái)講，夫妻兩個(gè)人公積金貸款的最高額度也就90萬(wàn)元。如果按首付三成計算，僅能夠買(mǎi)價(jià)值130萬(wàn)元或50平米左右的房子，這哪里能夠支持自住性和改善性住房需求嘛!因此，額度不足，在現實(shí)中的反應，就是老百姓不得不選擇“公積金+商業(yè)貸款”的組合貸款模式，或者轉向商業(yè)貸款，貸款成本并沒(méi)有降下來(lái)多少。
而且，由于程序冗長(cháng)、手續繁瑣、回款太慢，開(kāi)發(fā)商不愿意幫忙，一個(gè)項目可能只有少數幾個(gè)指標的公積金貸款。同時(shí)，銀行趕著(zhù)發(fā)放商業(yè)性住房貸款，也不愿意做公積金貸款業(yè)務(wù)，一來(lái)收益低，沒(méi)動(dòng)力;二來(lái)公積金貸款發(fā)放多了，低成本對公存款就少了。因此，你要申請公積金貸款，開(kāi)發(fā)商告訴你等吧，商業(yè)貸款立馬可放，但成本很高�？磥�(lái)，天下真的沒(méi)有免費的午餐。
大家也許要問(wèn)，為何不提高公積金貸款額度呢?原因很簡(jiǎn)單，大城市公積金池子里的錢(qián)經(jīng)常不夠用。越大的城市，申請公積金貸款的人越多、買(mǎi)房后提取公積金的人也越多、套取公積金的人也越多。每到房?jì)r(jià)上漲快的時(shí)候，公積金池子中的水位隨時(shí)就會(huì )“告急”。以廣州為例，廣州公積金2014年度結余-29.84億元。2014年11月底，共積壓了9300多筆總共金額高達45.6億元的公積金貸款申請，現在還在審批，一排就要大半年、一年甚至一年半。因此，廣州在2014年3月采取控制單筆貸款額度的粗暴做法。
但是，從全國來(lái)看，并不存在公積金“告急”的問(wèn)題。前面講了，全國范圍內50%的公積金在閑置。所以，就逼出一個(gè)異地支取和貸款的想法。初衷是不錯，公積金像銀行存款一樣可以拆借和流動(dòng)，問(wèn)題是公積金中心不是銀行，而是地方政府下轄的一個(gè)職能機構，一般是歸住建口管理的處科級行政事業(yè)單位。更重要的是，公積金已成為地方政府口中的一塊“肥肉”，姑且不說(shuō)公積金增值收益在建保障房上面幫了地方多大的忙。近年來(lái)，大病、低保、繳學(xué)費等等，都開(kāi)始打公積金的注意，哪會(huì )讓別的地方使用?因此，公積金改革任重道遠，一次“喊話(huà)”解決不了問(wèn)題，“舊調重彈”也不奇怪，但這一步能走多遠呢?
